Certains termes des SCPI peuvent vous échapper. Retrouver toutes les expressions employées dans le monde des SCPI. Les SCPI pour les nuls, notre lexique.
A comme Agrément.
AGREMENT : il est délivré par l’AMF c’est une autorisation de mise sur le marché et de commercialisation pour toute nouvelle SCPI.
AMF ou Autorité des Marchés Financiers. L’AMF est là pour réguler et surveiller les marchés financiers dont les SCPI et OCPI font partie. Elle assure également une mission de protection des épargnants. Les sociétés de gestion de SCPI qui collectent de l’épargne auprès des particuliers travaillent sous le contrôle de l’AMF. C’est l’AMF qui leur délivre un agrément pour chaque nouvelle SCPI.
ARBITAGE : Opération qui consiste pour une maison de gestion à vendre un bien de la SCPI pour en acheter un autre aux perspectives de rendement et de valorisation supérieur.
ASPIM : Association des Sociétés de Placement Immobilier. Elle regroupe l’ensemble des maisons de gestion de SCPI entre autres. Elle les représente auprès de l’AMF et du ministère de l’économie.
ASSEMBLE GENERALE : Elle a lieu une fois par an sous forme d’AGO (Assemblée Générale Ordinaire) vous y serez convié en tant qu’associés d’une ou plusieurs SCPI. Vous pourrez y approuver les comptes annuels ainsi que toutes les opérations ne relevant pas de la gestion habituelle des SCPI.
ASSET MANAGEMENT ou gestion d’actifs. Stratégie qui consiste à améliorer le rendement et la valorisation des SCPI. L’asset management décide entre autres de la répartition sectorielle et géographie de la SCPI.
ASSOCIES : Un associé est un épargnant qui a souscrit une part de SCPI.
C comme capital fixe.
CAPITAL FIXE : Une SCPI à capital fixe est une SCPI. C’est une SCPI dont vous ne pourrez acquérir des parts que lors des augmentations de capital décidées par la maison de gestion ou sur le marché secondaire.
CAPITAL VARIABLE : Une SCPI à capital variable est une SCPI dont vous pouvez faire l’acquisition à tout moment.
CAPITAL SOCIAL : Le capital social d’une SCPI est égal au nombre de parts émises par la SCPI que multiplie la valeur du nominal de la SCPI.
CAPITALISATION : Il s’agit du nombre de part que multiplie le prix d’achat d’une part.
CESSION : On parle de cession lorsque l’associé d’une SCPI à capital fixe vend ses parts sur le marché secondaire.
COLLECTE BRUTE : c’est le montant collecté par la SCPI sur une période donnée que l’on obtient par le produit du nombre de parts émises sur la période que multiplie son prix d’achat.
COLLECTE NETTE : Montant collecté par la SCPI sur une période donnée diminuée des retraits et cessions.
CONFRONTATION : Montant de la collecte brute diminuée du montant des retraits et cessions.
CONSEIL DE SURVEILLANCE : Le conseil de surveillance est élu par les associés de la SCPI. Il représente les associés auprès de la maison de gestion.
D Comme déficit foncier.
DEFICIT FONCIER : Il s’agit de la différence entre les charges de votre investissement et les revenus qu’il génère. Si ces charges sont supérieures à votre revenu foncier alors vous êtes en déficit foncier. Vous pouvez l’imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €
DELAI DE JOUISSANCE : Période durant laquelle l’associé ne percevra pas de dividendes. Les délais de jouissance sont variables d’une SCPI à une autre.
DEMEMBREMENT : il s’agit de l’action de scinder en deux un droit de propriété. D’un côté un nu-propriétaire qui pourra acheter ses parts avec une décote mais ne bénéficiera pas des dividendes qui eux seront versés à sa contrepartie l’usufruitier.
DIVIDENDE : c’est l’équivalent des loyers augmenté des revenus fonciers, du report à nouveau et éventuels plus-values lors de cessions.
DISSOLUTION : La date de dissolution est mentionnée dans les statuts de la SCPI. Arrivé à cette date, l’ensemble des biens de la SCPI sont vendus et le fruit de ces ventes est versé aux associés en fonction de leur quote-part.
DONATION AVEC RESERVE D’USUFRUIT : Option choisie par de nombreux Épargnants et formidable outil de transmission patrimoniale. L’épargnant va acheter des parts de SCPI puis fera une donation de la nue-propriété à ses descendants il continuera à percevoir de manière viagère les dividendes des SCPI. A son décès la pleine propriété des parts se reconstitue en faveur des nus-propriétaires.
