Fiscalité des revenus fonciers
La fiscalité des revenus fonciers est un vaste sujet. Ce dernier s’apparente pour de nombreux épargnants au long serpent de mer, dans le meilleur des cas. Mais le plus souvent à un dédale digne de Kafka tant il est facile de s’y perdre dans ses méandres. Les SCPI étant fiscalement transparente c’est donc la fiscalité sur les revenus fonciers qui s’appliquera sur les dividendes que vous allez percevoir. Nous allons traiter dans cet article de la seule partie revenus fonciers. Celle qui s’applique en l’occurrence aux revenus de vos SCPI. Fiscalité des revenus fonciers. Tout ce qu’il faut savoir.
Fiscalité des revenus fonciers – Généralités
Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles dont vous êtes propriétaire ou appartenant à des membres de votre foyer fiscal (époux, partenaire). Le montant total des revenus fonciers imposables déclarés case 4BA (régime réel) ou des recettes brutes déclarées case 4BE (micro foncier) inclut, le cas échéant, les revenus fonciers de source étrangère.
Cependant, les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français doivent être mentionnés dans des cases spécifiques (report de la déclaration n° 2047) :
Case 4BK pour le micro-foncier (recettes brutes sans abattement).
Case 4BL pour le régime réel.
Fiscalité des revenus fonciers – Le régime micro foncier
Définition et champs d’application
générales Si vous avez perçu des revenus provenant de la location de locaux non meublés, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier à condition de remplir simultanément les deux conditions suivantes :
- Le montant annuel des revenus fonciers bruts (loyers en principal et recettes accessoires, charges incombant au locataire non comprises) perçus en 2020 par votre foyer fiscal (toutes propriétés confondues) n’excède pas 15000 € quelle que soit la durée de la location au cours de l’année
- Les revenus fonciers proviennent uniquement de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales ordinaires, c’est-à-dire à l’exclusion :
De logements bénéficiant d’une déduction spécifique de 15 %, 26 %, 30 %, 40 %, 45 %, 60 %, 70 % et 85 % .
Des logements pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré et Borloo neuf).
D’immeubles classés monuments historiques.
D’immeubles possédés en nue-propriété.
Les cas particuliers du régime micro foncier
Régime micro-foncier et parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI)
Si vous êtes détenteur de parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés (et non dotées de la transparence fiscale) et que vous donnez également en location des immeubles nus, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier à la condition que le montant annuel de vos revenus fonciers bruts.
C’est-à-dire les loyers en principal, les recettes accessoires et le revenu brut annuel correspondant à votre quote-part dans les sociétés immobilières ou les FPI, n’excède pas 15000 € charges non comprises.
Ces revenus ne doivent toutefois pas provenir de la location de propriétés bénéficiant d’un régime spécial (Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf, Monuments historiques…).
Régime micro foncier autres spécificités
En revanche, si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés et non dotés de la transparence fiscale vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier
Si vous remplissez ces conditions, vous n’avez pas à remplir de déclaration de revenus fonciers n° 2044.
Vous devez simplement indiquer le montant de vos loyers ou fermages perçus en 2020 rubrique 4BE de votre déclaration des revenus (ou 4BK si vous disposez des revenus fonciers de source étrangère, voir plus bas). Une déduction forfaitaire de 30 % sera ensuite automatiquement appliquée par l’administration pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
Fiscalité des revenus fonciers – Puis je renoncer au régime micro foncier ?
Vous pouvez renoncer au régime micro-foncier et opter pour le régime réel de détermination de vos revenus fonciers.
Cette option s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de la période de trois ans, l’option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Si vous optez en 2023, au titre de vos revenus de 2024, vous êtes soumis à ce régime pendant trois ans, soit jusqu’à l’imposition des revenus 2026 déclarés en 2027.
Fiscalité des revenus fonciers va s’appliquer aux revenus de vos SCPI
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Fiscalité des revenus fonciers – Le Régime réel d’imposition
Le régime réel s’applique lorsque :
-Le revenu brut (loyers en principal et recettes accessoires, charges incombant au locataire non comprises) est supérieur à 15000 €,.
Ou si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier (monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol…).
Ou sur option pour les loueurs relevant normalement du régime « micro-foncier ». L’option résulte du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.
Obligations déclaratives et détermination du revenu imposable.
Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite (ces déclarations sont également disponibles en déclarant en ligne vos revenus).
La déclaration n° 2044 est destinée aux propriétaires d’immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d’une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d’un « conventionnement Anah » (dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse »).
Fiscalité des revenus fonciers – La déclaration 2044 Spéciale
La déclaration n° 2044 spéciale concerne :
- Les propriétaires qui ont opté jusqu’en 2009 pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf »).
- Les propriétaires qui bénéficient d’une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR.
- Les propriétaires d’immeubles spéciaux : immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.
À noter : les personnes mariées ou les partenaires liés par un Pacs remplissent une seule déclaration de revenus fonciers pour l’ensemble des revenus perçus par les membres du foyer fiscal : époux, partenaires d’un Pacs, personnes rattachées et enfants à charge.
Le revenu foncier imposable au régime réel est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié. Vous pouvez déduire notamment les frais d’administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d’assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.
Fiscalité des revenus fonciers – La déduction du déficit global
Sous certaines conditions, en régime réel, le déficit foncier est déductible du revenu global. Ce régime s’applique automatiquement. Si vous êtes associé de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier, vous bénéficiez également de l’imputation des déficits sur le revenu global selon les mêmes conditions.
Il convient de distinguer :
- La part du déficit déductible de votre revenu global.
- La part du déficit déductible de vos revenus fonciers des années suivantes.
D’une manière générale, si vous possédez plusieurs bien immobiliers :
Dans un premier temps, les déficits (tous les biens) doivent être déduits des revenus positifs (tous les biens).
Par la suite,
Si le résultat est positif, vous devez le reporter sur votre déclaration des revenus cadre « revenus fonciers ». Il sera soumis à l’impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscaL.
Si le résultat est négatif il convient d’analyser l’origine du déficit pour, selon les cas, le déduire du revenu global de l’année ou des revenus fonciers ultérieurs
Fiscalité des revenus fonciers point important
La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les trois années qui suivent celle au titre de laquelle la déduction a été effectuée, sauf si l’abandon de la location est motivé par un licenciement, une invalidité ou un décès ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit.
Les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, compris dans les revenus fonciers déclarés ligne 4BE (régime micro-foncier) ou ligne 4BA (régime réel), doivent être déclarés ligne 4BK (régime microfoncier) ou ligne 4BL (régime réel), afin de ne pas être soumis à un acompte contemporain au titre du prélèvement à la source.
