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SCPI en démembrement optimisez votre transmission.

En achatant vos SCPI en  démembrement de propriété par la donation avec réserve d’usufruit vous permet via une une remarquable technique patrimoniale d’anticiper une transmission à vos enfants en limitant fortement les droits à payer. SCPI en démembrement optimisez votre transmission ce qu’il faut connaître.

 

 SCPI en démembrement optimisez votre transmission.

  SCPI en démembrement optimisez votre transmission

Le Principe. En conservant l’usufruit d’un bien, vous gardez le droit d’utiliser ce bien ou de le louer afin d’en percevoir des revenus. A votre décès, l’usufruit s’éteindra au profit de vos enfants nus-propriétaires. Ces derniers, deviendront alors pleins propriétaires. Et ce,  sans aucun droit supplémentaire à payer.  Et c’est là que réside l’intérêt fiscal de l’opération. Car les droits de donation n’auront pas été calculés sur la valeur de la pleine propriété mais uniquement sur celle de la nue-propriété. Sur une donation, les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont obligatoirement calculées selon un barème fiscal du Code général des impôts. La nue-propriété correspond à une fraction de la valeur de la propriété entière selon l’âge de l’usufruitier. Exemple : entre l’âge de 61 et de 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien en pleine propriété. Mais s’il s’agit d’un acte à titre onéreux (vente, partage, apport), l’usufruit peut se calculer selon la méthode dite économique. C’est la plupart du temps bien plus favorable. En effet,  l’usufruit est alors mieux valorisé que selon le barème fiscal. Réduisant ainsi d’autant la part de la nue-propriété et donc par voie de conséquence les droits à payer.

 

SCPI en démembrement optimisez votre transmission.

Cas pratique. Prenons un exemple classique. M. Dupuis a aujourd’hui 59 ans et son épouse 57 ans. Ils ont quatre enfants. Ils ont uun capital prêt à être investit. Et ce, afin d’obtenir des revenus réguliers. Le couple a décidé de se porter acquéreur de parts de SCPI pour un montant de 730 000 euros, distribuant 43 216 euros de revenus annuels. Ils décident également d’en attribuer la nue-propriété aux enfants. Premièr cas de figure : le couple achète les parts de SCPI puis fait une donation-partage de la nue-propriété à ses enfants. Comme il a déjà réalisé par le passé des donations au profit de ces derniers, l’abattement en ligne directe a été totalement utilisé ainsi que les trois premières tranches du barème. Cette nouvelle donation sera donc taxée intégralement au taux de 20 %. En calculant l’usufruit selon la méthode fiscale, il ressort à 50 %, soit 365 000 euros. Le coût fiscal de la donation de la nue-propriété, soit 365 000 euros, se chiffre à 73 000 euros. Seconde cas de figure, beaucoup plus favorable : l’acquisition de la nue-propriété des parts par les enfants est ici financée par une donation préalable d’une somme d’argent. Compte tenu de l’espérance de vie la plus longue des deux usufruitiers, soit trente ans pour madame, et du rendement net des SCPI de 5,92 %, la valeur de l’usufruit calculée selon la méthode économique monte ici à 82 %, réduisant la part de la nue-propriété à 130 012 euros( contre 365 000 selon la méthode fiscale), soit 32 503 par enfant. Mieux vaut donc que le couple réalise une donation-partage de 32 503 euros au profit de chaque enfant. Fiscalement, ils profiteront d’une exonération s’appliquant aux dons de sommes d’argent effectués en pleine propriété aux enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, dans la limite de 31 865 euros tous les quinze ans. Coût fiscal : zéro !

 

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