Enfin la vérité sur les SCPI. Les SCPI connaissent de plus en en plus de succès auprès des épargnants. Probablement, le meilleur couple rendement/risque des produits d’épargne. Un produit d’investissement bénéficiant de la meilleure fiscalité, notamment pour les Tranches Marginales d’Imposition (TMI) les plus élevées grâce aux SCPI Européennes. Un produit idéal pour la transmission de votre patrimoine, certaines SCPI sont disponibles en assurance vie, sur vos PER, elles peuvent également rentrer dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit à vos enfants et à vos petits-enfants. Mais certains indicateurs sont particulièrement importants et souvent occultés par les vendeurs de SCPI. Un exemple ? la différence entre le Taux de Distribution (TD) et le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM).
Les facteurs à prendre en compte avant d’investir
Votre situation personnelle
Les SCPI se sont tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients. C’est vrai. Toutefois, la SCPI ayant le rendement le plus performant sera particulièrement intéressante pour un type d’investisseur mais sera tout juste moyenne pour un autre type d’investisseur.
Il convient de prendre en compte votre situation personnelle. Quel est votre pays de résidence, si vous êtes non-résident comptez-vous rentrez en France ? si oui, dans combien d’années ? Serez-vous encore en période d’activité professionnelle ou la retraite ? quel sera le montant de vos revenus à ce moment-là ? Il existe encore de nombreux autres points à vérifier et à prendre en compte avant d’investir.
Le processus d’investissement
A la différence de l’immobilier physique que l’on peut acquérir au comptant, à crédit, en pleine propriété ou en démembrement. Il existe une multitude de processus d’investissement en SCPI. Au-delà des aspects classiques liés à un investissement au comptant, à crédit ou démembrement. Vous pouvez investir en SCPI via des versements programmés, en optant pour le réinvestissement des dividendes.
Les SCPI sont même présentes pour certaines d’entre elles au sein de différents contrats d’assurance-vie et des PER (Plan d’Epargne Retraite). Il conviendra alors de veiller tout particulièrement aux frais pris par l’assureur sur les SCPI. Certaines compagnies prélevant une partie des dividendes des SCPI avant de les reverser aux assurés.
La vérité sur les SCPI, le rendement
Un sujet fait débat depuis le 1er janvier 2022. L’ASPIM a décidé que l’indicateur de performance des SCPI serait le Taux de Distribution (TD) et non plus le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Très bien. Mais que signifie ces deux indicateurs ? que représentent-ils ? c’est l’un des premiers points qu’il faut comprendre.
Le Taux de Distribution ou TD, c’est le rendement brut de toute fiscalité étrangère sur les revenus et de la fiscalité française sur les revenus financiers de votre investissement.
Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché ou TDVM, est égal au taux de distribution net de fiscalité étrangère et de fiscalité française sur les produits financiers.
En résumé, une SCPI Européenne peut avoir un taux de distribution de 6% avec un taux de distribution sur valeur de marché de 5%. Le montant du dividende qui va tomber sur votre compte bancaire sera donc de 5 euros et non pas de 6 euros pour 100 euros investis.
Cette SCPI Européenne avec un Taux de Distribution de 6% peut-être très intéressante pour un non-résident ou un épargnant qui va investir via une SCI à l’IS ou un épargnant français fortement fiscalisé.
En revanche cette SCPI Européenne avec un Taux de Distribution sur Valeur de Marché de 5%, sera beaucoup moins intéressante pour un épargnant non imposable qu’une SCPI Française dont le Taux de Distribution sera de 5,50% et Taux de Distribution sur valeur de marché sera également de 5,50% (tant que cette rémunération supplémentaire ne rend pas l’épargnant éligible à l’IR).
Les principaux indicateurs à prendre en compte
Au-delà du rendement de votre investissement en SCPI et de ses finesses que nous venons de vous détailler, quelques indicateurs sont indispensables à prendre en compte.
Les parts en attente de retrait
Cet indicateur mentionne le nombre de parts que les épargnants souhaitent revendre et qui n’ont pas trouvé preneurs. En d’autres termes, tant que cet indicateur n’est pas à zéro, cela signifie que le marché manque de liquidité sur cette SCPI.
La valeur de reconstitution
On en a beaucoup parlé dernièrement notamment suite aux recommandations de l’AMF incitant les sociétés de gestion de SCPI à procéder à des expertises de leurs patrimoines. Il s’agit de reconstituer le prix de la part de la SCPI en fonction de la valeur vénales des actifs de la SCPI + les frais liés à la reconstitution du patrimoine de la SCPI.
Si le prix d’achat de la SCPI est inférieur à sa valeur de reconstitution cela indique une sous-valorisation du prix de la part de la SCPI. Si cette sous-valorisation est proche de 10%, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne surprise et de voir le prix de la part s’apprécier à l’avenir.
