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Comment choisir ses SCPI.

Tout comme beaucoup de Français vous allez investir en SCPI. Vous vous intéressez à l’offre. Mais celle ci est pléthorique. Que choisir ? Des SCPI de rendement ou de valorisation ? nous allons vous aider à y voir plus clair. Il y a tant de questions à se poser avant d’investir. Un investissement au comptant, à crédit, les taux sont bas il faut en profiter. En nue-propriété ou en pleine propriété ? peut-être les deux. En direct ou en assurance vie ? là aussi parfois les deux options peuvent être complémentaires. Comment choisir ses SCPI ? les conseils de nos experts.

 

Les Différentes SCPI.

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Les SCPI de rendement.

A tout seigneur tout honneur. Nous allons évoquer les SCPI de rendement. Ce sont les plus courantes. La maison de gestion va collecter des fonds. Puis investir dans de l’immobilier professionnel et le gérer. Qu’il s’agisse de bureaux, de commerces, d’un mixte des deux on parle alors de diversifiées. Mais il existe également des SCPI thématiques. Elles peuvent être liées à la santé, à l’hôtellerie ou d’autres domaines encore.

Après en fonction de vos objectifs et mais également de votre sensibilité par rapport à tel ou tel sous-jacent il convient de faire un choix. En général nous recommandons de diversifier les types de supports (commerces, bureaux, santé) et les maisons de gestion. Nous évitons également la plupart du temps les SCPI bancaires. Si ces dernières peuvent rassurer le néophyte par la taille de sa capitalisation et l’image de sécurité qu’elles peuvent dégager. C’est un produit bancaire et non pas d’une entité que l’on ne connaît pas.

On s’aperçoit bien vite quand on y regarde de plus près que les performances ne sont pas souvent au rendez vous. Il est vrai que le patrimoine est souvent de qualité. Mais on s’aperçoit aussi qu’en cas de crise le prix des parts peut fortement baisser.

 

Comment choisir ses SCPI.

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Les SCPI de valorisation.

C’est une classe à part dans le monde des SCPI. Le but ici n’est pas de créer du revenu. Mais il s’agit de valoriser un capital au travers de l’acquisition d’un patrimoine. Plusieurs possibilités sont envisagés pour y parvenir. Plusieurs maisons de gestion ont ce type de SCPI à proposer. Il est néanmoins intéressant de constater que la stratégie et les supports proposés pour y parvenir sont différents.

La loi 1948. 

L’une d’entre propose d’acquérir des biens occupés sous le régime de la loi de 1948. Nous sommes la dans la cadre de l’immobilier d’habitation. Ces appartements en général ne trouvent pas preneur. Le loyer est dérisoire et il faut attendre la fin du bail. Ce dernier se terminant la plupart du temps par le décès de l’occupant. Donc ces bien se vendent à un bon prix mais ne rapporte rien. En revanche lors de la vente une importante plus value se réalise. Alors votre patrimoine et le prix de votre part se valorise.

La nue propriété.

Simple et mécanique. La pleine propriété se reconstituant automatiquement dans le temps. La valeur du bien et donc celle de la part de votre SCPI se valorise dans le temps. C’est un mécanisme que nous utilisons beaucoup dans notre contrat d’assurance vie en complément du fond en euro afin de booster celui ci.

L’immobilier Prime.

En habitation ou commerces. On recherche des emplacement prime en sachant qu’ils se valoriseront dans le temps.

 

SCPI Françaises ou Européennes.

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Une question de fiscalité.

Evidemment vous connaissez déjà l’avantage fiscal lié aux SCPI Européennes. Néanmoins il serait déraisonnable de tout miser sur ces dernières. D’autant plus qu’elles ne sont pas légions.

Rappel SCPI fiscalité SCPI Françaises.

Les dividendes que vous recevrez viendront s’ajouter à vos revenus actuels. Donc ils seront imposés à votre TMI + CSG RDS. Par exemple si votre TMI est à 30% vous aurez une fiscalité sur vos revenus de SCPI de 30% + 17,2%. Donc au total près de 50% de fiscalité sur vos revenus de SCPI

Rappel fiscalité SCPI Européennes.

La fiscalité est prélevé à la source dans les pays où est présent le patrimoine de la SCPI. Le rendement annoncé est donc net de fiscalité étrangère. Afin d’éviter une double sanction fiscale il existe des conventions fiscales entre les état membres de l’union Européenne. A ce titre votre fiscalité sur ces SCPI est la suivante. On va prendre votre TMI (tranche marginale d’imposition) à laquelle on va soustraire votre taux moyen d’imposition (le taux d’imposition auxquels sont soumis l’ensemble de vos revenus. Dans le cas d’une TMI à 30%  le taux moyen d’imposition est souvent de 15% environ. Votre fiscalité réelle sur ces revenus sera alors d’environ 15%.

Conclusion.

Plus votre TMI est importante. Plus les SCPI Européennes prennent du sens. Tout comme le fait d’investir en Nue-Propriété.

 

Comment choisir ses SCPI.

Quel cadre faut il choisir ?

tout dépend de vos besoins, de vos objectifs, de votre fiscalité. Tout ces point sont à étudier avec votre conseiller scpi-solution.com. Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats. Ou bien que vous ne souhaitez pas augmenter votre pression fiscale actuelle. Et que vous disposez de liquidités à placer, nous vous conseillons vivement la nue-propriété. Vous pourrez acquérir vos SCPI avec une décote. Donc pour le même montant d’investissement un plus grand nombre de parts.

Toutefois toujours dans ce cadre il peut être intéressant de regarder du coté de l’assurance vie pour vos SCPI. On envisage les SCPI comme un placement à long terme. Aussi dans ce cadre elles trouvent toute leur place dans votre contrat d’assurance vie en lieu et place ou complément du fond en euros. En effet le rendement de celui ne cesse de baisser. Les dividendes de vos SCPI viendront « booster » le rendement de votre fond en euros.Vous bénéficiez de l’avantage fiscal de l’assurance vie : les dividendes ne seront imposés qu’en sortie. Et de plus vous allez nettement améliorer le rendement de votre fond en euros.

Si vous êtes non résident les SCPI Européennes s’imposent. En effet votre IR sera nettement réduit et pas d’IFI. Concernent l’IFI vous êtes non résident le patrimoine de la SCPI est à l’étranger. De ce fait votre patrimoine SCPI ne rentre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI.

NB : Attention les intérêts d’emprunt de vos SCPI Européennes ne sont pas déductibles du revenu de ces dernières. Cependant vous pouvez les imputer sur les revenus de vos SCPI Françaises.

 

Comment choisir ses SCPI.

Conclusion.

Que ce soit à crédit ou au comptant. En pleine-propriété ou en nue-propriété. Dans le cadre de l’assurance vie, du PERP ou du PER à venir. Que vous viviez en France ou à l’étranger. Que vous recherchiez le rendement ou la valorisation de votre patrimoine. il y aura toujours une SCPI adaptée à vos désirs et à vos besoins.

Votre choix devra se faire en fonction de nombreux critères. Bien entendu il convient de diversifier les maisons de gestion et les sous-jacents. Mais également l’historique des performances et du prix des SCPI qui vous intéressent. Regarder également du coté du RAN (report à nouveau). Mais également des PGT (provisions pour gros travaux. Etudier et essayer de comprendre certains rendements. Enfin la fiscalité et le cadre de votre investissement sont également d’une grande importance.

 

Contactez nous pour construite dés à présent votre portefeuille de SCPI.

 

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