Les SCPI sont gérées par des maisons de gestion. Les SCPI se constituent d’un patrimoine immobilier important. Afin de faire l’acquisition de ce patrimoine il y a des frais de souscription. Mais également des frais de gestion inhérents à un tel patrimoine et à votre information. Et d’autres frais des SCPI que l’on qualifiera de frais annexes comme les frais de pilotage des travaux. Les frais des SCPI tout ce que vous devez savoir avant d’investir.
Quels sont les types de frais d’une SCPI ?
Les Frais des SCPI – Les Frais de souscription
Parmi les frais des SCPI l’un des plus importants pour l’investisseur est ceux que l’on appelle les frais de souscription. C’est en quelque sorte le prix à payer pour pouvoir investir. On peut également parler de frais de commercialisation. Ces derniers correspondent dans l’immobilier physique à des frais notariés additionnés des frais d’intermédiaire dans le cadre d’un investissement avec une agence. Finalement ces frais de souscription réglés par l’investisseur sont moins élevés que si un épargnant devait investir dans de l’immobilier physique. Ce prix à l’investissement est au final bon marché. Que vous investissez en SCPI au comptant ou SCPI à crédit ou enfin en SCPI en démembrement les frais de souscription vont s’appliquer.
Voici la manière dont ils se décomposent :
La commission de souscription rémunère :
- Les frais liés aux augmentations de capital (frais de collecte et recherche de capitaux, notamment la préparation et la réalisation des augmentations de capital, le placement des parts de la SCPI lié à l’activité d’entremise des commercialisateurs ainsi que la validation des souscriptions).
- Les frais de recherche des investissements (notamment l’analyse et l’étude de l’investissement ainsi que le suivi de l’exécution de ces programmes d’investissement.
Ces frais de souscription sont variables d’une SCPI à une autre. Certaines SCPI proposent aujourd’hui d’investir dans aucuns frais de souscription. Toutefois dans le cas où vous un investisseur souhaiterait revendre vos parts à court terme une commission de sortie peut être appliquée.
Les frais des SCPI – Les frais de gestion
L’équivalent de la gestion locative.
Dans les frais des SCPI c’est un facteur important à prendre en compte par l’investisseur. En effet les frais des SCPI en termes de frais de gestion peuvent être variables d’une SCPI à une autre. Même si lorsque l’on parle du rendement des SCPI on parle toujours de rendement net de frais de gestion. Cette commission de gestion couvre tous les frais de bureau et de personnel nécessaires à l’administration et à la gestion de la société, la préparation de l’information des associés, la préparation et la convocation de toutes les réunions et assemblées, la gestion des biens sociaux de la société et la distribution des revenus. Ces frais de gestion s’appliquent également sur les SCPI en assurance vie ou les SCPI PER.
Cette commission de gestion est réglée trimestriellement. Des acomptes mensuels sont prélevés par la Société de gestion en fonction du rythme d’encaissement des loyers. Elle ne couvre pas toutes les autres dépenses qui sont prises en charge directement par la SCPI qui règle directement :
Les frais relatifs à l’acquisition des biens et droits immobiliers (frais d’évaluations pré-acquisition ou précession…), et à leur location notamment ceux concernant l’enregistrement, les taxes et frais perçus à l’occasion des achats immobiliers, les émoluments des notaires et rédacteurs d’actes, les frais d’agents immobiliers, d’audit, conseils juridiques.
Le montant des travaux d’aménagement y compris les honoraires d’architectes ou de bureaux d’études, ainsi que les autres dépenses éventuelles.
Les frais de gestion technique, d’entretien, de réparation ou de modification des immeubles.
Les assurances, les impôts et taxes, consommation d’eau ou d’électricité et, en général, toutes les charges afférentes aux immeubles.
Les frais de convocation, de tenue des assemblées générales et du conseil de surveillance, ainsi que l’information aux associés.
Les frais des membres du conseil de surveillance.
