Baisse du prix des parts des SCPI Périal la semaine dernière, il nous paraît important de faire un point en détails par SCPI, SCPI PFO baisse du prix de la part. La semaine dernière la société de gestion Périal, l’une des gestionnaires historiques du marché des SCPI annonçait une révision à la baisse du prix des parts sur l’ensemble de ses SCPI. Il s’agit du premier acteur spécialisé des SCPI à baisser le prix de ses parts. La société de gestion devance-t-elle l’appelle ? d’autres sociétés de gestion vont-elles suivre ? Faut-il encore avoir confiance dans la société de gestion et ses SCPI ? faut-il vendre ou au contraire renforcer sa position ? Les néo épargnants en SCPI doivent-ils investir dans la SCPI PFO ? Notre avis.
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Analyse de la SCPI PFO
Les caractéristiques de la SCPI PFO
PFO est une SCPI de rendement à capital variable. Souvent qualifiée de SCPI 3 en 1 au regard de la diversification sectorielle de son patrimoine. La SCPI PFO est créée en 1998. Dès le départ la SCPI mise sur une stratégie multi sectorielle concernant la constitution de ses actifs. La SCPI se compose au 30 juin 2023 des actifs suivants
- Bureaux 52,5%
- Hospitalité 24,5%
- Commerces 18.0%
- Santé et éducation 4.7%
- Logistique et locaux d’activités 0.1%
- Alternatifs 0.2%
En termes de rendement, la performance de la SCPI en 2022 est de 5,57% versus 4,53% pour le rendement moyen des SCPI pour la même année. Soit une performance largement supérieure au benchmark des SCPI. On notera également que ce rendement est supérieur à la moyenne des SCPI sur les 5 dernières années.
Analyse détaillée de la SCPI PFO, avec les nouveaux prix de parts et minimum d’investissement.
En 2012, apparaissent les premières SCPI Européennes qui immédiatement remporte un grand succès, pour des raisons fiscales évidentes mais également parce qu’elles permettent une plus grande mutualisation du risque locatif pour les épargnants avec plus grande diversification géographique de leurs investissements. PFO emboîte le pas de cette nouvelle tendance du marché des SCPI et commencer à investir également en Europe. A ce jour la répartition du patrimoine de la SCPI se répartit comme suit
- France 60,8%
- Pays-Bas 15,1%
- Allemagne 12,6%
- Espagne 9,2%
- Italie 2,2%
On peut donc considérer qu’en termes de mutualisation du risque locatif la SCPI est bien « structurée » grâce à sa diversification sectorielle et géographique. Du coté du rendement, celui-ci s’avère performant et régulièrement au-dessus du rendement moyen des SCPI. Enfin PFO est accessible au comptant, à crédit, en assurance-vie, en démembrement et via des versements programmés.
Pourquoi le prix de la part de la SCPI PFO baisse-t-il ?
Le contexte y est pour beaucoup
Tout d’abord tout le monde aura noté que le marché immobilier a corrigé à la baisse depuis déjà plus d’un an. Cette correction même si elle semble ralentir risque de perdure encore quelque peu. Cette baisse est essentiellement due à un contexte immobilier défavorable à l’immobilier à cause des hausses répétées des taux de la part de la BCE.
Toutefois, si cette hausse des taux est défavorable à l’immobilier en général, elle ne l’est peut-être par pour les SCPI qui en collectant des fonds vont être en position dans les négociations grâce à leur possibilité de mobiliser de la trésorerie pour investir sans faire appel à l’effet de levier du crédit. C’est plutôt pour les épargnants que ce contexte s’avère défavorable car l’accès au crédit devient difficile et cher.
Nouveau prix de la part et de reconstitution
Le prix de la part de la SCPI PFO jusqu’à maintenant était de 966 euros. La valeur de reconstitution du prix de la part de la SCPI au 15 septembre 2023 est de 889,94 euros. La règle concernant le prix des parts des SCPI stipule que celui-ci doit être obligatoirement réévalué à la hausse ou à la baisse dès lors que la valeur de reconstitution du prix de la part est inférieure ou supérieure au prix de la part actuelle.
