Fiscalité des SCPI à savoir.

Avant d’envisager tout investissement, il convient d’en connaître certains éléments. Comme la fiscalité de votre investissement. La valeur est les frais liés à votre produit d’investissement. Aujourd’hui la fiscalité des SCPI à savoir.

 

Fiscalité des SCPI à savoir

Le principe : Une fiscalité transparente.

L’une des caractéristiques des SCPI, c’est la transparence de leur fiscalité. Ainsi, d’une part, la Fiscalite des SCPI n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés. D’autre part chaque associé est personnellement redevable pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société. Soit de l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques. Soit de l’impôt sur les société pour les personnes morales.

 

Le régime fiscal des revenus

Les SCPI relèvent du régime fiscal de l’immobilier. Il y a donc une imposition sur les revenus fonciers (provenant des loyers). Et, éventuellement des produits financiers (issu du placement en trésorerie de la société). Et le cas échéant des plus-values immobilières en cas de vente.

Du fait de la transparence fiscale, ce sont les résultats de la SCPI rapportés à la part qui sont imposés. Et non les revenus distribués. Il peut donc en résulter certaines distorsions dues aux provisions effectuées et/ou report à nouveau (RAN). Annuellement, les sociétés de gestion adressent aux associés un bordereau fiscal mentionnant les montants exacts à déclarer auprès de l’administration fiscale.

 

1 – Fiscalité des SCPI à savoir : Les revenus fonciers

La législation autorise les associés à pratiquer la déduction des frais réels de gérance, des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, ainsi que les impositions locales (taxes foncières). Lorsqu’ils existent, les déficits fonciers provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans limite de 10 700 € (actuellement). Et ce évalué annuellement et par déclaration. Il est à noter que dans ce cas, l’associé à l’obligation de détenir ses parts pendant 3 ans à partir de l’année d’imputation du déficit. Le déficit provenant des intérêts d’emprunt peut être de plus déduit des revenus fonciers pendant les dix années suivantes.

A noter que le régime du microfoncier, sauf exception s’applique dès lors que l’associé dispose de revenus fonciers annuels bruts provenant de la location d’immeubles nus sans avantage fiscal particulier et inférieur à 15 000 €.

fiscalite des SCPI

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2 – Fiscalité des SCPI à savoir : Les revenus financiers

Les produits financiers issus du placement de la trésorerie sont également imposé au niveau de chaque associé. La fiscalité applicable dans ce cas est celle de l’impôt sur le revenu.

Depuis le 1er janvier 2013, les intérêts provenant des placements financiers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. L’option au prélèvement libératoire forfaitaire est supprimée pour être remplacée par un prélèvement obligatoire (non libératoire). Le prélèvement obligatoire perçu est imputable sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle il a été opéré.

Exception :

Les foyers fiscaux dont le montant des produits de placements à revenu fixe de dépasse pas 2 000 € au cours de l’année peuvent opter pour que ce prélèvement de 24% soit libératoire de l’impôt sur le revenu.

Les contribuables dont le revenu fiscal de référence de N-2 est inférieur à 25 000 € (50 000 € pour les couples) peuvent demander la dispense du prélèvement libératoire avant le 30/11/N-1 pour les années suivantes.

Les prélèvement sociaux quant à eux, actuellement fixés à 15,50%, font l’objet d’une retenue à la source. Ils sont directement prélevés sur la distributions de revenus.

Fiscalite des SCPI

Fiscalite des SCPI

 

Fiscalité des SCPI à savoir : Régime fiscal des plus-values.

Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières. Effectivement, leur cession est assimilée à une cession de biens immobiliers. (Et non de valeurs mobilières).

Régime fiscal des plus-values immobilières, ce dernier bénéficie cependant d’abattements.

6% pour chaque année de détention au delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année.

4% au delà de la 22ème année.

Exonération totale d’impôt sur le revenu au delà de la 22ème année.

Régime fiscal des prélèvement sociaux, ces derniers bénéficiant également d’abattements.

1,65% pour chaque année de détention au delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année.

1,60% pour la 22ème année.

9% pour chaque année au delà de 22ème année.

Exonération totale des prélèvements sociaux au delà de 30 ans de détention.

Sont exclues du bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25% les parts de SCPI.

Pour résumé,

Le montant de l’impôt dû lors de la cession des parts est déterminé sur la base d’un taux fixe proportionnel de 19%. Auquel s’ajoutent les prélèvement sociaux de 15,5%. Depuis 2013, une taxe supplémentaire est applicable si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux de base s’échelonne de 2 à 6% selon le montant de la plus value réalisée.

