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 SCPI et assurance vie analyse du win-win de l’épargne.

Les SCPI permettent d’investir en immobilier locatif de manière collective sous forme de parts d’un patrimoine de bureaux, de commerces, de biens à usage professionnels ou d’habitation. SCPI et assurance vie analyse du win win de l’épargne. Ce placement, accessible à tous ne nécessite pas un montant d’investissement important. Il vous suffit simplement d’acheter le nombre de parts que vous souhaitez. Comptez toutefois la plupart du temps un investissement minimum de 5 000 euros.   Ce placement très apprécié des français. Appelé également « pierre-papier » est comme l’ensemble des investissements immobiliers, un placement considéré comme rassurant par les épargnants. Néanmoins, il ne faut pas oublier de tenir compte des facteurs de risque inhérents à tout type de placement. Tant en termes de capital qu’en termes de rendement.   Vous pouvez acheter vos parts de SCPI en direct. Ou bien dans le cadre fiscal de l’assurance vie.

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Tout d’abord, SCPI et assurance vie analyse du win win : Pas d’imposition sur vos revenus locatifs   L’objectif des SCPI est de faire bénéficier aux souscripteurs du potentiel de rendement de l’immobilier professionnel. En détention direct ce rendement est soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition. Le cadre de l’assurance vie, permet de supprimer cette fiscalité (tant qu’aucun rachat n’est effectué sur le contrat). C’est donc tout bénéfice pour les épargnants se situant dans les tranches les plus élevés de l’impôt sur le revenu.   Investir en SCPI via son contrat d’assurance vie permet donc de faire fi de cette fiscalité. Et d’optimiser ses plus-values dans le cas où l’on fait jouer à fond les avantages de la fiscalité sur l’assurance vie. C’est à dire à ne pas effectuer de rachats avant au cours des 8 premières années.

SCPI et assurance vie analyse du win win : Pas de souci de liquidité en sortie lors de la revente.

Le défaut majeur que l’on pouvait faire aux SCPI était le manque de liquidité lors de la revente. Même si dernièrement les choses ont évolués et que les maisons de gestion ont désormais l’obligation d’organiser et réguler le marché secondaire des parts. Cependant il peut arriver que sur certaines SCPI de tailles plus modestes que la contrepartie acheteuse ne soit pas présente.   Dans le cadre de l’assurance vie il en va tout autrement. Effectivement, les SCPI en assurance vie étant considérés comme des unités de compte, c’est l’assureur qui est obligé de garantir la liquidité de votre investissement.

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SCPI et assurance vie analyse du win win : Aucun souci de liquidité lors de la revente.

Le principal défaut des SCPI souscrites en direct est le manque de liquidité. Le marché secondaire des parts de SCPI est encore balbutiant. En effet, revendre ses parts de SCPI nécessite des délais qui peuvent s’avérer très inconfortables pour l’épargnant. Le marché secondaire des parts est de plus en plus organisé, mais les acheteurs ne sont pas toujours au rendez-vous.   Dans le cadre de l’assurance-vie, la liquidité est bien plus forte, puisque s’agissant d’unité de compte, c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts.

SCPI et assurance vie analyse du win win : Profitez des frais de souscriptions réduits, mais attention au rendement plus faible.

Comme nous l’avons vu un peu plus haut, les SCPI dans le cadre de l’assurance vie sont considérées comme des unités de comptes. A ce titre, les frais facturés habituellement à la souscription en directe se trouvent réduits dans le cadre de l’assurance vie (attention toutefois aux droit d’entrés et autres frais sur versements de certains contrats). Mais, cela n’empêche que vous paierez tout de même une partie de ces frais de commercialisation. En général, en direct ces frais s’établissent entre 10 et 12% TTC, dans le cadre de l’assurance vie nous sommes aux alentours de 7,5%.   Les frais de gestion du contrat sont également à déduire des dividendes, par exemple une SCPI ayant un taux de rendement de 4,50% en détention direct, si elle est détenue dans un contrat d’assurance vie ayant des frais de 1% verra son rendement net passé automatiquement à 3,50%.

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SCPI et assurance vie analyse du win win : Le Bémol pas de financement à crédit possible.

Le seul inconvénient que l’on puisse éventuellement trouver à la détention de vos SCPI via l’assurance vie. C’est l’impossibilité de financer cette acquisition par crédit. Alors qu’en détention directe vous avez la possibilité de recourir à l’effet de levier du crédit.

CONCLUSION :   Investir en SCPI via l’assurance vie est surtout intéressant pour optimiser votre fiscalité en termes d’impôt sur le revenu et la transmission. Même pour les plus petites tranches d’impôt sur le revenu à la retraite, il peut être intéressant d’opter pour ce mode d’investissement, en choisissant d’intégrer les plus values dans votre déclaration d’impôts.

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