SCPI Pinel
Les SCPI Pinel entrent dans la catégorie des SCPI fiscales. La loi Pinel/Duflot qui tend peu à peu à être remplacée par la loi Denormandie permet aux contribuables d’investir dans l’immobilier en profitant d’un avantage sur la fiscalité. Ces SCPI ont pour objectif d’investir dans des biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel. Les SCPI vont donc investir dans des logements neufs ou réhabilités dans une zone de tension sur l’habitat. Ces zones sont définies par décret. Le montant de l’avantage dont va bénéficier l’épargnant est fonction de la durée d’engagement de location décidée par la société de gestion. Il est à noter que l’avantage fiscal est calculé sur la base de 100% du montant de la souscription.
Fonctionnement de la loi Pinel
La loi Pinel est l’une des lois incitatives à l’investissement immobilier locatif en échange d’un avantage fiscal pour l’investisseur. Elle a pour objet de soutenir la construction immobilière en France. C’est une pratique courante en France que chaque ministre du logement lance une nouvelle loi favorisant la construction de logements neufs en France et/ou la réhabilitation de logements anciens.
Avec la loi Pinel, les investisseurs peuvent réduire une partie de leur fiscalité. En effet, ce placement permet de déduire 10,5%, 15% ou 17,5% du montant de votre investissement sur des durées respectives de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal peut atteindre sur les mêmes durées 12%, 18% ou 21% grâce au Pinel Plus.
En plus de la partie logement, la loi Pinel intègre un volet environnemental et social. La loi est accessible à tous les contribuables français souhaitant investir dans l’immobilier même sans aucun apport en bénéficiant d’un avantage fiscal. Il est possible d’investir en « Pinel » jusqu’au 31 décembre 2024. Les taux de réductions d’impôts ont cependant été réduits pour 2023 et 2024. En Pinel Plus, un investissement de 300 000 € vous permet de bénéficier d’une économie d’impôts de 63 000 euros au maximum.
Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?
Il s’agit d’une SCPI fiscale dont l’objectif est de constituer un patrimoine immobilier locatif permettant à l’épargnant de bénéficier d’un avantage sur ses impôts tout en percevant un rendement et sans aucun soucis de gestion.
Comme pour toutes les SCPI, les investisseurs dans une SCPI Pinel vont déléguer la gestion de la SCPI à la SCPI elle-même gérée par la société de gestion.
Les SCPI Pinel sont un placement qui n’a pas pour objectif de délivrer un rendement performant. En général, celui-ci est inférieur à celui des SCPI de rendement. Le principal atout de ces SCPI réside dans l’avantage fiscal qu’elles procurent. La durée de détention liée à l’avantage fiscal que procure la SCPI étant assez longue, il est envisageable de voir le prix de la part se revaloriser sur le long terme.
Comment fonctionne une SCPI Pinel ?
L’avantage fiscal auquel l’épargnant peut prétendre dépend de la durée de son investissement.
Les 3 premières années. Si vous souscrivez pour une durée de 30 à 36 mois, la société de gestion va sélectionner au sein de la SCPI les actifs immobiliers qui vont constituer le patrimoine de la SCPI, mais également ses locataires. Durant tout le temps précédant la livraison des actifs de la SCPI les versements des épargnants sont versés sur des produits d’épargne à capital et revenus garantis.
6, 9 ou 12 ans d’investissement. Durant cette période les logements sélectionnés par la SCPI sont loués à des locataires répondant aux critères d’éligibilité à la loi Pinel. La SCPI va gérer ce parc immobilier et vous reverser les loyers sous forme de dividendes comme pour une SCPI de rendement.
Dans les 2 ou 3 ans qui suivent la période d’engagement de location obligatoire sélectionné par la SCPI, actifs qui composent le patrimoine de la SCPI vont être revendus par la société de gestion. À l’issue de la liquidation du patrimoine de la SCPI vous pourrez revendre vos parts et récupérer le capital investi.
