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SCPI VS Immobilier Physique.

Vous avez environ 200 000 € à placer. Ou bien vous avez la capacité d’emprunter 200 000 €. Vous hésitez encore entre acheter une petite surface. Ou bien des parts de SCPI. Nous allons essayer de démêler le faux du vrai. Comparer les avantages et les inconvénients de chacune de ces solutions. Pour au final vous livrer notre avis. SCPI VS Immobilier physique le match.

 

Le match des investissements en immobilier : SCPI VS Immobilier Physique.

scpi vs immobilier physique

Votre objectif.

Un investissement immobilier vous permettra de répondre à plusieurs besoins. Tout d’abord vous constituer un patrimoine. Que l’objectif de celui soit de répondre à un besoin de créations de revenus immédiat ou bien différé et ce grâce à l’effet de levier du crédit.

Votre objectif peut être également celui de transmettre un patrimoine à vos héritiers. Vous pouvez également avoir le soucis de ne pas augmenter votre pression fiscale actuelle mais de vouloir constituer un complément de revenus pour la retraite.

il faut également tenir compte que les SCPI au delà de la détention directe sont également accessibles en assurance vie. Ce qui pour certains de nos clients représente un avantage non négligeable en termes de transmission.

 

SCPI VS Immobilier Physique.

scpi vs immobilier physique

Les sous-jacents immobiliers.

Sur ce type de montant, en optant pour l’immobilier en direct vous allez restreindre votre champs d’investissement. En effet pour ce type de montant vous n’aurez accès qu’à de l’immobilier d’habitation. Il est alors préférable d’opter pour Paris ou de grandes villes régionales. De préférence des villes étudiantes où il y a un manque de logements pour les étudiants. En tout état de cause il vous faudra déterminer un emplacement bien précis. Et…..sans vous tromper. Il vous faudra donc également procéder à une analyse profonde du marché. Votre bien devra se situer dans un quartier recherché ou la demande locative est importante et pérenne.

Avec les SCPI non seulement vous avez accès à l’immobilier résidentiel mais également à l’immobilier professionnel. Cela peut être des bureaux, des commerces, des locaux d’activités, de logistique, de santé ou bien encore de l’hôtellerie et des résidences services.

Au travers des SCPI vous avez donc la possibilité de diversifier votre patrimoine immobilier. Mais surtout d’avoir accès à un marché habituellement chasse gardé des investisseurs professionnels ou institutionnels. En effet il est impossible de se positionner sur ce type de bien avec un capital de 200 000 euros. Et surtout avec ce type de montant nous pouvons vous proposer de constituer un patrimoine de SCPI diversifiés. Ce portefeuille vous donnera accès à l’ensemble des supports que nous mentionnons plus haut. En diversifiant les maisons de gestion et les supports vous mutualiserez votre risque de manière bien plus importante qu’en investissant sur un seul bien…

SCPI 1 IMMOBILIER PHYSIQUE 0.

 

LE Risque.

scpi vis immobilier physique comparatif

Le match du risque locatif.

La SCPI dispose d’un avantage indéniable concernant le risque locatif. Au contraire de l’immobilier physique ou vous aurez un seul locataire. Avec les SCPI c’est plusieurs centaines de locataires qui occupent le patrimoine de votre investissement. Quand bien même un de ces locataires serait en difficulté ou quittait les lieux, les autres continueraient d’assurer votre objectif de création de patrimoine et de rendement.

Face à cela votre investissement en immobilier physique est bien plus risqué. Une absence de règlements de loyers ou une vacance locative est une perte sèche pour vous. Et nous savons bien que dans la situation d’un locataire « indélicat » en France le législateur protège le locataire au détriment du propriétaire. Ce sont alors des procédures longues et coûteuses à mettre en place. Et ce, au delà même de l’absence de loyer avec des échéances de crédits qui elles sont toujours à rembourser

SCPI 1 IMMOBILIER PHYSIQUE 0.

 

Le rendement.

SCPI Performances et Frais de Gestion

Attention aux frais.