Les frais de Commissariat aux Comptes.
Les frais d’expertises et de contentieux.
Les frais de publicité, de création, d’impression et d’envoi des documents d’information destinés aux associés.
Les contributions, adhésions ou cotisations aux organismes de tutelles.
Les frais de gestion représentent en fait le prix de la sérénité et de la tranquillité.
Les Frais annexes des SCPI
Les frais de mouvement sur les actifs immobiliers
En d’autres termes des frais d’arbitrage.
Les sociétés de gestion perçoivent des commissions de mouvement correspondant à une rémunération sur les transactions immobilières liées aux opérations d’investissement et d’arbitrage sur les actifs immobiliers tant à l’acquisition qu’à la cession de tels actifs. Les Société de gestion ne peuvent percevoir de telles commissions que dans le cas où il n’y aurait pas d’intervention d’intermédiaire autre qu’elles-mêmes en relation directe avec les tiers –vendeurs ou les tiers acquéreurs.
La commission de mouvement sur les actifs versés par la SCPI est variable d’une SCPI à une autre en général elle se situe aux alentours de 3,00 % HT de la valeur des acquisitions, soit 3,60 % TTC pour un taux de TVA de 20 %. Cette commission est prélevée sur la quote-part de la prime d’émission destinée à couvrir les frais d’acquisition. Ce prix peut paraître parfois élevé mais il n’en est rien. Tout épargnant ayant déjà effectué des tâches d’amélioration à leur domicile en a bien conscience.
Les frais des SCPI – La commission de cession de parts
Sur le marché secondaire :
Lorsque la revente de parts s’opère avec intervention de la Société de Gestion, par confrontation des ordres inscrits sur le registre des ordres d’achat et de vente de parts. La commission due par l’acquéreur et perçue par la Société de Gestion est variable en général 8 à 10%, T.V.A. en sus au taux en vigueur, de la somme versée par l’acquéreur. Cette rémunération englobe les frais de dossier mais pas les droits d’enregistrement. Ces frais sont également applicables sur les SCPI fiscales.
En cas de mutation à titre gratuit (succession ou donation) :
Lorsque la vente des parts de l’investisseur ou le transfert interviennent sans l’intermédiaire de la Société de Gestion (et porte sur des parts déjà créées). Il n’y a en général pas de commission mais des frais de dossiers forfaitaires HT variables selon les maisons de gestion et les SCPI (TVA en sus au tarif en vigueur) par cessionnaire, quel que soit le nombre de parts transférées ou cédées.
Vente de gré à gré et tout transfert ou revente de parts sans intervention de la Société de Gestion :
(Autres que ceux visés ci-dessus) : il n’y a pas de commission mais des frais de dossiers forfaitaires HT qui là aussi sont variables d’une société à une autre (TVA en sus au tarif en vigueur) par cessionnaire, quel que soit le nombre de parts transférées ou cédées.
Les frais des SCPI – Les frais de pilotage des travaux
Pas pour toutes les SCPI.
Ce sont là des frais que l’on peut qualifier de moins importants voire mineurs. Cependant ils peuvent avoir leur importance et leur incidence mais dans de faibles proportions sur le rendement de la SCPI. D’autant plus que l’on s’aperçoit ce que certaines SCPI ne facturent aucuns frais pour ces actions alors que d’autres SCPI le font. De fait pour certaines SCPI une commission de suivi et de pilotage de la réalisation de ces tâches sur le patrimoine immobilier est prélevée. Les taux pour les SCPI qui l’appliquent sont très disparates. Certaines maisons de gestion prélevant par exemple un taux de 1%HT du montant hors taxes des actions effectués sous réserve que :
Ces améliorations concernent les constructions, agrandissements, reconstruction ou travaux de rénovation lourde en ce compris les mises aux normes environnementales et énergétiques ; générateurs de revenu complémentaires ou de plus-values en cas de vente du bien après ces tâches, Ou Que ces travaux ne concernent pas ceux d’entretien et de rénovation financés par prélèvement sur la provision pour gros entretiens (PGE). Cette commission pourra être prélevée sur la prime d’émission.