Si vous investissez dans une SCPI fiscale, vous devez prévoir une durée d’investissement comprise entre 15 et 17 ans. Dans le cadre d’une SCPI fiscale à la différence d’une SCPI de rendement ou de plus-value vous ne pouvez pas revendre vos parts, vous devez attendre que la SCPI liquide les actifs qui constituent son patrimoine immobilier avant de récupérer votre argent.
Les avantages de la SCPI Pinel
Comme pour tout investissement, ces SCPI présentent des avantages et des inconvénients. Toutefois, elle présente plus de points positifs que de points négatifs. En effet, en investissant dans une SCPI, qu’il s’agisse d’une SCPI de rendement, de plus-value ou fiscale, vous allez bénéficier de l’ensemble des points forts propres aux SCPI.
- Pas de gestion locative
- Mutualisation du risque locatif
- Diversification géographique
- Facilité de vos obligations déclaratives fiscales grâce au IFU
- Possibilité d’investir à crédit
Mais investir en SCPI Pinel présente également des avantages par rapport à un investissement direct en loi Pinel. Si vous investissez en loi Pinel physique votre risque locatif est plus important, vous êtes propriétaire d’un seul ou deux biens, au lieu d’être propriétaire avec d’autres épargnants de plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines d’appartements selon la taille de la SCPI.
Ces SCPI sont accessibles en général à partir de 5 000 €, voire moins dans certains cas. Elles vous permettent donc d’ajuster votre montant d’investissement à votre besoin réel de défiscalisation, ce qui est rarement le cas en Pinel « physique ».
Les inconvénients de la SCPI Pinel
Il y a peu d’inconvénients à investir dans ce type de SCPI, cependant un tel investissement peut s’avérer peu intéressant pour certains contribuables.
En investissant en SCPI Pinel, vous devez prendre conscience qu’il ne s’agit pas d’un investissement à objectif patrimonial puisque le patrimoine de la SCPI va être revendu à l’issue de la période de location choisie en fonction de l’avantage fiscal qu’offre la SCPI Pinel.
La liquidité, en cas de problèmes, vous pourrez toujours revendre un bien acheté directement en Pinel, même si vous y perdez fiscalement, ce n’est pas possible avec une SCPI Pinel.
Une limite d’investissement à 300 000 € par foyer fiscal.
Quelle est la fiscalité des SCPI Pinel ?
Les associés de la SCPI bénéficient de l’avantage fiscal sur le revenu dès l’année de souscription et sur la totalité du montant investi. Il n’y donc pas de perte fiscale ni en termes de rendement liée aux frais de souscription.
Cet avantage fiscal varie en fonction de la durée d’engagement de la location. C’est la société de gestion qui décide de cette durée.
6 ans d’engagement de location correspondent à 12% du montant investi avec un plafond de 36 000 € de réductions fiscales.
9 ans d’engagement de location correspondent à 18% du montant investi avec un plafond de 54 000 € de réduction fiscale.
12 ans d’engagement de location correspondent à 21% du montant investi avec un plafond de 63 000 € de réduction fiscale.
De plus, dans le cadre d’un investissement à crédit, vous pourrez également déduire les intérêts d’emprunts.
Ce que dit le législateur :
“Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs.
La réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés depuis septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2024.
Vous devez remplir des conditions liées au locataire et à la location.”
Exemple d’investissement dans une SCPI Pinel
Un épargnant qui va investir 100 000 euros dans une SCPI Pinel sur une durée de 9 ans va bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 000 €. Soit 100 000 € X 18%. Cette réduction d’impôts de 18 000 euros est étalée sur 9 ans, soit 2 000 euros par an.
Chaque année, l’épargnant qui aura investi à hauteur de 100 000 euros dans une de ces SCPI va donc réduire sa fiscalité de 2 000 euros par an pendant 9 ans.
En plus de cet avantage fiscal, l’épargnant encaissera des dividendes liés à la location du patrimoine de la SCPI. Le rendement des SCPI Pinel se situant en général entre 2,5 et 3% par an.
À l’issue de la liquidation du patrimoine de la SCPI, l’épargnant va pouvoir récupérer le montant de son investissement en bénéficiant d’une éventuelle revalorisation du prix de la part.