Les SCPI sont « fiscalement transparentes ». Elles ne subissent aucune fiscalité directe. Les revenus des SCPI seront imposés au régime des revenus fonciers. Que vous optiez pour le microfoncier, les revenus fonciers classiques. Ou bien à l’IS si vous avez investi via une SCI à l’IS. Sur les SCPI Françaises ou dont une partie du patrimoine se trouve en France vous pourrez imputer les intérêts d’emprunt (en cas de financement à crédit) sur le pourcentage du patrimoine de la SCPI et des revenus en France. Vous recevrez chaque année de la part de la maison de gestion un IFU. Imprimé Fiscal Unique. Document sur lequel la maison de gestion vous informe du montant à déclarer et de la case au sein de laquelle il convient de la mentionner sur votre déclaration fiscale annuelle.
Les types de revenus générés par la SCPI.
Les revenus des SCPI se composent de plusieurs aspects. il y a les revenus générés par le parc immobilier de la SCPI. Les actifs qui composent ce parc immobilier vont générer des loyers. Ces loyers seront alors versés aux investisseurs sous forme de dividendes. Ce sont les principaux revenus touchés par l’investisseur. Mais ce ne sont pas seuls. Les sociétés de gestion ont également la possibilité de faire gagner de l’argent à l’investisseur par d’autres moyens. En effet l’investisseur au sein du rendement de la SCPI peut bénéficier également du fait que les sociétés de gestion peuvent avoir des participations dans des OPCI. Ces derniers vont procurer aux maisons de gestion des produits financiers qu’elles vont encaisser. Il en va de même pour des actifs de placement de trésorerie. La société de gestion peut également décider de vendre quelques actifs du patrimoine de la SCPI qui peuvent générer des plus-values lors de la cession de ces actifs.
En ce qui concerne le type ou régime de taxation. Il va dépendre de la nature du revenu (dividendes, produits financiers, plus-values). Mais également du fait si l’investisseur est une personne physique ou morale. Mais également du lieu de résidence de l’investisseur s’il est résident en France, dans l’Union Européen au sein de l’espace économique Européen ou en dehors.
La fiscalité des différents types de revenus générés par les SCPI.
Les revenus locatifs.
Personnes physiques.
Vous avez le choix entre le régime réel et le microfoncier.
Pour les personnes morales
C’est la fiscalité sur les revenus fonciers à l’IS qui va s’appliquer.
Les revenus financiers
Pour les personnes physiques.
Les revenus financiers des SCPI rentrent dans la même catégorie de revenus que les dividendes de sociétés que vous pouvez percevoir.
C’est donc le PFL (Prélèvement Forfaitaire Libératoire) qui s’applique sur les revenus de vos SCPI.
Toutefois l’épargnant a la faculté d’opter pour le régime réel.
Pour les SCI à l’IS ou personnes morales.
Concernant les revenus financiers c’est la fiscalité sur les sociétés qui va s’appliquer à savoir l’IS
La plus-value.
L’épargnant sera imposable sur la différence entre le prix d’acquisition de ses parts (- les frais de commercialisation) et le prix de revente de ses parts.
La fiscalité applicable est celle concernant la plus-value sur cessions d’immeubles. Cette dernière est de 19%, à laquelle vous devez ajouter les prélèvements sociaux (CSR RDS) au taux actuel de 17.2%
Concernant l’impôt la base diminuera :
A partir de la 6ème année de 6% ans par an jusqu’à la 21ème année.
Et de 4% la 22ème année de détention.
Concernant les prélèvements sociaux au taux de 17.2% la base diminuera :
A partir de la 6me année de 1.65% par jusqu’à la 21ème année.
De 1.60% la 22ème année.
Et de 9% par an de la 23ème à la 30ème année.
Pour les personnes morales.
Comme pour l’ensemble de ses revenus la fiscalité sur la cession des parts de SCPI pour une personne morale est celle de la fiscalité à l’IS.
Les régimes fiscaux possibles pour les investissements en SCPI.
Le régime microfoncier.
Vous ne pouvez pas bénéficier du régime du microfoncier si vous ne détenez que des parts de SCPI. Il faut pour cela que vous déteniez un autre bien immobilier duquel vous tirez des revenus et qu’il doit donné en location nue.
Attention le régime du microfoncier ne vous permet pas d’imputer les intérêts d’emprunt sur les revenus de vos SCPI.
Afin d’alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant, un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers, dit « régime microfoncier » a été créé.
Conformément aux dispositions de l’article 32 du CGI, il est applicable de plein droit aux propriétaires d’immeubles dont le revenu brut foncier annuel total n’excède pas 15 000 €.
Toutefois si le contribuable le souhaite il peut opter pour « le régime du réel ». Il est cependant à noter que dans ce cas cette décision est irrévocable pendant 3 ans.