E comme Effet de levier.
EFFET DE LEVIER : il s’agit d’un investissement à l’aide d’un financement à crédit. La différence entre la mensualité de crédit et les dividendes versés permettra d’acheter un plus grand nombre de parts à crédit qu’au comptant à montant d’investissement égal.
EFFORT D’EPARGNE MENSUEL : On parle d’effort d’épargne mensuel lors d’un investissement à crédit. C’est le montant issu de la différence entre la mensualité du crédit et le dividende perçu.
F comme Fond de remboursement
FOND DE REMBOURSEMENT : Dans le cas où les demandes de rachats seraient supérieures aux demandes de souscription la maison de gestion à la possibilité d’aller puiser dans un fond dédié préalablement constitué afin de pouvoir répondre aux demandes de rachat.
FRAIS DE GESTION : Les frais de gestion couvrent l’ensemble des frais inhérents au bon fonctionnement de la SCPI. Comptabilité, Taxe Foncière, Commissaire aux comptes. Il s’exprime en pourcentage des revenus locatifs générés par la SCPI.
FRAIS DE SOUSCRIPTION : Ce sont les frais perçus par la maison de gestion lors de votre investissement, ils correspondent dans de l’immobilier physique aux frais de notaires et d’agence. Ils s’expriment en pourcentage du prix de la part.
G comme gestion locative.
GESTION LOCATIVE : Action qui consiste à gérer au mieux le patrimoine de la SCPI. Gestion courante des locataires. Travaux. Entretien.
I comme IFI.
IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière. Les SCPI sont fiscalement transparentes elles sont donc de fait éligibles à l’IFI. Le Seuil de l’IFI est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier.
IFU : L’IFU ou Imprimé Fiscal Unique est un document émis par la maison de gestion afin de faciliter la tâches aux associés de la SCPI lors de leur déclaration fiscale.
M comme marché des parts.
MARCHE DES PARTS : Le marché des parts a pour but de centraliser les ordres d’achat et de vente des SCPI.
MARCHE PRIMAIRE : Il s’agit du marché sur lequel sont émises les nouvelles parts de SCPI.
MARCHE SECONDAIRE : marché sur lequel sont revendues les parts de SCPI. Pour les SCPI à capital fixe la revente se fait au prix de la valeur de retrait. Pour les SCPI à capital fixe la revente se fait au prix d’exécution en confrontant les ordres d’achat et de vente.
N comme nantissement des parts.
NANTISSEMENT DES PARTS : Pratique habituelle des banques lors d’un financement à crédit. La banque prend une garantie en nantissant les parts des SCPI financées.
NUE PROPRIETE : Le nue-propriétaire bénéficie d’une décote lors de son investissement. Ne percevant pas les dividendes de la SCPI dévouée à l’usufruitier, il est à noter qu’un investissement en nue-propriété n’est pas éligible à l’IFI.
O comme ordre de retrait.
ORDRE DE RETRAIT : Dans le cadre d’une SCPI à capital variable un ordre de retrait correspond à la vente des parts que détient l’associé.
ORDRE DE VENTE : Un ordre de vente est un acte qui permet à l’associé d’une SCPI à capital fixe de revendre ses parts sur le marché secondaire
P comme parts en attente.
PARTS EN ATTENTE : ce sont les parts que les associés d’une SCPI ont voulu céder et qui n’ont pas trouvé preneur. Ces parts vont rester sur le marché et l’associé ne pourra donc pas récupérer son investissement. C’est l’un des éléments déterminants à prendre en compte lors d’un investissement en SCPI.
PIERRE PAPIER : il s’agit de l’autre nom des SCPI. Expression inventée par Guy Marty fondateur et dirigeant jusqu’en 2016 de l’institut de l’épargne immobilière et foncière.
PRIME D’EMISSION : C’est la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale de la part c’est-à-dire le prix d’émission de la part de la SCPI au moment de sa création.
PRIX ACQUEREUR : Il s’agit de la valeur à laquelle un nouvel associé va percevoir ses parts de SCPI.
PRIX D’EXECUTION : C’est le prix auquel le vendeur va vendre ses parts de SCPI. En général il s’agit du prix de la part diminué des frais de souscription.
PRIX DE SOUSCRIPTON : Il s’agit du prix auquel un épargnant va acquérir des SCPI en incluant les frais de souscription ou commercialisation.
