SCPI SCI et IFI ce qu’il faut savoir

La mise en place de l’IFI s’accompagne de dispositions spécifiques quant à la prise en compte des dettes au passif. Ces dispositions prévoient la limitation de ce nouvel impôt aux seuls biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle. Tout en prévoyant l’exclusion de certaines dettes selon leurs caractéristiques. SCPI SCI et IFI focus sur les modalités d’application de ce nouvel impôt concernant les biens détenus par l’intermédiaire de SCI.

L’ASSIETTE IMPOSABLE DE L’IFI MODULÉE PAR DES CLAUSES ANTI-ABUS.

SCPI SCI et IFI.

SCPI SCI et IFI

Les modalités d’imposition des parts de SCI.

Les parts de SCI ne sont passibles de l’IFI que pour la fraction de leur valeur nette représentative de biens ou de droits immobiliers (article 965, 2° du CGI).
Le calcul de cette fraction imposable se fait en plusieurs étapes.

• Calcul de la valeur vénale de la SCI, après réintégration de certaines dettes regardées comme non-déductibles le cas échéant (Cf. cadre suivant).
• Calcul du ratio immobilier de la SCI (valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers imposables détenus par la SCI / valeur vénale de l’ensemble de ses actifs).
• Calcul de la valeur imposable de la SCI en retraitant sa valeur vénale de la SCI au prorata seulement du ratio immobilier précédemment calculé. Cette valeur imposable n’est alors à retenir qu’à hauteur de la participation du redevable et de son foyer.

Notons que la détention d’un patrimoine immobilier au travers d’une SCI peut s’avérer plus avantageuse qu’une détention en direct dans la mesure où sa valeur imposable à l’IFI tiendra compte des dettes contractées pour l’acquisition d’autres actifs le cas échéant.

 

SCPI SCI et IFI.

SCPI tout les avantages

Les dettes dont la déductibilité est exclue.

Certaines dettes, contractées pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable ou pour le financement de dépenses y afférentes, ne sont par principe pas déductibles pour le calcul de la valeur vénale de la SCI (article 973, II du CGI).

• Celles contractées pour l’acquisition d’un immeuble appartenant à l’associé-redevable ou à un membre de son foyer fiscal dès lors que celui-ci ou ceux-ci contrôle(nt) la SCI.
• Celles contractées :    auprès de l’associé-redevable ou d’un membre de son foyer fiscal.
auprès d’une société contrôlée par le redevable, seul ou le cas échéant conjointement avec d’autres membres de son foyer fiscal ou de son groupe
familial proche.,Etant précisé que ces deux dernières exclusions ne se font qu’à proportion de la participation détenue par l’associé-redevable et son foyer                                            fiscal au capital de la SCI.
• Celles contractées auprès d’un ascendant ou descendant de l’associé-redevable ou des membres de son foyer fiscal, ainsi que leurs frères et sœurs.

Par exception, ces dettes pourront néanmoins être déduites dès lors que peut être justifié :
• En ce qui concerne les deux premiers points : un objectif autre que principalement fiscal.
• En ce qui concerne le troisième point le caractère normal des conditions du prêt.

LES MODALITÉS DE PRISE EN COMPTE DES COMPTES COURANTS D’ASSOCIÉS.

 

SCPI SCI & IFI.

Nature des comptes courants d’associés.

Un compte courant d’associé constitue une dette de la société envers l’associé qui en est le titulaire.

De multiples raisons peuvent en être à l’origine (apports de fonds à la société par un associé, paiement d’une dépense pour le compte de la société par un associé, bénéfices en instance de distribution…). Mais la cause la plus répandue de création d’un compte courant d’associé réside dans l’hypothèse où la SCI aurait souscrit un emprunt bancaire (seuls les intérêts étant déductibles, la fraction de capital remboursé engendrera un bénéfice qui, faute de trésorerie, ne pourra donner lieu à distribution et sera donc porté au crédit des comptes courants d’associés).

Pour mémoire, sous le régime de l’ISF, un compte courant était déductible pour la valorisation de la société mais taxable à l’actif du patrimoine de son titulaire. Concrètement, la diminution induite sur la valeur vénale de la SCI était « compensée » par sa taxation dans la patrimoine de son titulaire.

 

SCPI SCI et IFI.

SCPI Performances et Frais de Gestion

Compte courant d’associés et IFI

Dorénavant, le titulaire d’un compte courant d’associé n’a plus à le comprendre dans son assiette imposable à l’IFI. Puisque celle-ci se limite aux seuls biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle.

On pourrait ainsi penser que l’IFI est plus favorable que l’ISF. En réalité, les comptes courants d’associés étant des dettes de la société, ils devront ne pas relever des cas d’exclusion exposés précédemment pour pouvoir être effectivement déduits lors du calcul de la valeur vénale de la SCI. Le cas échéant, il conviendra selon nous de traiter leur montant euro par euro selon leur cause/origine respective.

Notons que des circonstances démontrant que le compte courant d’associé a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’IFI ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt peuvent être de nature à caractériser un objectif principalement autre que fiscal.

 

Source des données Cabinet Rivière Avocats Associés.

 

SCPI moins cheres avec SCPI SOLUTION

L’offre scpi-solution.com.

Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre démarche d’investissement en SCPI. Et ce, en mettant à votre disposition la totalité des SCPI offrant des possibilités de démembrement que ce soit en nue-propriété ou en usufruit. C’est en étant à votre écoute en fonction de vos objectifs de durée et patrimoniaux que nous déterminerons pour vous et avec vous votre solution d’investissement.

Contactez nos experts pour plus d’informations.

suscipit facilisis at dolor. dolor Lorem sed ut vel,

Rejoignez notre newsletter pour recevoir les dernières actualités et ressources concernant les SCPI

Obtenez toutes nos ressources gratuites et les mises à jour du blog directement dans votre boîte de réception ! Vous ne voulez pas manquer tout le contenu incroyable que nous créons, alors assurez-vous de vous inscrire.
Et en bonus vous recevrez le guide SCPI Solution !

* champs obligatoires

Merci, vous allez bientôt recevoir un email pour valider votre inscription et recevoir votre guide, à bientôt !

Share This