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L’abécédaire des SCPI, les SCPI de A à Z.

En ces temps de crise, la réflexion avant d’investir est encore plus importante. Il convient de bien connaître toutes les arcanes et les termes du monde des SCPI. Ces termes sont nombreux. C’est un langage voire presque une langue à part. Chacun de ces termes à son importance. Leurs définitions et leurs indications seront prépondérant dans la construction de votre portefeuille de SCPI. L’abécédaire des SCPI, les SCPI de A à Z. Révisez vos connaissances avec nos experts.

 

L’abécédaire des SCPI.

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Les premières définitions.

Acompte ► Revenu distribué tous les trimestres (voire tous les semestres).

Agrément ► Autorisation attribuée à la société de gestion de la SCPI de faire appel public à l’épargne. Cet agrément est délivré par l’AMF, l’autorité de tutelle des SCPI, après analyse complète de la société de gestion, de ses moyens et de son organisation

Appariement ► Cf. Confrontation (des ordres d’achat et de vente).

Arbitrage (ou cession d’actif) ► Vente, à l’initiative de la société de gestion, d’un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. Elle choisit l’immeuble à céder et sélectionne celui qu’elle va acquérir grâce au produit de cette cession. Les SCPI peuvent revendre chaque année jusqu’à 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier et peuvent cumuler ce pourcentage sur trois années.

Associé ► Personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. On l’appelle également “porteur de parts”.

Autorité des Marchés Financiers (AMF) ► Autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l’organisme de tutelle des SCPI. Elle a pour mission de contrôler l’activité de chacune d’entre elles et de veiller à la protection des épargnants. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est née de la fusion de la Commission des Opérations de Bourse (COB) et du Conseil de Marchés Financiers (CMF) en novembre 2003.

Bulletin d’information trimestriel ► Document récapitulatif de l’activité de la SCPI diffusé quatre fois par an à l’ensemble des associés.

Capital social ► Montant correspondant au nombre de parts émises multiplié par la valeur nominale d’une part.

Collecte brute ► Montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés sur le marché des parts.

Collecte nette ► Collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.

 

L’abécédaire des SCPI.

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Toujours plus de termes.
Confrontation ► Au cours d’une période dite d’enregistrement, les ordres de vente ou d’achat (correspondant à une quantité d’ordres et à un prix) sont inscrits en respectant l’ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Au terme de cette période, d’une durée comprise entre un jour ouvré ou trois mois, le “prix d’exécution” est constaté par la société de gestion de telle sorte que s’échangent le plus grand nombre possible de parts (voir également “marché des parts”).

Conseil de surveillance ► Il représente les associés auprès de la société de gestion. Il exerce une mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société. Il comprend au moins sept associés élus par l’assemblée générale.

Délai de jouissance ► Délai entre la date de souscription ou d’achat et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur titulaire.

Démembrement de propriété ► Il s’agit de dissocier le nu-propriétaire de l’usufruitier des parts. Le titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). A l’échéance, le nu-propriétaire(re) devient plein propriétaire et bénéficie des revenus.

Dissolution ► La SCPI est dissoute en principe au terme fixé par ses statuts. Le patrimoine est alors vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre tous les associés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent.

Marché des parts ► Lieu de souscription ou d’échange des parts de SCPI.

 

Des points indispensables à connaître.

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Avant d’investir.

Nantissement ► Un associé peut financer l’acquisition de parts de SCPI en ayant recours au crédit. Dans ce cas, l’établissement bancaire prêteur peut demander une garantie. Cette garantie est généralement constituée par le nantissement des parts au bénéfice de l’établissement bancaire. Au terme de la durée de l’emprunt, l’associé doit solliciter sa banque pour obtenir une “main-levée du nantissement”. Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.

Note d’information ► Document contractuel précisant les caractéristiques de la SCPI. Tout nouveau souscripteur est destinataire d’un exemplaire de ce document avant d’acheter des parts.

Nu-propriétaire ► Dans le cas du démembrement de propriété, personne qui détient la propriété des parts de SCPI mais qui ne bénéficie pas des revenus de la SCPI. Ces revenus sont versés à l’usufruitier désigné.

Patrimoine ► Ensemble des acquisitions immobilières de la SCPI.

Prime d’émission ► Différence entre le prix de souscription actuel d’une part et la valeur nominale de la part.

Rapport annuel ► Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice.

Rendement ► Montant annuel distribué par part divisé par le prix d’acquisition de la part.

Report à nouveau ► Ce terme comptable figurant au bilan de la SCPI désigne le montant du résultat n’ayant pas été distribué. Il permet l’ajustement des distributions ultérieures.

Société de gestion ► La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.

Statuts ► Règles de fonctionnement établies pour chaque SCPI par ses fondateurs conformément à la loi.

 

L’abécédaire des SCPI.

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Et pour finir.

Taux d’occupation financier ► Rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué et occupé au cours d’une période.

Taux d’occupation physique ► Rapport entre la surface louée et la surface totale de la SCPI à un instant donné.

Translucidité fiscale ► Une SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, à charge pour ses associés de s’acquitter directement de l’impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c’est le principe de la translucidité fiscale.

Usufruitier ► Dans le cas du démembrement, personne qui perçoit les revenus issus de la SCPI.

Valeur de réalisation ► Valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société.

Valeur de reconstitution ► Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la société (frais d’acte, commission, etc) à l’identique.

La Valeur de retrait ► Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.

Valeur nominale ► Valeur de la part constituant le capital social.

Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine) ► Déterminée par un expert indépendant agréé par l’AMF, elle définit “le prix présumé qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble”.

 

L’abécédaire des SCPI.

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Pour une meilleure approche.

Tout d’abord il convient de prendre le temps de la réflexion. Avant tout investissement il vous faudra bien comprendre l’ensemble de ces termes. Leur compréhension est une chose. Analyser leur indicateur ou valeur en est une autre.

En effet en fonction des ces différents indicateurs vous serez en mesure de savoir ce qu’il vous faut. Nous entendons par là que ces derniers nous aideront dans le choix de vos SCPI. En effet il est fort probable qu’en fonction de votre fiscalité votre choix se porte sur telle ou telle SCPI.

Avez vous besoin de revenus immédiatement ou à terme ? autre point important. En effet toutes les SCPI n’offrent pas la possibilité d’investir en démembrement.

Nous sommes là pour vous aider à mieux appréhender ces termes. Le problème n’est pas tant les termes que ce qu’ils indiquent. C’est avec vous dans une allocation collégiale que nous construirons votre portefeuille de SCPI. Ce dernier saura répondre à votre cahier des charges.

 

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Nos experts sont à votre disposition du lundi au vendredi de 8 heurs à 22 heures et le samedi de 8 heures à 18 heures.

 

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