Comment choisir une SCPI.

Vous avez des liquidités disponibles à placer, vous souhaitez constituer un patrimoine pour la retraite ou le transmettre. Vous pensez avec raison et sagesse qu’il est judicieux de diversifier ? vous cherchez un support lisible, simple et performant ? Vous souhaitez vous tourner vers les SCPI. Vous manquez de connaissances. Comment choisir une SCPI.

 

Comment choisir une SCPI

SCPI Performances et Frais de Gestion

Avant toute chose;

Il existe environ  90 SCPI de rendement en France et bien entendu toutes ne se valent pas. Pour vous aider à vous y retrouver et à faire le bon choix dans cette offre aussi nombreuse que variée, nous avons demandé l’avis d’experts. Et vous aller réaliser que, contrairement aux idées reçues, le rendement distribué n’est pas le critère le plus important ni le seul à prendre en considération quand s’agit d’analyser la qualité d’une SCPI.

A Savoir :

:Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers font l’appel public à l’épargne (pour vous permettre d’y investir…). Cette forme les tient à une obligation transparence totale à l’égard de leurs investisseurs actuels et futurs. A ce titre, les émetteurs de SCPI sont tenus de publier auprès de l’AMF, un rapport trimestriel + un rapport détaillé annuel.

Dans ces rapports figurent l’ensemble des informations qu’il faut analyser pour bien choisir sa SCPI. Nous allons donc vous présenter et les étudier ensemble une par une.

 

Comment choisir une SCPI

1. La composition du patrimoine.

De quoi se compose le patrimoine de la SCPI ? de bureaux, de murs de magasins, d’entrepôts ? des trois à la fois ? la composition de l’actif est un critère essentiel pour évaluer la qualité d’une SCPI. Il est en effet non seulement important de savoir ce qui compose la SCPI, mais également où sont situés géographiquement le parc immobilier. Est-il réparti partout en France ou concentré en région parisienne ? la stratégie de la SCPI est-elle d’acheter des biens en mauvais état en vue de les rénover, ou au contraire d’acheter du neuf ?

En fonction de vos convictions ou de votre stratégie de répartition patrimoniale, ce seul critère peut déjà vous aider à éliminer bon nombre de SCPI.

2. La valeur du patrimoine.

.Bien entendu, plus une SCPI est lourde en valeur d’actif, plus celle-ci est solide. La plus grosse SCPI dépasse à elle seule les deux milliards d’euro. Mais de manière générale, et sauf cas exceptionnels, vous pouvez vous pencher sur des SCPI dont la capitalisation est d’au moins 200 millions d’euro.

Bien évidemment, il vous est tout à fait possible de vous positionner sur une SCPI plus « jeune » ou moins importante en taille d’actif, mais cela impliquera une mutualisation et une répartition plus légère nécessairement.

Comment choisir une SCPI

3. Le rendement de la SCPI

Il est certain que le rendement est un critère de choix déterminant. Mais il ne faut pas se limiter à simplement regarder le dernier rendement distribué ou celui annoncé pour l’année en cours.

Une SCPI qui sert au moins 5% nette est une bonne SCPI. En revanche, étudiez de près les performances passées et la volatilité de cette performance. Comment cette SCPI s’est positionnée au cours des 5 dernières années sur le marché. Le patrimoine qui la compose tant de par sa nature que géographiquement.

De plus vous disposez d’un graphique sur toutes les pages de nos SCPI qui vous permet de comparer dans le temps la performance de la SCPI sélectionnée, avec la moyenne du marché et la moyenne de la catégorie année par année.

Ce n’est en effet pas parce qu’une SCPI distribue un meilleur rendement que ses concurrentes qu’elle est nécessairement la meilleure SCPI.

4. Le taux d’occupation.

Le taux d’occupation, comme son nom l’indique, précise le pourcentage du parc immobilier qui est actuellement occupé et met donc éventuellement en évidence, la vacance locative. Si un des avantages de la SCPI est évidemment le principe de la mutualisation qui fait que même si plusieurs locaux ne sont pas loués, le rendement n’en sera que très peu voire pas du tout affecté, il faut tout de même garder un œil de près au taux d’occupation. Une bonne SCPI doit au moins avoir un taux d’occupation de 95%. En dessous, il vaut mieux être prudent.

Là encore, pensez à regarder comment ce taux d’occupation a évolué au cours des 5 dernières années.

 

Comment choisir une SCPI.

5. Le mode de valorisation des parts.

Voici un vaste sujet….la valorisation des parts des SCPI. Voici deux choses à retenir :

La valorisation de l’actif (et donc à terme des parts) est-elle effectuée par un expert « interne » à l’émetteur ou externe, sans aucun lien capitalistique ?
A quelle périodicité la valorisation est t’elle effectuée ? une fois par an au maximum, si c’est tous les 2 / 3 ans, c’est encore mieux. Si en revanche, la valorisation est annoncée comme étant faite deux fois par an alors il convient d’être prudent

.6.L’expertise de l’émetteur.

Malgré le fait que nous nous intéressions à ce critère d’évaluation en sixième position, c’est très certainement le critère le plus important.

La gestion de SCPI est un véritable métier qui ne s’improvise pas du jour au lendemain. Vous devez impérativement privilégier des émetteurs ultra spécialisés dont l’activité principale est la gestion de SCPI.

Les réseaux bancaires ou les assureurs qui se lancent sur ce secteur ne sont pas des spécialistes et bien souvent leurs SCPI ne sont pas les plus performantes.

 

Comment choisir une SCPI.

7. Les frais de la SCPI.

Il existe deux types de frais sur une SCPI :

Les frais d’entrée : au même titre que lorsque vous achetez de l’immobilier, vous devez vous enquérir de frais (8%), l’acquisition de parts de SCPI comporte des frais d’entrée, généralement compris entre 8 et 12%
Précisions sur les frais : tout d’abord vous devez savoir qu’il n’est pas possible de négocier ou de réduire les frais d’une SCPI afin de respecter la parfaite équité entre chaque associé. Ainsi, vous avez la certitude que tous les investisseurs sont traités avec équité.

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Ensuite, il faut savoir que dans la majeure partie des cas, bien qu’il y ait en effet des frais d’entrée, ceux-ci ne seront en fait prélevés qu’au moment de la sortie, c’est-à-dire de la revente de vos parts. En d’autres termes, que 100% de votre capital investi travaillera et ne sera donc grevé des frais qu’au moment de la revente.

Les frais de gestion : ils tournent autour de 10% HT en général. Toutefois nous ne considérons pas ces derniers comme déterminants dans votre choix. En effet les rendements annoncés par les maisons de gestion sont toujours annoncés net de frais de gestion.

 

Conclusion.

En conclusion, avant de choisir une SCPI, prenez bien le temps d’analyser les différents paramètres que nous vous présentons dans cette analyser et n’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel indépendant, qui seul pourra vous garantir un conseil objectif et non pas orienté.

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