Le fonctionnement
Vous disposez de liquidités ou d’une capacité d’emprunt pour vous constituez des revenus à terme par exemple au moment de votre retraite. Cependant vous ne souhaitez pas augmenter votre pression fiscale actuelle. En achetant vos SCPI en nue propriété vous bénéficiez d’une décote importante sur le prix d’achat en renonçant à l’usufruit (jusqu’à plus de 40% selon la durée de démembrement et des clés de répartion nue-propriété/usufruit déterminées par la maison de gestion). La contrepartie le plus souvent des personnes morales achètent de leurs cotés l’usufruit soit le droit à percevoir les dividendes de la SCPI durant la période de démembrement, le montant est fixée par le solde du prix en nue propriété. Au terme de la période de démembrement le nu propriétaire retrouve la pleine propriété de ses SCPI et donc les loyers.
A qui s’adresse les investissements SCPI en nue propriété ?
- Les épargnants souhaitant se constituer un revenu différé
- Ceux qui veulent se constituer un patrimoine et un revenu sans alourdir leur fiscalité actuelle
- Les épargnants qui souhaitent réduire leur ISF (en effet l’usufruitier étant le bénéficiaire des dividendes, l’administration fiscale considère que c’est à ce dernier de supporter la fiscalité ISF)
Avantages
- Tout d’abord le prix : l’investissement en nue propriété permet d’accéder à une décote pouvant aller jusqu’à 45% du montant du prix de la souscription
- Des revenus complémentaires optimisés au terme de la période de démembrement
- Des opérations accessibles à partir de 10 000 € voire moins selon les maisons de gestion et les SCPI
Fiscalité
L’investissement en nue propriété vous permet d’optimiser votre fiscalité sur 2 points :
1. La Fiscalité IR
Elle sera nulle car vous ne bénéficier pas des dividendes de vos SCPI pendant la période de démembrement
2. La Fiscalité ISF
Elle est optimisée, en effet durant toute la période de démembrement le montant de votre investissement sort de l’assiette de calcul de l’ISF
Frais
Les frais de souscription (comme dans le cas d’achat au comptant ou à crédit, ils sont compris dans le prix de la souscription).
Les frais de gestion annuels Ils sont supportés par l’usufruitier car c’est lui qui perçoit les loyers durant la période de démembrement au terme de cette dernière ce sont les frais de gestion de la SCPI qui s’appliqueront à vos revenus.
Les frais de recherche d’Usufruit la plupart du temps ils sont nuls la maison de gestion prenant en charge la recherche de l’usufruitier.
Les clés de répartition nu propriété / usufruit
| 5 ans | environ 80% du prix de la pleine propriété |
| 10 ans | environ 65% du prix de la pleine propriété |
| 15 ans | environ 55% du prix de la pleine propriété |
Investir en nue propriété c’est :
- Acquérir ses SCPI avec un prix réduit pouvant aller jusqu’à 45%
- Optimiser son IR
- Optimiser son ISF