Financement de SCPI à crédit via une SCI à l’IS.
Vous êtes de plus en plus nombreux à opter pour cette possibilité. Cependant. Les banques sont souvent réticentes à proposer cette solution de financement. Manque d’expérience. Volonté d’imposer leurs propres SCPI. Souvent bien moins performantes. Taux particulièrement élevés. Pas de délégation d’assurance. D’où des taux souvent délirants. Autant de freins qui conduisent nombre d’investisseurs à abandonner leur projet. En tout les cas concernant les SCPI. Financement de SCPI à crédit via une SCI à l’IS. Dans le cadre d’une SCI familiale à l’IS nous avons des solutions à vous proposer. Petit rappel sur les avantages de la SCI. Nos solutions de financement.
La SCI à l’IS.
Rappel.
La société civile immobilière à l’IS « Impôt sur les sociétés », permet de capitaliser les revenus générés par l’investissement immobilier. Ainsi en l’absence de distribution aux associés, aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux ne seront payés par ces derniers.
Dans une société civile à l’IS, contrairement à la SCI imposée à l’impôt sur le revenu, c’est la société civile qui est redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ puis 33.33% au delà. La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux.
Il faut cependant noter que la société civile immobilière (SCI) est une personne morale séparée de son associé. Il ne sera donc pas possible pour l’associé de prélever le bénéfice annuel réalisé par la SCI.
Pour bénéficier des capitaux disponibles dans la SCI, il sera nécessaire de procéder à une distribution de dividendes, taxable pour l’associé à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%, et bien évidemment, en l’absence de bénéfice comptable, la distribution sera impossible.
Financement de SCPI à crédit via une SCI à l’IS.
Les avantages.
Après avoir été soumis à l’IS, le bénéfice de la SCI peut être distribué à ses associés. La distribution se fera sous forme de dividendes. Ces derniers sont alors imposés à l’impôt sur le revenu (IR). Et ce, pour chaque associé.
En revanche, si la SCI ne verse aucun dividende, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR. ce qui n’est pas le cas dans une SCI soumise à l’IR où chaque associé déclare sa quote-part de résultat en revenus fonciers, que ce résultat ait été distribué ou non. Or, généralement, au moins durant les premières années d’existence, les remboursements d’emprunt ponctionnent intégralement la trésorerie de la SCI, ce qui empêche toute distribution aux associés mais sans limiter totalement les bénéfices de la société (car seuls les intérêts d’emprunt, en opposition aux remboursements du capital emprunté, constituent une charge déductible).
Fiscalité des dividendes
Pour les contribuables imposés aux tranches supérieures de l’IR, le mode d’imposition des dividendes permet une certaine optimisation fiscale. De ce fait, lorsque la SCI bénéficie du taux réduit de l’IS (soit 15%). En effet, jusqu’à 38.000 euros de bénéfice, l’imposition du revenu foncier au niveau de la société reste faible. Or un abattement de 40% s’applique sur les dividendes perçus avant imposition à l’IR. Au total, pour un revenu foncier de 100 euros dégagé au niveau de la SCI, les associés perçoivent 85 euros (100€ – IS) et ces dividendes sont soumis à l’IR sur une base de 50 euros environ (85€ – abattement 40%).
Financement de SCPI à crédit via une SCI à l’IS.
Notre avis.
Investir via une SCI à l’IS est une excellent solution. D’un point de vue fiscal IR vous allez alléger votre facture. D’un point de vue successoral. Cela reste également un excellent véhicule de transmission de patrimoine.
La SCI à l’IS présente de nombreux avantages. Toutefois il faut bien réfléchir quant au cadre et aux objectifs pour lesquels on opte pour ce statut.
En règle général il s’agit surtout d’optimiser votre fiscalité. Tant d’un point de vue IR. Que d’un point de vue successoral.
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