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SCPI comment Investir

Tout le monde parle de SCPI également appelé Pierre Papier mais finalement les SCPI comment investir ? pour quel objectif adapté à quel profil ? Pour quel objectif ? Excellent placement de diversification, les sociétés civiles de placement immobilier ont toute leur place dans différentes stratégies patrimoniales. Le manuel pour investir.

SCPI comment investir SCPI comment investir, les 5 objectifs patrimoniaux[/caption]

SCPI comment investir pour quel objectif.

Stratégie n°1 – Objectif revenus.

Exceptées les SCPI « fiscales » et de « plus value ou valorisation » les sociétés civiles de placement immobiliers (SCPI) sont adaptées pour percevoir des revenus. Ces derniers sont la plupart du temps distribués trimestriellement. Les montants sont relativement stables. Voilà un produit apprécié pour compléter ses revenus à la retraite, d’autant plus qu’il s’agit  en l’occurence de revenus nets de toutes charges et frais de gestion locatives. Toutefois plusieurs précautions sont de mises avant la mise en place d’une telle stratégie. Premièrement Il faut pouvoir disposer d’un capital disponible pour acheter au comptant. En second lieu il ne faut pas s’attendre à des revenus immédiats. En effet il existe toujours un laps de temps entre le moment où vous investissez et le moment où vous toucherez vos premiers loyers (appelés dividendes en ce qui concerne les SCPI. Ce laps de temps est appelé délais de jouissance. N’oubliez pas non plus que les SCPI son des placements de moyen – long terme (10 ans minimum). Troisièmement n’oubliez pas l’aspect fiscal. Tant du point de vue de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Que de l’impôt sur le revenu. En effet les dividendes distribués par les SCPI relèvent directement de l’impôt sur le revenu. Il est à noter qu’il possible d’optimiser votre situation fiscale IFI et IR par des opérations de démembrement.

Stratégie n°2 – Objectif constituer un capital.

Comme pour tout placemment immobilier il est possible de souscrire vos SCPI à crédit de donc de bénéficier ainsi d’un effet de levier. Au regard des taux très bas actuellement l’opération est intéressante. L’opportunité d’un achat à crédit est tout d’abord économique. Les dividendes versés trimestriellement viennent couvrir une grande partie du remboursement de vos mensualités. L’investisseur se constitue ainsi un patrimoine immobilier de qualité à moindres frais. Il disposera d’un revenu complémentaire important à l’issue de son crédit. Le second avantage d’un investissement à crédit est fiscal. Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers de vos SCPI. Présenté autrement l’Etat lui aussi contribue au financement de votre investissement.

Stratégie n°3 – Objectif effet de levier maximal.

Vous pouvez également acheter vos SCPI à crédit mais cette fois avec un emprunt en in fine. L’effort d’épargne mensuelle durant toute la durée du montage est inférieur à celui requis par un crédit amortissable. En effet dans le cadre d’un crédit en in fine, vous ne rembourserez mensuellement à la banque que le montant des intérêts. Dans ce cas le montant des revenus de la SCPI viendront couvrir le montant de vos mensualités de crédit. Toutefois il faut bien avoir présent à l’esprit qu’au terme de votre crédit il faudra rembourser le montant total du capital. Deux stratégies sont possibles dans ce cas de figure. L’une plus spéculatie, on parie sur une hausse conséquente du prix de la part durant la durée du crédit. Et on revend ses parts au terme pour rembourser la banque et engranger une plus value. Ou bien alors une stratégie plus patrimoniale le plus souvent utilisée par nos clients. On a nanti au début du crédit un capital, le plus souvent un contrat d’assurance vie. Ce capital investie progressera au fur et à mesure de la durée du crédit afin d’atteindre le montant à rembourser au terme de ce dernier. Le plus souvent les banques demandent un minimum de 40% de nantissement. Soit pour un capital emprunté de 100 000 euros un nantissement (garantie) de l’ordre de 40 000 euros.

Stratégie n°4 – Objectif optimisation de l’IFI.

La solution ? investir en démembrement au travers de l’achat en nue-propriété. En effet selon le code général des impôts (CGI). C’est l’usufruitier qui est taxable à l’IFI puisque c’est lui qui bénéficie des avantages de cet investissement (perception des dividendes). Ainsi au lieu d’acheter vos parts en pleine propriété vous les acheter en nue propriété. Un autre investisseur qui aura par exemple besoin de revenus foncier pour couvrir un déficit se positionnera sur l’usufruit de la SCPI. De plus en achetant en nue propriété vous bénéficier d’une décote sur le prix d’achat de votre SCPI. Cette décote est plus ou moins importante selon la durée du démembrement. Comptez environ 35% pour une durée de démembrement de 15 ans. En revanche il est à noter que cette possibilité n’est pas offerte par toutes les SCPI. De plus en règle générale les banques ne financent pas l’achat de parts de SCPI en démembrement.

Stratégie n°5 – Objectif gestion de bon père de famille.

Vous disposez d’un patrimoine conséquent que vous souhaitez géré d’une manière diversifiée sur plusieurs supports d’investissement. Stratégie également connue sous le nom de gestion de bon père de famille. L’objectif est alors de valoriser votre patrimoine en limitant les risques (même si le risque zéro n’existe pas). Aujourd’hui grâce à sa fiscalité et à son mode de fonctionnement l’assurance vie multisupport est l’investissement préféré des français. Aussi pourquoi ne pas opter pour une allocation en SCPI dans votre contrat d’assurance vie ? Les avantages sont nombreux consultez notre contrat d’assurance vie avec ses nombreuses SCPI et OPCI pour des droits d’entrée et frais sur versements à 0%.

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