SCPI investir en nue propriété ?

Vous êtes de plus en plus nombreux à investir en SCPI. La plupart des investisseurs souhaitent se créer un revenu complémentaire pour la retraite. Toutefois ils ne souhaitant pas augmenter leur pression fiscale actuelle. SCPI investir en nue propriété voici la meilleure solution à cette problématique.  

     

SCPI Investir en nue propriété, définition & principe.

 SCPI Investir en nue propriété

Définition de la nue propriété.

La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, immobilier ou financier. Dans le contexte de la nue-propriété, le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien, appelé l’usufruit. En d’autres termes, le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien pour ses propres besoins (occupation des lieux) et n’en reçoit pas les fruits (location et perception des loyers), il en détient seulement les murs (lorsqu’on parle d’un bien immobilier).

La nue propriété résulte du démembrement d’une propriété ou d’un droit acquis à l’occasion d’une donation ou d’un décès ou d’un contrat de démembrement temporaire. C’est ce dernier point qui nous intéresse dans le cas présent.

Principe de la nue propriété.

La nue-propriété est le droit donnant à son titulaire, appelé nu-propriétaire, la faculté de disposer d’une chose (en la vendant, la donnant, la léguant…) sans toutefois lui permettre d’en jouir ou d’en user.
Ainsi, le principe d’usufruit consiste à jouir d’un droit sur un biens appartenant à une autre personne et à en conserver sa substance. L’usufruit est généralement créé lors de démembrement de la propriété ou de droit (comme sur un porte-feuille d’action par exemple) lors d’un décès ou d’une donation.

L’usufruitier est une personne qui va jouir d’un usufruit et devra la restituer à la fin d’une période. Comme un porte-feuille d’action où il percevra les dividendes, d’un immeuble où il percevra des loyer, un appartement où il pourra habiter, ou une somme d’argent qu’il devra restituer.

La nue-propriété est appelée abusus, greffée d’un droit d’usufruit (usus et fructus).

Voir l’article L 578 du code civil pour en savoir plus sur les droits de l’usufruit.

 

La nue-propriété dans le droit français.

En droit français la pleine propriété, peut être divisée en trois éléments distincts :

– l’usus, qui correspond au droit d’utiliser le bien
– le fructus, qui correspond au droit d’en percevoir les fruits
– l’abusus, qui correspond à la propriété du bien (nue-propriété)

L’usus et le fructus forment l’usufruit.

 

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SCPI Investir en nue propriété, cas pratique.

Comment se fait le démembrement des parts de SCPI ?

Le démembrement de parts de SCPI fonctionne de la même manière que celui d’un bien immobilier classique.
Le nu-propriétaire est propriétaire des parts de SCPI, il ne recevra donc aucun revenu issu de celles-ci pendant la période de démembrement. En effet, ces revenus seront versés à l’usufruitier pendant toute la période du démembrement, jusqu’à la fin de son droit.

Il ne deviendra complètement propriétaire qu’au terme de la période de démembrement

 

Quel est l’avantage d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ?

Il est particulièrement intéressant d’acquérir des parts démembrées de SCPI :

– En effet, le prix des parts est « divisé » entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : le prix de la part est ainsi réduit pour le nu-propriétaire de 20 à 35% en fonction de la durée du démembrement.

– A la fin de la période de démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans frais ni impôt. Le nu-propriétaire devient donc pleinement propriétaire, l’usufruitier perdant tout droit. Ainsi le nu-propriétaire devenu au terme de la période de démembrement plein propriétaire perçoit les dividendes de ses SCPI.

 

 

SCPI Investir en nue propriété pour qui ? cas concret.

La nue propriété de parts de SCPI, pour qui ?

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI peut s’adresser à des contribuables en activité, imposés fortement (impôt sur le revenu et/ou IFI). Ou bien des contribuables qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, mais qui désirent constituer un patrimoine et un revenu complémentaire pour la retraite.

En effet, en investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous achetez les parts à moindre coût qu’en pleine-propriété, mais vous ne percevez aucun revenu pendant une période déterminée. Cela revient en quelque sorte à acheter vos parts de SCPI avec une ristourne. On peut aussi considérer que vous acheter des parts de SCPI en touchant des loyers d’avance non fiscalisés.

 

La nue propriété de parts de SCPI. Exemple concret.

Monsieur Durant possède un capital de 50 000€ à placer. En admettant qu’il procède à un achat de parts de SCPI en direct. Si la valeur de la part est de 100€, en achetant la pleine-propriété des parts il détiendra 500 parts. Si la SCPI produit un rendement de 5% par an, les revenus annuels seront de 2 500€. Si sa tranche marginale d’imposition est à 30% et en déduisant les prélèvements sociaux, ses revenus nets annuels seront d’environ  1 360€.

Si l’on compare cela avec l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI. en admettant que le démembrement se réalise sur 10 ans. Durant cette période Monsieur Durant ne touchera aucun revenu.

Toutefois, la valeur de la nue-propriété étant égale à 66% de la valeur en pleine-propriété. Ce n’est plus 500 parts que Monsieur Durant va acquérir mais 757 parts..

En conclusion au terme des 10 ans Monsieur Durant est pleinement propriétaire de ses parts et son capital augmente à hauteur de 75 700 €.

Ses revenus annuels pour leur part se chiffreront à 3 785 € au lieu de 2 500 € avant fiscalité.

 

 

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SCPI Investir en nue propriété, conclusion & avantages.

 Avantages :

– Une économie d’impôt double : En effet, la nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI (attention aux exceptions). De plus pas de pression fiscale supplémentaire sur vos revenus puisque vous ne touchez pas ces derniers. 

– Un important effet de levier : Au terme de la période de démembrement, vous devenez gratuitement propriétaire à 100% de vos parts de SCPI. Vous retrouvez donc leur pleine propriété.  Vous bénéficiez également de la valorisation des parts dans le temps. (Celle ci est liée à la plus-value dont ont bénéficié les immeubles composant la SCPI). Vous détenez davantage de parts que dans le cadre d’un investissement en pleine propriété.  

– La disposition de revenus supplémetaires : à l’issue de la période de démembrement, vous devenez intégralement propriétaire des parts de SCPI, vous bénéficiez donc des revenus qu’elle produit.

 

 

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