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EUROVALYS Rapport Annuel 2018.

Eurovalys est une SCPI de rendement à capital variable investie sur de l’immobilier de bureaux en Allemagne. La SCPI est gérée par ADVENIS AM. La SCPI est l’objet d’un très fort engouement depuis sa création. Et ce, à l’instar de nombre de SCPI présentes en Europe. En effet en Allemagne la fiscalité est prélevé à la source vous faisant ainsi bénéficier d’un crédit d’impôt en France. EUROVALYS Rapport Annuel 2018. Tout ce qu’il faut savoir.

 

EUROVALYS.

eurovalys rapport annuel 2018

La SCPI.

La SCPI Eurovalys est gérée par la Société de Gestion Advenis Investment Managers. Il s’agit d’une SCPI de Bureaux à capital variable. Le patrimoine de la SCPI se situe exclusivement en Allemagne. La SCPI permet d’investir sur le marché Allemand dans des actifs quasi-exclusivement de bureaux. La SCPI est récente (2015), et cependant, elle dégage déjà un rendement intéressant. Avec un dividende versé de 45 euros en 2017 et un TOF moyen proche de 100%, Eurovalys démontre sa capacité de développement rapide et vous permet de mutualiser les risques de votre investissement. La SCPI est intéressante dans le cas d’une allocation diversifiée. Elle présente également un intérêt au regard de la fiscalité allemande prélevée à la source. Elle permet ainsi l’obtention d’un crédit d’impôt.

Pourquoi l’Allemagne ?

– 1ère économie européenne et 4ème mondiale.

– Des investissements répartis au sein des plus grandes villes allemandes : Berlin, Munich, Francfort, Cologne, Hambourg, Düsseldorf.

– Des loyers modérés qui laissent place à des opportunités à long terme.

– Un taux de chômage parmi les plus bas d’Europe.

– Une fiscalité des revenus locatifs favorables en Allemagne.

– 56 milliards d’euros investis dans l’immobilier tertiaire en 2016 contre 25 milliards d’euros en France.

 

EUROVALYS Rapport Annuel 2018.

eurovalys rapport annuel 2018

Le marché de l’investissement en Allemagne.

2018: Année record.

Après 3 bonnes années et un volume d’investissement annuel supérieur à 50 milliards d’euros, la barre des 60 Mds d’€ a été franchie en 2018 avec un record de 61,5 Mds €, chiffre porté par les ventes d’actifs unitaires qui ont représenté 46 Mds €. Les bureaux restent la classe d’actifs la plus recherchée (près de 29,7 Mds €) et ce, notamment dans les villes de Francfort avec 19 transactions majeures , suivie de Munich (15), Berlin (12) et Hambourg (7). Viennent ensuite les commerces avec 11,2 Mds € soit 18% des montants d’engagements. A noter que les investisseurs étrangers représentent pour 41% du total du marché allemand.

Les villes du Big 7

Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart ont attiré 38,7 Mds d’euros ce qui représente 63% du marché. Francfort est la ville leader à 10,23 Mds € en passant pour la première fois la barre des 10 mds € avec une progression de 36% par rapport à 2017. La 2ème place revient à Berlin avec 7,43 Mds € suivie de Munich qui enregistre une hausse de 28% avec 6,67 Mds € d’investissement. La demande soutenue des investisseurs se reflète dans la baisse continue des taux de rendement. Les taux « Prime » ont de nouveau diminué dans les villes du Big 7. Berlin a un taux « Prime » à 2,70% suivie de près par Munich à 2,80%. Vient ensuite Francfort à 2,95% où, pour la première fois le taux prime est passé sous la barre des 3%.

 

La SCPI EUROVALYS.

fiscalité rapport annuel 2018

La fiscalité.

Les revenus de la SCPI sont principalement constitués de revenus locatifs auxquels s’ajoutent, éventuellement, des revenus financiers produits par le placement des capitaux en attente d’investissement. Chaque produit encaissé par la SCPI est imposé au niveau de l’associé selon le régime d’imposition qui lui est propre.