Aucune SCPI ne peut vous garantir un rendement. Ceci dit on a remarqué dans le temps que la performance des SCPI est assez stable. Que le rendement est toujours là. Que nos clients perçoivent toujours leurs dividendes même en cas de crise comme en 2008. En 2018 le rendement moyen des SCPI s’élève à 4,35% contre 4,43% en 2017. Il faut également noter que les rendements commencent à se stabiliser et à augmenter sur les meilleures SCPI depuis l’année dernière. Il est d’ailleurs probable que l’on assiste à une hausse des rendements dans les années à venir.

Si ces rendements sont nets de frais de gestion ils ne sont pas nets de la fiscalité sur les revenus. Il n’en reste pas moins que cela rentre bien dans votre poche.

Coté investissement en direct c’est autre chose. Pour une petite surface bien placée dans Paris par exemple. Le rendement se situe entre 2 et 5%. Attention toutefois à ne pas oublier de tenir compte de nombreux paramètres qui viennent impacter cette performance. En effet il existe de nombreux frais, si vous louez en meublé au delà de la taxe foncière il y aura les impôts locaux. Mais aussi des frais de travaux régulièrement. Sans tenir compte le cas échéant des frais de gestion locative. N’oublions pas enfin les frais de charges de copropriétés. Au final on note que le rendement de ce type d’investissement dépasse rarement les 3% avant impôts dans les grandes villes.

Enfin avantage pour l’immobilier physique vous aurez la possibilité de louer votre bien à un membre de votre famille le cas échéant ou bien l’occuper à terme.

SCPI 1 IMMOBILIER PHYSIQUE 1

 

La fiscalité.

scpi vs immobilier physique

Ne pas acheter n’importe quelle SCPI.

Le résultat est à la fois simple et compliqué. Auparavant les épargnants n’avaient accès qu’à des SCPI « basiques ». C’est à dire bureaux ou commerces en France. Depuis quelques années la donne n’est plus la même. Et de ce fait le résultat de cette analyse fortement impacté.

En effet auparavant pour un ménage dont la TMI est égale ou supérieure à 41% l’immobilier physique meublé était beaucoup plus intéressant. En effet avec le comptable des amortissement mobiliers et immobiliers on pouvait sortir un résultat comptable à 0 avec un résultat financier positif.

Cependant depuis quelques années et l’avènement de SCPI comme PIERVAL SANTE, NOVAPIERRE ALLEMAGNE ou ATREAM HOTELS. La donne est complètement différente. En effet le patrimoine et donc les revenus de ces SCPI se situent à l’étranger. Le plus souvent en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Belgique. Dans ces pays la fiscalité est prélevé à la source. Le rendement que vous obtenez est alors nette de toute fiscalité. En dehors des biens constituant la SCPI qui se situent en France.

Prenons l’exemple de notre client Monsieur M

Monsieur M a investi en 2017 pour 32 000 euros dans la SCPI ATREAM HOTELS. En 2018 la société de gestion lui fait parvenir son IFU (imprimé fiscal unique). Monsieur M a perçu en 2017 1 472 € de dividendes. Toutefois il ne devra déclarer à l’administration fiscale que 125,62 euros si il a opté pour une déclaration IR. ou bien 170,76 € dans le cadre du micro foncier. Sans omettre que vous avez également la possibilité d’imputer vos intérêts d’emprunt sur ces revenus.

SCPI 1 Immobilier Physique 0.

 

Dernier avantage et non des moindres pour les investisseurs non résidents. Pas d’IFI pour les SCPI investies à l’étranger !!!!!

SCPI VS Immobilier Physique.

Immorente 2 T1 2019

Conclusion.

Résultat du match : SCPI 4 Immobilier Physique 1.

Que pouvons nous vous dire de plus ? le résultat parle de lui même. Mais pour résumé tout cela il y 3 choses à retenir.

  • Avec les SCPI vous accéderez à l’immobilier professionnel dès 5 000 euros.
  • Fini les soucis de gestion locative et administrative et autres travaux. La maison de gestion s’occupe de tout.
  • Une fiscalité attrayante même pour les ménages les plus taxés.

 

 Vous ignorez quelle SCPI choisir ? Contactez nous, nous somme là pour çà. Cliquez ici.

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