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Financement SCPI en SCI.

Vous êtes de plus en plus nombreux à être attirés par le financement de parts de SCPI en SCI. Cependant les établissements financiers déjà frileux lorsqu’il s’agit de financer une acquisition « classique ». Ces derniers deviennent particulièrement réticents lorsqu’il s’agit de financer une SCI. Que cette dernière soit à l’IS ou à l’IR. De plus avec la cessation des activités du crédit foncier on se retrouve souvent face à un non catégorique de la banque. Nous avons trouvé une solution avec l’un de nos partenaires courtiers afin de pouvoir vous aider sur ce type d’opération. Financement SCPI en SCI c’est possible notre offre.

 

La Société Civile Immobilière (SCI).

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Petite révision.

La SCI est une société qui se constitue d’au moins 2 personnes. Le but ou objet de la société étant d’acquérir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés peuvent donc être un couple, marié ou non, avec ou sans leurs enfants. Toutefois il est recommandé d’éviter d’y inclure des enfants mineurs. En revanche, faire entrer des enfants majeurs dans la société dès sa constitution, même pour une part symbolique, facilitera plus tard d’éventuelles donations de parts.

En ce qui concerne les statuts. Nous recommandons de les faire rédiger par un spécialiste. En l’occurrence un notaire. Eviter les offres packagés ou les statuts disponibles sur internet. L’administration fiscale sera moins tenté de vous chercher des poux dans la tête si les statuts sont rédigés par un notaire. Bien entendu cela a un coût mais c’est celui de la tranquillité. Et çà, çà n’a pas de prix. Si vous n’avez pas de notaires à disposition, nous travaillons avec différents notaires. Si l’enregistrement des statuts est obligatoire il n’en demeure pas moins gratuit. Et ce, quelque soit le montant du capital.

Les frais à prévoir ne sont pas très élevés. En dehors des honoraires du praticien, qu’il convient de négocier au préalable et qui doivent rester raisonnables s’agissant d’un acte courant, les frais comprennent la publication, dans un journal d’annonces légales, d’un avis de création de la société et la formalité d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce.

 

Financement SCPI en SCI.

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Les avantages.

Le portefeuille de parts de SCPI appartient à la SCI et non à ses membres. La gestion n’est pas soumise aux règles contraignantes de l’indivision. Ses modalités sont déterminées par les statuts, qui ont pu déléguer les pouvoirs les plus larges au gérant. Celui-ci a toutefois l’obligation légale de rendre compte de sa gestion une fois par an, lors de l’assemblée générale. Les autres avantages majeurs tiennent à la possibilité de démembrer les parts de la SCI et de les transmettre par donation.

  • Le démembrement. Ce dernier consiste à répartir la propriété d’un bien entre un usufruitier, qui en a l’usage et en perçoit les fruits d’une part. Et d’autre part un nu-propriétaire, privé de la jouissance du bien. Quand un portefeuille de parts de SCPI est logé dans une SCI, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont démembrées. mais les parts de la SCI, ce qui change tout !
  • La transmission. La transmission de biens des parents vers leurs enfants est également plus facile avec SCI. Après 70 ans, les parents souhaitent souvent commencer la transmission progressive de leurs biens à leurs enfants, sans pour autant se démunir des revenus procurés par ces biens. Ils y sont encouragés par la loi sur les donations, prévoyant un abattement de plus de 150 000 euros tous les six ans, par parent donateur et par enfant.

 

Vos SCPI dans une SCI.

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La fiscalité.

LA SCI est imposé à l’IS sur ses bénéfices au taux de 15% (pour les bénéfices inférieurs à 38.120 euros, 28% au-delà). L’associé ne sera imposable à titre personnel que si la SCI lui verse un dividende. Bien évidemment, la SCI ayant recours à l’emprunt, tous les loyers serviront au remboursement de la dette. Dans ce cas aucun distribution n’aura lieu.

A l’issue de la période de crédit vous aurez  peut-être envie ou besoin ponctuellement de profiter des loyers de vos SCPI. Dans ce cas, l’impôt sur les sociétés conserve encore son avantage par rapport à la détention direct de parts de SCPI.

Admettons que votre tranche marginale d’imposition est de 30%. Votre fiscalité sera de 47,2% en cas de détention des parts de SCPI en direct. En revanche elle ne sera au total que de 40,5% en cas de détention de ce patrimoine via une société soumise à l’IS qui distribuerait un dividende après avoir payé l’impôt sur les sociétés.

Notre offre.

  • Tout d’abord nos partenaires bancaires ne pourront vous financer que si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier.
  • Vos revenus doivent être supérieurs à 3 000 euros par mois.
  • Dans le cadre d’une SCI seules les SCPI « françaises » seront financer.
  • Les durées vont de 10 à 25 ans
  • Les taux de 1.50% à 2.10% selon les durées.

 

L’analyse de votre investissement.

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Notre avis.

La solution de l’investissement de parts de SCPI dans une SCI soumise à l’IS devient une alternative à considérer par l’introduction de la flat tax par la dernière Loi de Finance. Cependant il ne faut pas oublier la question du dénouement de l’opération. Il faut bien définir au départ ses objectifs patrimoniaux. Puis s’y tenir. Et ce afin de ne pas avoir à faire face à des déconvenues.

Il faut également bien garder tête certains aspects liés au recours à une société à l’IS. Tout d’abord il faut tenir une comptabilité annuelle et déposer les déclarations fiscales. Chemin faisant cela implique de faire appel à un expert comptable. A moins que vous n’ayez du temps et soyez à même de tenir la comptabilité. Option que nous vous déconseillons. Là aussi comme pour les statuts plus haut avec notaire. Dans le cas présent nous recommandons de faire appel à un professionnel.

En conclusion, nous pensons que cette solution vous conviendra surtout si votre TMI est supérieure à 40% Mais que vous disposez également d’un patrimoine immobilier existant.

 

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L’offre SCPI SOLUTION.

Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre démarche d’investissement en SCPI. Et ce, en mettant à votre disposition la totalité des SCPI offrant des possibilités de démembrement que ce soit en nue-propriété ou en usufruit. C’est en étant à votre écoute en fonction de vos objectifs de durée et patrimoniaux que nous déterminerons pour vous et avec vous votre solution d’investissement.

 

Vous souhaitez financer vos SCPI, contactez nous.

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