En achetant des parts de SCPI en nue-propriété vous allez profiter d’une décote sur le prix d’achat de vos parts. Plus la durée de démembrement sera longue plus la décote sera importante. Le but ? Pour le même montant d’investissement vous achèterez un plus grand nombre de parts. À terme vous bénéficierez d’un complément de revenus plus important.
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Qu’est-ce qu’une SCPI en nue-propriété ?
La nue-propriété est issue du démembrement d’une SCPI en pleine propriété. On peut donc séparer la propriété d’un actif immobilier ou d’une SCPI en deux. D’un côté vous aurez alors la pleine propriété du bien de l’autre côté son usufruit. Le nu-propriétaire va détenir cet actif sans pouvoir en profiter. En d’autres termes il ne percevra pas les revenus immobiliers de son placement, s’agissant des SCPI on parle de dividendes. C’est l’Usufruitier qui va percevoir les revenus immobiliers de la SCPI durant une période déterminée dès le départ. Le démembrement peut s’effectuer de manière temporaire. Nue-propriétaire et usufruitier s’entendant sur la durée du démembrement. À l’issue de cette période la pleine propriété des parts de SCPI se reconstituera en faveur du nue-propriétaire. Ce process d’investissement immobilier présente de nombreux avantages. Il faut également compter avec l’IFI au niveau des impôts, le nu-propriétaire ne bénéficiant pas des revenus de la SCPI, aux yeux des impôts cet investissement immobilier n’est pas éligible à l’IFI.
Pourquoi investir dans une SCPI de nue-propriété ?
Dans le cadre d’un démembrement temporaire il est intéressant pour les épargnants payant beaucoup d’impôts de procéder à ce genre d’investissement immobilier. En effet si vous disposez d’un capital ou de liquidités sur vos comptes. Ce type d’investissement immobilier est intéressant pour au moins 2 raisons. Tout d’abord vous allez bénéficier d’une importante décote sur le prix d’achat. Et surtout les épargnants ayant un capital à placer peuvent espérer réaliser une plus-value à terme sans impôts. En général les investisseurs en nue-propriété font en sorte que la durée de démembrement soit en ligne avec leur âge de départ à la retraite afin de compenser la baisse de leurs revenus à ce moment-là. Ni sur la plus-value automatique de votre investissement immobilier.
La liste de nos SCPI en démembrement.
Quels sont les avantages d’une SCPI en nue-propriété ?
Lors d’un investissement immobilier en nue-propriété de SCPI vous allez bénéficier d’une décote plus ou moins importante sur le prix des SCPI. Vous pouvez donc espérer retirer une plus-value intéressante de cet investissement immobilier à l’issue de la période de démembrement. Au niveau des impôts cet investissement immobilier est également particulièrement intéressant. En effet la plus-value automatique que vous allez enregistrer entre le prix d’achat et le prix de la part reconstitué n’est pas taxée par les impôts. Un investissement en nue-propriété ne va donc générer aucuns impôts supplémentaires. Ni sur les revenus car les impôts seront payés par l’usufruitier car c’est lui qui bénéficie des loyers.
Quels sont les risques d’investir dans une SCPI de nue-propriété ?
Lorsque vous allez investir dans une SCPI en nue-propriété sur une période donnée. Au moment de la souscription vous connaissez le prix et le rendement de la SCPI. Toutefois au terme de la période de démembrement vous n’avez aucune garantie sur la valeur du capital que vous aurez à l’issue de la période de démembrement. Autrement dit l’évolution du prix de la part à la hausse n’est pas garantie. D’autre part il faut voir cet investissement immobilier comme un placement peu liquide. Car vous êtes engagé avec contractuellement avec une contrepartie à savoir l’usufruitier. Toutefois on peut revendre une durée restant de nue-propriété mais cela peut prendre du temps.
Comment investir dans la SCPI en nue-propriété ?
Nous avons d’une part un prix en nue-propriété. Et d’autre part un prix pour l’usufruit. Ces prix sont fixés par les maisons de gestion au travers de clés de répartition entre les deux parties. Ces clefs s’expriment en pourcentage du prix des parts en pleine propriété.
Il existe cependant une exception à cette règle. Dans le cas par exemple où le même épargnant investi à la fois en nue-propriété et en usufruit.
Par exemple pour des chefs d’entreprise qui feraient l’acquisition de l’usufruit pour le placement de la trésorerie de leur entreprise. Et de la nue-propriété en leur faveur en tant que personne physique. Dans ce cas les maisons de gestion peuvent accepter une certaine « souplesse » quant à la répartition des clés de démembrement.
Attention toutefois aux clés de répartition qui favoriserait trop l’une des parties au détriment de l’autre et qui pourraient être remises en cause par l’administration fiscale en cas de contrôle.
Exemple d’un investissement en nue-propriété
Monsieur Durand s’inquiète de ce que seront ces revenus à la retraite.
De fait renseignement pris auprès de nos conseillers il se rend compte que la meilleure solution pour lui consiste en l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété son horizon de retraite étant dans 15 ans.
Monsieur Durand souhaiterait investir sur la SCPI Novapierre Allemagne 2 du fait de sa fiscalité conséquente avec une TMI qui sera également de 30% au moment de sa retraite. La SCPI investissant dans le commerce de proximité en Allemagne.
Le montant d’investissement souhaité est de 50 000 euros pour une durée de démembrement de 15 ans
| Prix de la part en pleine propriété | 260€ |
| Décote du prix de la part sur 15 ans | 33,50% |
| Prix de la part en nue-propriété | 172,90€ |
| Nombre de parts acquises | 50 000 / 172.90 = 289 parts |
Pour un investissement de 50 000 € votre patrimoine à terme (au prix actuel de la SCPI) sera de 74 360 €.
Au moment de la pleine reconstitution des parts en sa faveur (récupération de l’usufruit et donc des loyers) Monsieur Durand commencera à percevoir des loyers correspondant à un investissement de près de 75 000 € dont il n’aura fait l’acquisition que pour un moment de 50 000 €.
Lorsque l’on se penche d’un peu plus près sur les chiffres. On constate que ce rendement (près de 25 000 €) correspond peu ou prou au rendement qu’aura touché Monsieur Durand sur un investissement de 50 000 € pendant 15 ans pleine propriété.
Si ce n’est dans le cas présent qu’il n’est soumis à aucune fiscalité.
SCPI Nu Propriété Avis – Synthèse des avantages d’un investissement en Nue-Propriété
- Faire l’acquisition de parts de SCPI avec une importante décote.
- Optimisation de la fiscalité sur le revenu.
- Optimisation de la fiscalité IFI.
- Création de revenus à terme.