Ce dispositif ne s’applique qu’aux seuls SCPI de rendement. Les SCPI fiscales étant exclues de ces dispositions.
Le régime réel.
Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € et/ou si vos revenus fonciers ne proviennent que de SCPI. Ou bien que vous optiez pour ce régime. C’est le régime du réel qui va s’appliquer.
Le régime réel s’avère intéressant si vous achetez vos parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30% du régime du microfoncier. Au regard de la récente hausse des taux c’est un facteur à ne pas négliger.
Dans le cadre du réel c’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique. A votre TMI (tranche marginale d’imposition) s’ajouteront les prélèvements sociaux. Les TMI allant de 0 à 45%. Et les prélèvements sociaux étant proches des 20%. Il peut s’avérer intéressant dès lors que l’on se trouve dans des tranches à 30% et plus d’étudier la fiscalité des SCPI Européennes.
La récente hausse des taux si elle augmente l’effort d’épargne mensuel que l’on doit consentir dans le cadre d’un financement à crédit n’a pas que des inconvénients dès lors que l’on se penche sur un des autres aspects du régime réel.
En effet le régime réel vous permet d’imputer les intérêts d’emprunts de vos SCPI (françaises) sur vos revenus fonciers issus de ces mêmes SCPI. Pour les SCPI Européennes possédant une partie de leur patrimoine en France et en tirant des revenus. C’est sur ces revenus que vous pourrez imputer la part correspondant des intérêts d’emprunt de votre crédit.
Cas particulier des personnes morales. La SCI à l’IS.
De plus en plus d’épargnants optent pour la SCI à l’IS. C’est là un formidable outil de transmission de votre patrimoine. Et qui vous permet également d’optimiser votre fiscalité.
Dans le cadre d’une SCI à l’IS il existe deux taux d’imposition.
Les revenus de vos SCPI sont inférieurs à 38 120 €.
Vous bénéficierez d’un taux réduit de 15% sur les revenus de vos SCPI.
Les revenus de vos SCPI sont supérieurs au montant de 38 120 €.
Depuis le 1er janvier 2022 le taux d’imposition à été ramené de 26.5% à 25%.
Au-delà de la transmission c’est une option qui s’avère particulièrement intéressante également dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
La fiscalité des SCPI Européennes.
A savoir : les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas sur les SCPI Européenne. Ce qui représente déjà une économie de 17.2%
En Europe la fiscalité sur les revenus fonciers est moins importante qu’en France. C’est donc tout bénéfice pour l’épargnant. Au travers des conventions fiscales entre les différents États Européens on évite une double taxation.
Il existe deux méthodes celle du crédit d’impôts et celle de l’exonération.
Le crédit d’impôt :
Il s’applique aux revenus des SCPI dont le patrimoine se situe en Allemagne
Exemple
Votre imposition se décompose ainsi :
1 – Le taux d’imposition en Allemagne est de 15,825 %. Il est prélevé à la source, la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand.
2 – L’impôt français relatif à la convention franco-allemande représente la différence entre votre Tranche Marginale d’Imposition et votre Taux Moyen d’Imposition
Un épargnant dont la tranche marginale d’imposition est de 30% On note en moyenne que son taux moyen d’imposition est d’environ 12%.
Sa fiscalité finale sur les revenus de sa SCPI Allemande sera de 18%. Bien moins que pour une SCPI Française laquelle serait imposé à 30% + 17.2% de CSG RDS.
Le taux effectif.
Il s’applique aux revenus des SCPI sont le patrimoine se situe dans les autres pays Européens :
Belgique, Finlande, Irlande, Pays-Bas, Portugal.
La méthode du taux effectif va engendrer la même fiscalité que celle du crédit d’impôt.
Seule la méthode de calcul diffère.
Le cas particulier des non-résidents.
Les revenus SCPI de source française.
Les non-résidents et expatriés seront redevables d’une fiscalité forfaire au taux de 20% jusqu’à 26 070 €. Au-delà ce forfait sera de 30%
Les revenus des SCPI Européennes.
Concernant la fiscalité des SCPI Européennes pour les non-résidents il convient de se référer aux conventions fiscales (lorsqu’elles existent) en votre pays de résidence et celui où se trouve le patrimoine de la SCPI que vous détenez.
La fiscalité sur la plus-value lors de la cession de vos parts de SCPI.
Tout dépend de votre pays de résidence.
Si vous êtes résident au sein de l’union économique Européenne ou de l’espace économique Européen la fiscalité sur la plus-value sera de 19%
Si vous êtes résident hors de l’union européenne ou de l’espace économique européen le taux passe à 33%.
Enfin si vous êtes résident d’un état non coopératif qui se trouve sur la liste éditée par le ministère des finances chaque année. Le taux sera de 50%.
Enfin quel que soit votre cas il convient de rajouter les prélèvements sociaux (CSG RDS) au taux de 17.2%.