Crédit SCPI nouvelle offre.
Il est de plus en plus difficile d’obtenir un crédit pour les SCPI. Nous avons une nouvelle offre destinée aux résidents français. Et ce que vous soyez locataire ou propriétaire. Il s’agit d’un prêt à la consommation. Contrairement aux prêts à la consommation classiques ne vous permettant pas de déduire les intérêts d’emprunt. Celui ci est un prêt à la consommation affectée à un investissement immobilier. Vous pourrez donc déduire les intérêts d’emprunts des revenus de vos SCPI. Sauf concernant les SCPI Européennes. Ces dernières comme vous le savez ne permettent pas la déduction des intérêts d’emprunt. Les taux de l’usure sont désormais en dessous des taux de crédits accordés par les banques. Tout financement via un crédit immobilier devient donc quasiment impossible. Via l’un de nos partenaires en financement nous pouvons vous apporter la solution. Crédit SCPI nouvelle offre. Ce qu’il faut savoir.
Crédit SCPI nouvelle offre – Les SCPI.
Rappel.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure de placement immobilier collectif. L’objet de la SCPI est l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier pour le compte d’épargnants. Dans le cas présent ces derniers sont appelés associés. La SCPI redistribuera les loyers de ce patrimoine à ces épargnants. Ses loyers portent le nom de dividendes dans le cadre des SCPI.
Il existe différents types de SCPI. Des SCPI à capital variables, dans ce cas vous pouvez souscrire à tout moment. Et des SCPI à capital fixe, dans ce cas vous ne pourrez souscrire que sur certaines périodes.
Le patrimoine des SCPI se constitue majoritairement d’immobilier professionnel. Toutefois il existe quelques SCPI investissant dans l’immobilier résidentiel.
Il existe des SCPI de rendement. Ces dernières ont pour but de distribuer des dividendes ou loyers à ses associés. Des SCPI de valorisation ou capitalisation. Dans ce cas l’épargnant cherche davantage à faire fructifier un capital. Et enfin des SCPI fiscal. Sur ce type d’investissement l’épargnant cherchera surtout à optimiser sa fiscalité. Concernant ces dernières il s’agit le plus souvent de SCPI de déficit Foncier. Malraux ou Monuments historiques ou purement déficit foncier.
D’un point de vue sectoriel : il existe des SCPI de bureaux. Des SCPI de commerces. D’autres SCPI misant sur la diversification. Depuis peu ont voit apparaître des SCPI misant sur des secteurs bien précis. Comme des SCPI investissant dans l’immobilier de santé. Ou bien encore des SCPI misant sur la logistique.
D’un point de vue géographique : les épargnants ont le choix entre des SCPI Française ou Européennes ou mixant les deux.
Crédit SCPI nouvelle offre – Le marché du crédit des SCPI.
Les perspectives d’ici la fin de l’année.
Les emprunteurs sont-ils au pied du mur ? Depuis le printemps dernier, les courtiers en crédit alertent sur le blocage à venir du marché. Dans un contexte de taux encore relativement bas en août. Les taux étant alors aux alentours de 2.2%. Et ce, même pour les non résidents. Les emprunteurs se retrouvent en effet confrontés à une double exigence. D’une part, les nouvelles normes d’emprunt édictées par le Haut conseil de stabilité financière. Impossible pour les ménages de consacrer ainsi plus de 35% à leurs revenus nets avant impôt au remboursement de leurs prêts.
Cette nouvelle offre s’adresse aux épargnants résidents en France ou à l’étranger mais uniquement dans le cas d’une expatriation temporaire avec contrat de travail de droits français. Locataire ou propriétaire.
De l’autre, un mécanisme de protection des consommateurs – l’usure – interdit aux banques d’octroyer un crédit s’il excède un taux plafond. Cet outil anti-surendettement est calculé grâce à la moyenne des taux pratiqués au trimestre précédent, majorée d’un tiers. Il est ainsi fixé aujourd’hui à 2,57% pour les emprunts s’étalant sur plus de 20 ans. De quoi compliquer sérieusement l’accès au crédit pour nombre de ménages pourtant solvables, puisque ce plafond à respecter, historiquement faible, doit comprendre l’ensemble des frais afférents à un prêt immobilier : intérêts, assurance, frais de dossier et garantie… Des contraintes qui ne passent plus pour de nombreux ménages, à mesure que les taux augmentent.
Autrement dit, on interdit désormais aux épargnants de s’enrichir via l’effet de levier. Cependant il existe encore une solution via le crédit à la consommation. Lorsque ce dernier est un crédit à la consommation affecté à un investissement immobilier. Nous sortons alors des normes de l’usure sur les crédits immobiliers.
SCPI SOLUTION rouvre pour vous le champs des possibles.
Crédit SCPI nouvelle offre – Quelle SCPI choisir ?
Vous êtes une personne physique.
Si vous êtes résident en France attention à la fiscalité. Nous avons pour habitude dire que jusqu’à 14% de TMI (tranche marginale d’imposition). La pression fiscale sera supportable. Mais à partir de 30% de TMI, en ajoutant la CSG RDS. La rémunération nette de fiscalité des SCPI devient tout de suite moins attrayante. Et ce même si elle reste bien supérieure à la plupart des placements. Surtout en cette période de crise. Tante d’un point de vue géopolitique. Que d’un point de vue sanitaire puisqu’on nous parle d’un COVID qui repointerait le bout de son nez pour le mois d’octobre.