Impact des Frais sur la performance de l’investissement
L’impact des frais des SCPI sur le rendement des SCPI pour l’investisseur dépend de nombreux facteurs. Toutes les Maisons de Gestion ne facturent pas tous les types de frais que nous mentionnons aux investisseurs.
Dans le cas des frais de gestion quel prix (les frais de gestion) l’investisseur est-il prêt à payer pour obtenir la meilleure performance possible pour la gestion du parc immobilier de la SCPI ? Au sein d’une même maison de gestion les taux de frais peuvent varier d’une SCPI à une autre pour gérer le parc immobilier qui constitue la SCPI. S’il est n’est pas difficile de mesurer l’impact des frais sur le rendement d’une SCPI. Il convient également de prendre à compte le prix entre guillemet que vous êtes prêt à payer par exemple en ce qui concerne les frais de gestion afin d’obtenir la meilleure performance possible. Ainsi peut-on parler de prix de la performance comme aiment à le faire les Anglo-Saxons en parlant de performance fee. En d’autres termes peut-être que l’investisseur va préférer payer un prix élevé (les frais de gestion) afin d’obtenir un rendement élevé. Plutôt que de se voir facturer des frais de gestion moins élevés sur une SCPI qui malgré ce prix à la performance moins élevé va procurer à l’investisseur une performance moindre. Ces frais de gestion ne dépendent pas de la taille du parc immobilier de la SCPI.
Concernant les frais de souscription. L’ impact se fait surtout sentir lors de la revente au travers de la valeur de retrait. La valeur de retrait est en fait le prix auquel vous allez revendre vos SCPI. La Valeur de retrait est égale au prix de la part moins les frais de souscription. Mis à part les quelques SCPI sans frais de souscription. La moyenne de ces frais est en général de 10%. C’est la raison pour laquelle une durée de détention à long terme est recommandée pour les SCPI. Il est donc certain que plus ces frais de souscription sont élevés, plus ils vont impacter la valeur de retrait lors de la revente des parts par l’épargnant. Il faut également tenir compte du fait que la valeur de retrait lors de la revente peut évoluer à la hausse, si le prix de la part de la SCPI augmente entre le moment où l’investisseur achète et revend ses parts. Ou à la baisse si le marché a baissé. Il est quasi certains que plus ces frais de souscriptions sont faibles plus la valeur de retrait sera élevée lors de la revente. La durée de détention influe également sur l’impact de la performance de la SCPI. En effet plus la durée de détention sera importante, plus le prix de la part est susceptible d’augmenter.
Exemple de SCPI et de leurs frais
Nous prenons l’exemple de 5 SCPI prisées des épargnants et de leurs principaux frais (Frais de souscription et de Gestion).
| Pierval Santé | Iroko Zen | Immorente | Corum Origin | Cristal Rente | |
| Frais de Souscription | 10.51% | 0.00% | 12.00% | 12.00% | 10.00% |
| Frais de Gestion | 8.40% | 14.40% | 12.00% | 13.20% | 13.20% |
NB dans le cadre de la SCPI Iroko zen il n’y a pas de frais de souscription en revanche il vous sera facturé une pénalité de 5% du montant de votre investissement si vous sortez dans les 3 ans suivants votre achat. On peut être prêt à payer des frais de gestion élevés si la performance est au rendez-vous. Mais dans quelle mesure ces frais élevés vont-ils venir fortement impacter le rendement de la SCPI si les rendements du marché de la pierre venaient à baisser. De même peut-on accepter de payer des frais de commercialisation plus élevés si les performances en termes de rendement et revalorisation sont présentes mais qui de la valeur de votre investissement lors de la revente. Ce sera alors l’investissement avec 0% de frais de commercialisation qui sera alors le plus intéressant pour l’épargnant.