SCPI Nue Propriété

Défnition d’une SCPI 

Une SCPI, société civile de placement immobilier, est un véhicule de placement immobilier. Ou bien encore, une collecte auprès d »investisseurs qui permet d’investir dans différents biens. Ces derniers peuvent être dans différents domaines, différentes villes voire différents pays. En échange de cet apport de capital, les investisseurs perçoivent des loyers et possèdent une quote part des actifs immobiliers.

SCPI nue propriété, pour qui ? pourquoi ?

SCPI nue propriété, pour qui ? pourquoi ?

Les SCPI constituent un placement sécurisé de bon père de famille. Il est adossé à de l’immobilier où le risque locatif est réparti sur un grand nombre de locataires. On parle alors de mutualisation du risque locatif. Cet ensemble de facteurs rendant le produit particulièrement attractif pour les épargnants surtout au regard de l’évolution des rendements des investissements sur livrets ou assurance vie en fonds euros qui ne dépassent pas les 1% pour les premiers nommés et peinent à dépasser 1.5% pour les seconds.

En revanche, les SCPI sont assimilées à un produit immobilier, Aussi la fiscalité des revenus fonciers est appliqué. Dès lors, les contribuables ayant une imposition élevée, se voient amputer d’une partie importante de leur rentabilité par la fiscalité. Quelle est la solution ?

 

SCPI nue propriété. En quoi consiste le démembrement de SCPI ?

Face à ce cas de figure, il est préférable d’acquérir vos parts de SCPI en SCPI en démembrement. En quoi cela consiste une telle opération ? Il s’agit de distinguer dans un premier l’usufruit et la nue propriété.

Par conséquent, un contribuable fortement fiscalisé aujourd’hui mais dont les revenus baisseront au moment de la retraite. Alors ce contribuable choisira afin de maintenant son train de vie le moment venu l’acquisition en nue propriété. En effet, dans ce cas, il ne percevra pas les loyers et donc ne paiera pas d’impôt (ni l’impôt sur le revenu, ni l’ISF et IFI à venir). En contrepartie du fait qu’il ne touchera aucun loyer sur une période définie au départ. L’épargnant bénéficiera d’une décote sur son investissement. Le montant ou pourcentage de cette décote sera fonction de la durée du démembrement.

Le cas le plus fréquent, réside dans le démembrement SCPI temporaire des parts. 

Dans ce cas, deux investisseurs, le premier intéressé par la nue propriété et le second par l’usufruit se mettent d’accord sur une durée de démembrement. Ainsi qu’une clé de répartition qui est le facteur déterminant le prix pour l’un comme pour l’autre. Effectivement, l’usufruitier va payer une partie du prix total de la part, lui permettant de percevoir des loyers pendant la durée définie. A l’inverse, le nu propriétaire ne recevra pas de loyers pendant la période définie mais récupèrera l’usufruit et donc les loyers à l’issue de la période. Il sera alors en pleine propriété de ses parts.

 

SCPI nue propriété

Acquérir des parts de SCPI nue propriété, pour qui ? pourquoi ?

Définition de ce process d’investissement immobilier ?

Quels en sont les avantages ?

SCPI nue propriété c’est quoi ?

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) a la possibilité de  procéder au démembrement du bien dont elle a la gestion. Cela consiste à céder à des personnes différentes l’usufruit et la nue propriété d’un bien. Le détenteur de l’usufruit bénéficie de tous les revenus générés par l’exploitation du bien. Le nu propriétaire ne jouira des parts acquises que lorsqu’il en sera le propriétaire à part entière à l’issue de la durée du démembrement. Cette forme d’investissement présente de nombreux avantages.

Un Outil efficace de défiscalisation

Pendant toute la durée de l’investissement, le nu propriétaire ne perçoit aucune rémunération (dividendes). Le montant des dividendes (loyers) étant reversé aux usufruitiers. Ce sont ces derniers qui sont alors redevables de la fiscalité issue des dividendes.

En outre, le Code général des impôts (CGI) n’impute pas au nu propriétaire des parts d’une SCPI la déclaration de ces parts dans le calcul de son Impôt de solidarité sur la fortune (ISF ou IFI à venir). Cest également du ressort des usufruitiers qui sont en fait les seuls à jouir des fruits de l’exploitation de l’immeuble.

 

 

Objectif de l’acquisition des parts de la nue propriété SCPI : maintenir ses revenus à la retraite.

Les deux caractéristiques essentielles d’une acquisition de SCPI nue propriété sont un prix décoté et l’absence d’ISF et IFI. Ainsi présenté, un tel investissement convient aux épargnant sujet à une importante fiscalité tout comme à ceux soucieux de préparer leur retraite sans alourdir leur fiscalité actuelle.

La principale précaution à prendre pour réussir cet investissement étant de définir la durée de démembrement optimum en fonction de votre horizonde retraite. Au terme de la durée de ce démembrement, l’investisseur deviendra le plein propriétaire des parts. Ainsi il pourra maintenir son niveau de rémunération qui viendra compléter sa retraite avec les revenus de ses parts. De plus, de part le process d’investissement offrant une décote sur le prix d’acquistion on réalise alors une excellente opération hors fiscalité.

 

 

Exemple concret d’une opération de SCPI nue propriété.

Prenons le cas d’un investisseur. Monsieur DUBOIS. C’est un épargnant prudent qui prendra sa retraite dans 10 ans. Souhaitant préparer sa retraite, il achète des parts de la nue propriété d’une SCPI avec une durée de démembrement dans 10 ans. La valeur en pleine propriété de ces parts est de 120 000 €. Mais Monsieur DUBOIS les obtient à 66 % de leur valeur soit un montant de 79 200 €. Pendant cette période de démembrement, Monsieur DUBOIS ne perçoit aucun gain de son placement et cette somme n’est donc pas considérée dans le calcul de son ISF. Or le revenu annuel des parts acquises est de 6 600 €. Au terme des dix ans donc, Monsieur DUBOIS devient propriétaire à part entière des parts (pleine propriété), à leur valeur réelle de 120 000 € et touchera un revenu annuel de 6 600 €.

Quand on est sujet à une fiscalité trop importante. Ou tout simplement que l’on souhaite avoir un revenu complémentaire à la retraite. Il est intéressant de faire l’acquisition de part de SCPI en nue propriété. Surtout à l’approche de la retraite. Le fisc n’a aucun regard sur cet investissement qui prend cependant de la valeur jusqu’au moment ou on commencera à en jouir.

 

Contactez nos experts pour maintenir vos revenus à la retraite.

 

 

 

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