La valeur de retrait
Même si les SCPI sont un produit de détention long terme, voire dans certains cas viagers, il peut arriver en fonction de certaines circonstances qu’un épargnant souhaite revendre ses parts de SCPI. Il revendra donc ses parts de SCPI à leurs valeurs de retrait. Cette dernière correspond aux prix de la part diminué des frais de souscription.
Attention à ce que disent les médias
La liberté de la presse est un bien grand mot. Dans une économie où les liens capitalistiques entre les différents secteurs sont de plus en plus présents ils convient d’être prudent.
Plus encore, lorsque vous lisez un article de presse sur les SCPI, ou l’assurance vie ou dans quelques domaines que ce soit une première chose doit vous alerter. Il s’agit du terme publirédactionnel ou publireportage.
Le monde des placements n’échappe pas à cette règle. Avant même de commencer à lire un article sur un produit qui vous intéresse, il vous faut chercher en tout premier lieu si l’un de ces termes est mentionné quelque part dans cet article.
Il ne faut pas rêver, les sites internet d’information comme la presse généraliste et plus encore la presse spécialisée ne vivent pas plus de leurs ventes que de l’air du temps. Mais essentiellement de la publicité dont les publireportages ou publirédactionnels font partie.
Un exemple ? Il y a quelques temps, lors d’un entretien téléphonique avec un prospect celui-ci nous informe qu’il vient de lire sur internet un comparatif sur les plates-formes de vente de SCPI. Et que l’article mentionnait trois plates-formes de vente de SCPI.
Nous avons trouvé l’idée intéressante et nous nous sommes demandés quelles plateformes ce magazine avait sélectionné et sur quels critères. Seulement voilà le monde de l’investissement est petit et celui des SCPI plus encore.
Il se trouve que les 3 plateformes en question appartenaient aux mêmes actionnaires. Le lecteur croit lire un vrai comparatif. Mais il ne lit que des publicités pour un même groupe. En cherchant bien, nous trouvons finalement le terme publireportage…
SCPI SOLUTION appartient à la société DCI Delta Consulting International société de conseils en investissements qui existe depuis plus de 20 ans. Il nous serait facile d’appliquer ce genre de stratégie publicitaire en faisant publier un comparatif entre DCI et SCPI SOLUTION….mais cela ne correspond pas à notre déontologie.
Dans quelles SCPI de rendement dois-je investir ?
Je suis non imposable dans quelles SCPI dois-je investir
Privilégiez les SCPI dont le Taux de Distribution sur Valeur de Marché est le plus élevé, car c’est ce taux qui va déterminer le montant que vous percevrez sur votre compte bancaire.
J’ai une grosse fiscalité quelles SCPI choisir ?
Pour les épargnants subissant une fiscalité importante mieux vaut privilégier les SCPI Européennes. En effet, la fiscalité des revenus du patrimoine est moins importante à l’étranger qu’en France et grâce aux conventions fiscales entre les différents états Européens votre fiscalité sera moins importante
Je suis non-résident quelles SCPI je dois acheter ?
Là encore et en fonction de votre pays de résidence, il est préférable de choisir des SCPI Internationales. Sans aucun patrimoine en France, les revenus de votre SCPI ne seront pas soumis à quel que fiscalité que ce soit (IR ou IFI)
L’astuce fiscale sur SCPI Européennes quand on investit en SCI à l’IS
La fiscalité sur les revenus de vos SCPI
La réglementation fiscale Européenne stipule qu’une personne morale ne peut être imposée dans eux états à la fois. La fiscalité des revenus fonciers étant prélevés à la source à l’étranger, votre SCI à l’IS ne sera redevable d’aucun impôt en France.
La fiscalité sur les intérêts d’emprunt
En investissant dans des SCPI Européennes à crédit via une SCI à l’IS, vous pourrez imputer les intérêts d’emprunt de votre crédit sur des revenus de même nature. Par exemple des revenus fonciers d’un bien dont vous êtes propriétaire en France.
Le mot de l’Expert
La vérité sur les SCPI savoir choisir son courtier en SCPI
Il y a de nombreux facteurs à prendre en compte avant d’investir en SCPI. Les frais de souscription sont importants, le rendement aussi. Chez SCPI SOLUTION nous procédons à une analyse complète de votre situation mais également de ce qu’elle pourrait être à l’avenir en fonction des éléments que vous nous fournirez.
L’offre est également de plus en plus large, avec de nouvelles SCPI de sociétés de gestion historiques, mais également des SCPI de sociétés de gestion récentes. Votre conseiller SCPI SOLUTION est à vos côtés pour vous aider à choisir les meilleures SCPI.