Il est à noter de plus, que ce régime est également applicable lors de la cession d’un immeuble issu du patrimoine de la SCPI. Et, bénéfice en outre d’une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers. L’impôt afférant à leur quotes-parts est prélevé lors de la transaction et payée par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l’enregistrement des actes.

 
Fiscalité des SCPI : Prélèvements sociaux forfaitaires.

Les prélèvements sociaux forfaitaires constituent une charge globale de 15,5% se décomposant comme suit :

4,5% de prélèvement social + taux additionnel

8,2% de CSG (Contribution Social Généralisée)

0,5% de CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale)

2% de prélèvement de solidarité

0,3% de contribution additionnelle.

Outre les revenus financiers, desquels une retenue à la source de 15,5% est effectuée, ces contributions s’appliquent également aux revenus fonciers et sont recouvrées directement par l’administration fiscale auprès du contribuable associé.

Les prélèvement sociaux s’appliquent aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières de source française réalisés par des non résidents.

 

 

Fiscalité des SCPI à savoir : ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

L’ISF valable jusqu’au 31/12/2017 s’applique à l’ensemble des biens immobiliers et mobiliers, droits et valeurs qui composent le patrimoine net taxable à partir de 1 300 000 €. (Exemples : immeubles bâtis ou non bâtis, valeurs mobilières, créances, dépôts. Mais aussi, meubles, meubles meublants, bijoux, bateaux, voitures, avions). Les biens grevés d’usufruit doivent, d’une manière générale, être inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leu valeur en pleine propriété.

Pour les SCPI, cette valeur nette s’appuie sur le prix de la part diminué des frais de transaction.

Les SCPI sont dites « fiscalement transparentes ». Elles sont donc pas imposées directement. C’est donc chaque associé (détenteur des parts) qui est de ce fait redevable de l’impôt sur les revenus. (Principalement fonciers et parfois financiers). Ainsi que sur les plus-values lorsque la SCPI vend un bien immobilier ou lorsque l’associé (détenteur des parts) vend ses parts.

Tous les ans, les sociétés de gestion indiquent aux investisseurs les montants à déclarer en leur adressant une notice explicative pour leur déclaration fiscale. Simplifiant ainsi les démarches pour l’associé auprès de l’administration fiscale.

 

 

Retrouvez la liste de nos SCPI de rendement.

 

L’IFI.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) tel que l’envisage Emmanuel Macron consiste à sortir les placements financiers, l’épargne et les autres valeurs mobilières du patrimoine taxable de l’ISF pour ne conserver que les valeurs immobilières. Cela reviendrait à supprimer 49% de l’assiette de l’ISF. Le manque à gagner pour l’Etat serait de deux milliards d’euros à court terme. L’objectif ? Ramener les exilés fiscaux, parmi lesquels les actionnaires minoritaires fortement taxés à l’ISF sont nombreux, et inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises. Cette mesure reviendrait à diviser par deux le montant moyen de l’ISF, pouvait-on lire dans le programme du candidat d’En Marche, et de faire sortir « des milliers de foyers » de l’impôt sur la fortune.

Déclaration d’IFI Partant de ce principe, l’assujetti à l’IFI ne serait plus contraint, comme l’est le redevable de l’ISF dans sa version actuelle, de déclarer au fisc ses voitures, bateaux, son mobilier etc. Il n’aurait pas non plus à faire état de ses placements financiers. De quoi favoriser les gros patrimoines dont la fortune est majoritairement mobilière. Ceux-là verraient en effet leur impôt diminuer.

Barème de l’IFI Le barème de l’IFI serait le même que le barème de l’ISF. Il serait composé de six tranches d’imposition auxquelles des taux allant de 0 à 1,5% seraient appliqués. Il n’est pas non plus question de toucher au seuil de l’ISF, fixé à 1,3 million d’euros.

Mais en détails ?

Défiscalisation à l’IFI L’abattement de 30% accordé au titre de la résidence principale et le plafonnement de l’ISF seraient maintenus. L’ISF-don, qui permet aux redevable de l’ISF de déduire du montant de leur ISF 75% de leurs versements à des organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 euros de réduction (45 000 euros s’ils profitent aussi du dispositif ISF-PME), serait lui aussi conservé. L’ISF-PME, qui permet aux ménages assujettis à l’ISF de bénéficier d’une réduction d’ISF égale à 50% du montant de leurs versements (dans la limite de 45 000 euros en cas d’investissement direct ou via une holding et de 18 000 euros en cas de souscriptions de parts de fonds), serait, en revanche, supprimé.

 

En conclusion il est important de bien appréhenser la Fiscalité des SCPI avant votre investissement.

 

Contactez votre conseiller SCPI-SOLUTION pour toutes questions sur la Fiscalité des SCPI.

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