PROVISION POUR GROS TRAVAUX : En abrégé dans le monde des SCPI PGT. Montant provisionné par la maison de gestion en vue de travaux sur le patrimoine de la SCPI.
R Comme Rapport Annuel.
RAPPORT ANNUEL : Il s’agit d’un document produit annuellement par la maison de gestion faisant part de l’ensemble des activités de la SCPI sur cette période et qui en produit également la comptabilité au travers de son bilan complet validé par des commissaires aux comptes.
REPORT A NOUVEAU : Quote part du rendement de la SCPI qui n’a pas été distribué aux associés de la SCPI et provisionné. Le report à nouveau permet de faire face par exemple à des vacances locatives sur un exercice donné.
REVENUS FONCIERS : il s’agit de l’ensemble des revenus que vous touchez issus de la location de bien vides.
S comme SCPI.
SCPI : La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un produit d’épargne permettant de se constituer un patrimoine immobilier diversifié étant d’un point de vue sectoriel que géographiquement à partir de quelques milliers d’euros voire moins pour certaines SCPI.
STATUTS : Ensemble des règles qui régissent le fonctionnement d’une SCPI. Les statuts sont visés par l’AMF. Les statuts font partie des documents légaux à remettre à un épargnant de manière physique ou dématérialisée avant tout investissement en SCPI.
SCPI FISCALES : Il s’agit d’une SCPI destiné à procurer à ses associés un avantage fiscal. Il peut s’agit de SCPI Denormandie, Déficit Foncier, Malraux ou Monuments Historiques.
SCPI DE RENDEMENT : Ce sont les plus courantes des SCPI elles sont destinées à procurer à leurs associés un rendement tout en essayant de valoriser au mieux le prix de la part.
SCPI DE VALORISATION OU PLUS VALUES : Ces SCPI n’ont pas vocation à distribuer un revenu complémentaire à leurs associés. Elles ont pour but la valorisation du prix de leur part à long terme en investissant dans un patrimoine immobilier.
T comme Taux de Distribution.
TAUX DE DISTRIBUTION : En abrégé TD. Il s’agit du taux de rendement de la SCPI brute de fiscalité étrangère lorsque celle-ci possède du patrimoine hors de France. Rapport entre le montant de dividende versé et le prix de la part
TAUX DE DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHE : En abrégé TDVM. Il s’agit du taux de rendement net de fiscalité étrangère de la SCPI. Rapport entre le dividende versé le prix de la part mais net de fiscalité étrangère.
TAUX D’OCCUPATION FINANCIER : Il s’agit du quotient du total des loyers facturés par l’estimation du montant total des loyers facturés dans le cas où le patrimoine total de la SCPI aurait trouvé locataire.
TAUX D’OCCUPATION IMMOBILIER ou TOI : Rapport entre les surfaces occupées par des locataires et le total de surface de la SCPI.
TRANSPARENCE FISCALE : Les SCPI sont un véhicule d’investissement fiscalement transparent. Ce qui veut dire qu’elles ne sont pas imposables. Ce sont les associés des SCPI qui sont imposables en fonction du montant de dividendes qu’ils touchent. Mais également au regard de l’IFI s’ils sont éligibles.
TYPE DE SCPI : Il existe 3 sortes de SCPI. Les SCPI de rendement, Les SCPI Fiscales, Les SCPI de valorisation.
U Comme Usufruit.
USUFRUIT : l’usufruit dans le cadre d’un démembrement est la contrepartie de la nue-propriété. L’usufruitier va toucher les dividendes de la SCPI. Et ce sur une période définie ou viagère en fonction de la manière dont l’opération a été constituée.
V comme vacance locative.
VACANCE LOCATIVE : Période durant laquelle l’un des biens d’une SCPI n’est pas occupé.
VALEUR DE REALISATION : Aussi appelé actif net. Il s’agit de la valeur vénale des actifs de la société. Patrimoine immobilier + liquidités + placements.
VALEUR DE RECONSTUTION : Il s’agit de la valeur de la réalisation de la SCPI augmentée des frais pour reconstituer le patrimoine
VALEUR DE RETRAIT : C’est le prix auquel l’associé d’une SCPI revend ses parts. La valeur de retrait est égale au prix d’acquisition diminuée des frais de souscription.
VALEUR VENALE : C’est la valeur que donne un expert immobilier à un bien donné. Il s’agit en fait du prix auquel un vendeur peut estimer vendre son bien.