Il est précisé que la société de gestion transmet chaque année aux associés toutes indications utiles pour leur permettre de remplir leur déclaration fiscale en France. La société de gestion détermine elle-même pour chaque associé le montant de revenu brut, les charges et abattements et le revenu net imposable en France et adresse en temps voulu un relevé individuel.

Pour rappel, en vertu de l’article 3 de la convention franco-allemande du 21 juillet 1959 et de la législation fiscale française en vigueur, les revenus locatifs perçus par la SCPI sont imposables en Allemagne. Pour éviter une double imposition, les revenus locatifs de source allemande font l’objet d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus. Il convient cependant de noter que ces revenus étrangers seront pris en compte pour calculer le taux d’imposition des autres revenus de l’investisseur et auront donc un léger impact sur sa fiscalité globale.

En Allemagne : en vertu de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959, les revenus provenant des biens immobiliers de source allemande (revenus locatifs des biens immobiliers de la SCPI Eurovalys) ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens sont situés. Ces revenus supporteront l’impôt sur les sociétés allemand au taux de 15,825 %.

 

EUROVALYS.

Des avantages indéniables en termes de fiscalité.

Les plus-values immobilières de source allemande, qui sont également soumises à l’impôt en France, bénéficient d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé en Allemagne, sans pouvoir excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus. En Europe : en vertu des conventions fiscales signées entre la France et les pays européens dans lesquels Eurovalys vise à constituer un portefeuille immobilier, les revenus immobiliers de source européenne (revenus fonciers provenant de la location des immeubles situés dans ces pays et les plus-values résultant de la cession de ces immeubles) sont généralement imposés localement selon les règles fiscales propres à chacun des pays.

 

EUROVALYS Rapport Annuel 2018.

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Notre avis.

Eurovalys parvient à confirmer dans un marché difficile due à la baisse des rendements ses excellentes performances en 2018. Toutefois, il est à noter qu’elle est aidée en cela par le dynamisme du marché immobilier allemand. Mais aussi par la santé économique de notre voisin d’outre Rhin. C’est une SCPI de bureaux prime, qui essaie d’unir valorisation et rendement. La SCPI est encore assez jeune mais elle a toute sa place dans une allocation en diversification pour la partie bureaux de votre portefeuille.

L’essentiel de la SCPI au 31/03/2019.

Type : SCPI classique.

Capital : Variable.

Catégorie : Européenne.

Prix de souscription : 1 000,00 €.

Prix de retrait : 886,00 €.

Capitalisation : 285 M€.

Nombre d’associés : 3 789.

 

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La maison de gestion. (*)

Créée en 2017, et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 29 juin 2018, Advenis REIM est la société de gestion des SCPI du groupe Advenis. Elle reprend la gestion des SCPI à la suite d’Advenis IM, cette dernière se recentrant sur l’activité de gestion de produits financiers exclusivement. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de fonds immobiliers (SCPI) à destination de sa clientèle privée et institutionnelle. Advenis REIM se démarque des gestions traditionnelles en apportant des solutions d’investissement innovantes et à haute valeur ajoutée au travers de 8 SCPI.

La société de gestion gère des SCPI innovantes : Renovalys, 1ère SCPI Malraux créée en 2009 Renovalys 2, 1ère SCPI Déficit Foncier créée en 2011 Renovalys Patrimoine, 1ère SCPI Monuments Historiques créée en 2016 La SCPI d’entreprise Eurovalys principalement investie en Allemagne a quant à elle été plusieurs fois récompensée : prix de « L’innovation d’Investissement Conseils » et prix des « Victoires de la Pierre-Papier » (2016). Par ailleurs, l’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur au travers des différentes filiales du groupe Advenis, notamment la gestion locative et technique d’un bien.

* SOURCE MAISON DE GESTION.

 

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