Avec un prix de part de 966 euros et une valeur de reconstitution de 889,94 euros, la société de gestion n’était donc pas dans l’obligation de changer le prix de la part de la SCPI PFO. Toutefois, Périal anticipant de nouvelles baisses du marché immobilier, et du marché de bureaux particulièrement baisse le prix de la part de la SCPI PFO.
SCPI PFO Baisse du prix de la part une question ?
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SCPI PFO baisse du prix, faut-il encore investir dans la SCPI PFO ?
PFO une hausse du rendement automatique
SCPI PFO baisse du prix de la part mais un rendement qui augmente. La société de gestion annonce la baisse du prix de la part de la SCPI mais dans le même temps précise que l’objectif de rendement demeure le même en 2023.
- Les épargnants déjà associés de la SCPI voit donc leurs revenus complémentaires ne pas être impactés
- Les nouveaux associés de la SCPI bénéficieront d’un rendement plus performant
Pas de perte en capital
Les épargnants déjà associés de la SCPI subissent une perte latente mais non réalisée tant qu’ils ne revendent pas leurs parts de la SCPI PFO. Les SCPI étant un produit de long terme et souvent viager il est rare de voir des épargnants revendre leurs parts.
Il est également probable qu’à partir du moment où l’inflation reviendra à des niveaux raisonnables et baissera enfin, les taux baisseront à leur tour et le prix du marché immobilier recommencera à s’apprécier et on assistera alors à une hausse du prix des parts des SCPI. Il sera alors intéressant d’être déjà positionné. Raison pour laquelle il nous paraît opportun de rentrer sur la SCPI soit pour prendre position, soit pour renforcer sa position moyenner son prix d’achat à la baisse.
Conclusions
SCPI PFO baisse du prix de la part
Qui va perdre de l’argent ? Les épargnants qui peuvent subir une perte en capital sont ceux qui seront dans l’obligation de revendre dans l’immédiat leurs parts de la SCPI PFO. Nous commercialisons des parts de SCPI depuis maintenant près de 20 ans. Ce qui nous donne une assez bonne visibilité sur le comportement des épargnants en SCPI. Ces derniers ont souvent une vision et une gestion de bon père de famille, pour eux les SCPI sont un produit de très long terme voire viager.
De notre côté, la majorité des cas de revente de parts de SCPI auxquels nous assistons sont liés à des situations exceptionnelles
- Décès de l’associé et désir des héritiers de récupérer des liquidités
- Revente par l’associés de ses parts pour l’acquisition de sa résidence principale
- Divorce ou rupture de PACS
Ces cas représentent moins de 1% de notre clientèle.
Que faut-il faire ?
Pour les associés de la SCPI PFO nous pensons qu’il est urgent d’attendre voire si vos liquidités vous le permettent de renforcer votre position afin de moyenne votre prix d’acquisition, mais également d’optimiser le rendement de votre investissement existant.
Pour ceux qui sont encore existant, il faut noter qu’avec cette baisse du prix de la part, il est probable que Périal ne fasse qu’anticiper un mouvement qui va aller en s’amplifiant d’ici la fin de l’année ainsi qu’au cours de l’année 2024 pour les SCPI en général. Mais le point le plus intéressant réside dans le fait qu’avec un dividende qui ne baisse pas mais un prix de la part qui baisse le rendement sera particulièrement intéressant. Sur les bases du prix de la part révisé et du dividende 2022, ce rendement serait aux alentours de 6%….
Au travers de cette baisse anticipée, PFO fait preuve de transparence, la société de gestion ne souhaitant pas commercialiser de produits qui auraient pu être surcotés en 2024. N’oublions pas que concernant la SCPI PFO cette baisse du prix de la part ne s’imposait pas au regard des règles en vigueur appliquées aux SCPI.
