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Comparatif SCPI capital fixe VS SCPI capital variable

Le prix de la part d’une SCPI à capital variable est calculé à partir de la valeur des biens qu’elle possède. Celui des SCPI à capital fixe à contrario est calculé en fonction de son succès. Comme en bourse c’est alors le principe de l’offre et de la demande qui s’applique. Lorsque la SCPI n’est pas en période d’augmentation de capital. Toutefois lorsqu’une SCPI à capital fixe est en augmentation de capital. C’est alors la maison de gestion qui décide du prix appliqué. Ces périodes correspondent d’ailleurs souvent à une augmentation du prix de la part.

comparatif SCPI capital fixe vs SCPI capital variable. Le match

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Comparatif SCPI capital fixe vs SCPI  capital variable. Avantages et inconvénients.

Faire l’acquisition de parts de SCPI, ne signifie pas uniquement opter pour des bureaux, des commerces ou des logements. Ne pas donner uniquement donner la priorité au rendement. Mais il est aussi utile de prendre connaissance des caractéristiques techniques et juridiques ce la SCPI. En bref, son mode de fonctionnement. De ce point de vue, la question de savoir si l’on opte pour une SCPI à capital variable ou une SCPI à capital fixe a son importance. Effectivement, derrière ces deux formes, se cachent d’importantes différences à bien connaître afin d’anticiper au mieux votre achat ou la revente de vos parts.

 

Les SCPI à capital variable : Un prix fixe pour un marché plus aisé.

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la taille de la SCPI (sa capitalisation) est directement liée aux demandes de souscription (achat) ou de retrait (vente).

En optant pour cette solution, vous pouvez vendre ou souscrire à tout moment des parts. Le côté pratique de cette solution flexible a toutefois ses limites. Dès lors que le capital maximum statutaire est atteint, il vous est alors impossible d’en acheter. Vous devez alors attendre que des parts se libèrent sur le marché secondaire. Ou bien espérer une augmentation de capital décidée par la maison de gestion. Le prix sera-t-il le même qu’auparavant ? Rien n’est moins sûr. En effet ces périodes d’augmentation de capital sont souvent liées à une augmentation du prix des parts.

D’autre part, pour ce qui des SCPI à capital variable : le marché secondaire est la plupart du temps encadré et organisé par la société de gestion elle-même. C’est alors cette dernière qui fixe le prix des parts en fonction du patrimoine détenu par la SCPI. En d’autres termes, la valeur de votre SCPI n’est pas impactée par la règle de l’offre et de la demande. Dans ce cadre, c’est simplement le seul critère de valeur qui est déterminant. Aucune spéculation possible.

Autre point confortable pour le vendeur, ce dernier n’a pas à chercher lui-même un acquéreur pour les parts qu’il souhaite revendre. La maison de gestion s’en occupe. Un seul bémol à cette solution. La centralisation des ordres d’achats et de vente par la maison de gestion ne vous assure en aucun cas de la revente de vos parts. Bien entendu la notion de prix unique « facilité le marché. Cependant en cas de crise ou de manque d’intérêt pour la SCPI, il se peut qu’aucun acheteur ne soit intéressé. Problème de liquidités. Cela s’avère cependant très rare.

 

Comparatif SCPI capital fixe vs SCPI capital variable.

Les SCPI à capital fixe : plus de volatilité et d’opportunisme.

Le capital maximum des SCPI à capital fixe est défini statutairement. Cependant ce montant n’est pas figé dans le temps et ces SCPI sont susceptible de voir ce montant évoluer au travers de la modification de leurs statuts. En d’autres termes, cela veut dire que le capital ne « bouge » pas dès lors que la société de gestion de décide pas de procéder à l’émission de nouvelles parts. La maison de gestion décide alors du nombre de nouvelles parts émises, de leur montant, et de la durée de l’augmentation de capital.

Si vous souhaitez investir ou vendre entre deux augmentations de capital il faut alors avoir recours au marché secondaire. Et même dans certains cas vous débrouillez par vous-même, marché de gré à gré. C’est alors la règle de l’offre et de la demande qui s’applique pour déterminer le prix.

Option plus spéculative, on est plus proche du marché boursier, les prix peuvent alors s’écarter de la valorisation réelle du patrimoine de la SCPI. D’une manière plus concrète, et le plus souvent le marché secondaire est organisé par les maisons de gestion avec des périodes de confrontations des ordres d’achats et de ventes de manière hebdomadaire ou mensuelle. La confrontation de ces ordres débouche alors à la détermination d’un prix nommé prix d’exécution. Ce prix sera celui touché par le vendeur pour la vente d’une part. Concernant l’acheteur celui devra régler en plus les droits d’enregistrements.

Concrètement, le marché secondaire est organisé de manière hebdomadaire ou mensuelle. La confrontation de l’offre et de la demande aboutit à un prix d’équilibre, appelé aussi le prix d’exécution. Ce prix, qui est net de frais, sera celui que vous percevrez réellement si vous êtres vendeur de vos parts. A l’inverse si vous êtes acquéreur de parts sur le marché secondaire, vous devrez ajouter obligatoirement de droits d’enregistrements.

 

Pour conclure : Comparatif SCPI capital fixe VS SCPI capital variable

Le prix des parts des SCPI à capital variable est déterminé en fonction de la valeur de leurs patrimoines. Celui des SCPI à capital fixe est lui déterminé par la loi de l’offre et de la demande, en clair de leurs succès. C’est pourquoi on s’aperçoit qu’il y a une plus grande volatilité sur le prix des parts des SCPI à capital fixe.

 

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