Il existe de nombreux facteur à prendre en compte pour savoir comment choisir une SCPI. Ces facteurs sont aussi divers que la raison pour laquelle vous investissez dans une SCPI. Vos objectifs patrimoniaux doivent être également liés à cet investissement. Votre lieu de résidence ou votre fiscalité. Allez vous investir en SCPI en tant que personne physique ou via une personne morale comme une SCI à l’IS par exemple.
La prise en compte de ces nombreux facteurs et de biens d’autres vont permettre de pouvoir élaborer une première liste de SCPI susceptibles de répondre à vos exigences.
Concernant la rentabilité des SCPI en elle mêmes il y a 3 indicateurs clés à prendre en compte. Nous allons essayer de démocratiser autant que faire se peut les différents indicateurs de référence des SCPI afin que vous puissiez y voir plus clair et mieux comprendre les termes employés par votre conseiller SCPI SOLUTION lors de vos entretiens avec ce dernier.
Le Taux de Rendement Interne (TRI)
Le TRI ou Taux de Rendement Interne est le premier indicateur de référence. Il sert à mesurer la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée. Le TRI va prendre en compte le prix d’acquisition de vos parts de la première année que vous allez prendre en considération et la valeur de retrait de la part au 31 décembre de la dernière année de la période choisie. On va également intégrer les dividendes au sein de ce ratio mais également la variation du prix de la part et enfin les frais. Ce ratio donne une vision à long terme de la performance potentielle de votre SCPI.
Un TRI élevé reflète la rentabilité et la qualité de la gestion de la SCPI. On considère en règle général qu’un TRI supérieur à 5% sur 10 ans permet d’envisager une rentabilité intéressante sur le long terme.
Le Taux de Distribution
Le TD ou Taux de Distribution remplace depuis déjà quelques années l’ancien indicateur de performances des SCPI le TDVM ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Cependant, chez SCPI SOLUTION nous avons décidé de garder également en plus du TD le TDVM comme indicateur de performance.
Le Taux de Distribution est le rendement brut de fiscalité étrangère sur les loyers et sur les revenus financiers français de votre SCPI. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché est le rendement net de fiscalité étrangère et de de fiscalité française sur les revenus financiers de votre SCPI. En d’autres termes, le TDVM correspond au montant qu’il vous sera effectivement versé sur votre compte.
Un Taux de Distribution stable ou en hausse d’une année sur l’autre dans la mesure où ce taux s’avère supérieur à la moyenne du marché des SCPI (actuellement 4.5%). Le Taux de Distribution va donc vous permettre d’identifier une SCPI potentiellement intéressante pour vous. Cependant, si vous êtes non imposable et/ou que votre investissement en SCPI ne vous pas imposable à l’IR alors le TDVM est plus important pour vous que le TD.
Comment est calculé le Taux de Distribution ?
Pour calculer le Taux de Distribution on prend en considération la division du dividende brut avant prélèvement libératoire et autres fiscalité payé par la SCPI. On prendra en compte les acomptes et les quote-part de plus-value en les divisant par le prix de la part.
Concernant l’année 2024, il s’agit de projectifs liés aux dividendes déjà distribués au 1er semestre 2024.
Le Rendement Global Immobilier
Le RGI, Rendement Global Immobilier est également un indicateur récent puisqu’il fait son apparition en 2022. Cet indicateur permet de mesure la valeur réelle d’une SCPI
Cet indicateur prend en compte à la fois les dividendes que vous percevez sur une année mais également la plus-value latente de votre investissement, en l’occurrence il s’agit ici du prix de la part et plus particulièrement de sa valeur de réalisation.
En prenant en considération l’évolution du prix ce la part ainsi que des dividendes. Vous disposez d’un indicateur de performances intéressant à intégrer dans le choix de vos SCPI
Le RGI est donc un outil juste et pertinent vous permettant de mesurer la performance réelle des différentes SCPI.
Comment est calculé le RGI ?
Le RGI est obtenu en additionnant le Taux de Distribution à l’éventuelle hausse de la valeur de réalisation de la part sur un an.
Comment choisir une SCPI quel indicateur prendre en compte ?
Plus vous disposez d’indicateurs plus votre sélection va s’affiner. Cependant, il ne faut pas tenir compte uniquement des indicateurs de performances pour faire votre choix. Le processus d’investisesment, votre lieu de résidence ou vos objectifs sont également des éléments déterminants quant aux SCPI qu’il vous faudra choisir.
Si par exemple, vous investissez en nue-propriété temporaire l’évolution du prix de la part sur le long terme sera beaucoup plus intéressant que le pur rendement en termes de dividendes. Ce sera exactement le contraire pour l’épargnant investissant en usufruit temporaire.
Si vous êtes éligibles à l’impôt sur le revenu ou non-résident il sera peut être préférable de vous tourner vers des SCPI Européennes comme par exemple la SCPI Comète.
Il faut également tenir compte de votre horizon d’investissement, si il s’agit d’un investissement à moyen ou long terme. En général, nous déconseillons l’investissement en SCPI pour des durées inférieures à 5 ans sauf dans le cadre du démembrement. En général nous conseillons un horizon de placement d’au moins 10 ans. Cependant, concernant les SCPI sans frais de souscription une durée de placement de 5 à 6 ans minimum selon les SCPI peut être envisagée dans certains cas.
Le mot de l’expert
Comment choisir une SCPI ?
Les éléments ci-dessus sont à prendre en compte dans le choix de vos SCPI. Mais ils ne sont pas les seuls. 2023 et 2024 sont des années qui ont vu apparaître de nombreuses nouvelles SCPI et même de nouvelles sociétés de gestion.
il est donc évident que certains indateurs comme le Taux de Rendement Internet ou le Rendement Global Immobilier ne peuvent pas être calculés ou bien alors sur des périodes trop courtes pour servir de réels indicateurs de références. Les SCPI récentes sont pourtant parmi les plus intéressantes du marché liées au contexte actuel.
Plus que jamais investir en SCPI ne s’improvise pas. Investir avec votre conseiller SCPI SOLUTION va vous permettre de bénéficier des meilleurs conseils il sait comment choisir une SCPI qui va vous convenir.