A 30% de TMI et plus il convient “d’oublier” les SCPI purement françaises (sauf dans le cadre d’un investissement en SCI). Dans ce cas on optera pour des SCPI Européennes.
En effet ces dernières vous procure un rendement net de fiscalité étrangère. Dans la mesure ou les conventions fiscales Européennes évitent la double imposition. Vous bénéficierez alors d’un crédit d’impôts. Toutefois comme toujours ce que l’état donne d’une main il le reprend de l’autre. Concernant les SCPI Européennes vous ne pourrez pas imputer les intérêts d’emprunt de votre prêts sur les revenus de vos SCPI.
Vous êtes une personne morale.
Vous pouvez également investir via une personne morale. SCI à l’IS. SCI à l’IR. Holding. Ou toute autre forme de personne morale.
Dans ce cas quel que soit la zone géographique de la SCPI dans laquelle vous investirez la fiscalité sur les revenus de la SCPI sera la même.
Au delà de l’intérêt fiscal sur les revenus d’un investissement via une SCI. Il ne faut pas oublier le formidable outil de transmission fiscale qu’elle est.
Je suis non résident SCPI Française ou Européenne ?
Tout dépend du rendement de la SCPI.
Rappel fiscal pour les non résidents. Si vous investissez en tant que personne morale à l’IS. C’est simple quel que soit la zone géographique que vous privilégier. C’est la fiscalité IS qui va s’appliquer. Si vous investissez sur une SCPI Française. Vous subirez la fiscalité forfaitaire des non résidents sur les revenus fonciers. Cette dernière est de 20% jusqu’à 110 000 € de revenus. Au delà elle sera de 30% Si vous investissez sur des SCPI Européennes il convient alors de consulter les conventions fiscales entre votre état de résidence et l’état dans lequel se situe les biens qui constitue la patrimoine de la ou des SCPI pour lesquelles vous avez opté.
Le rendement de la SCPI. Si par exemple vous optez pour une SCPI Européenne dont le rendement est de 4.5%. L’idée étant que vous souhaitez échapper à toute fiscalité française. Que votre pays de résidence ne vous taxe pas par exemple sur les revenus que vous percevrez des Pays Bas ou d’Allemagne. Très bien. Vous percevrez donc un rendement net de toute fiscalité de 4.5% du montant que vous allez placer sur ce support. Toutefois, d’un autre coté. Une SCPI française qui procure un rendement de 6%. Vous allez donc subir une pression fiscale de 20% sur les revenus de cette SCPI. Le rendement net de toute fiscalité sera alors de 4.8%.
Tout est une question de prisme. Quel aspect souhaitez vous privilégier ? Avez vous bien analyser toutes les données de votre investissement. Selon chaque profil et objectif il convient de balayer l’ensemble des possibles.
Notre offre.
Les détails.
Il s’agit d’un crédit à la consommation affecté. En l’occurrence à un investissement immobilier. Vous pourrez donc déduire les intérêts d’emprunts sur les revenus de votre SCPI. Toutefois si les revenus de ces dernières proviennent de SCPI dont la patrimoine se situe en France. En partie ou en totalité. Et ce au prorata des revenus d’origine française.
Profils éligibles : Personnes physique ou morale.
Locataire : OK.
Durée : 15 ans.
Garantie : nantissement des parts.
Minimum de financement : 50 000 €.
Minimum par SCPI : 25 000 €.
Apport minimum : 20%, et 10% pour un célibataire dont les revenus sont supérieurs à 90 000 € ou 120 000 pour un couple et/ou 400 000 € de patrimoine (financier et/ou immobilier libre de tout crédit).
Taux : 3.80% le taux baisse à 3.50% si vous rentrez dans les conditions ci dessus. Pour les personnes morales le taux est de 3.95%.
Les frais : les frais de courtages sont de 1% avec un minimum de 1 500 €. Les frais de dossiers bancaires sont de 1% avec un maximum de 3 500 €. Il est à noter que ces frais peuvent être intégrer dans le montant total du financement.
Crédit SCPI nouvelle offre – Notre avis.
Les raisons de dire non.
Hormis le taux élevé. Il y en a peu. Un taux plus haut veut dire un effort d’épargne mensuel plus conséquent
Les raisons de dire oui.
Elles sont plus nombreuses évidemment.
La dernière solution d’acquérir des SCPI via l’effet de levier.
Sur la base de ces taux l’effort d’épargne mensuel sera de 300 € par mois environ pour un investissement de 100 000 €. Un montant d’épargne qui reste possible pour bon nombre d’épargnant. D’autant plus que qui dit taux plus élevé dit également fiscalité plus basse si on choisi des SCPI française en imputant les intérêts d’emprunt sur les revenus des SCPI.
Des formalités plus simples dans le cadre d’un crédit à la consommation.
Des délais d’obtention de crédit plus rapides également les démarches étant plus simples que pour un crédit immobilier classique.
Conclusion.
Le taux peut paraître rébarbatif. Toutefois à y regarder de plus prés. C’est la dernière possibilité de financer à crédit votre complément de revenus à la retraite. Du coté de l’effort d’épargne mensuel. Certes il est plus important la première année avec ce taux plus haut mais en optant pour des SCPI française et la possibilité d’imputer les intérêts d’emprunts sur les dividendes de la SCPI. Ce que vous perdez d’un coté sur l’effort d”épargne mensuel. Vous allez le récupérer du coté fiscal avec une pression fiscal moins importante.
Au final cette dernière possibilité de financement à crédit ne nous paraît pas complètement dénuée de sens.
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