La question de la transmission de SCPI, un sujet sensible au sein de certaines familles voire tabou. La transmission est pourtant un des éléments clés de la croissance d’un patrimoine pour vos descendants. Pour les SCPI comme pour d’autres biens et produits il est possible d’optimiser la transmission de votre patrimoine. Au-delà des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, il existe d’autres moyens de transmettre vos SCPI en réduisant la fiscalité.
En quoi consiste la transmission d’une SCPI ?
Les SCPI entrent dans la catégorie des actifs liés à votre patrimoine. L’administration fiscale considère vos SCPI au même titre que n’importe quel bien immobilier dans le cadre d’une succession. Lorsque l’associé d’une SCPI décède, ses parts sont donc transmises à ses héritiers. A contrario s’il s’agit d’un appartement, ce dernier appartient à tous les héritiers et constitue une indivision ce qui, dans certains cas, peut devenir problématique. Le bien devant être vendu pour que chaque héritier puisse récupérer sa part d’héritage.
Dans le cas des SCPI les héritiers ont deux options :
- Conserver les parts des SCPI et percevoir les dividendes de ces dernières
- Revendre les parts sur le marché secondaire : ces dernières seront alors cédées à la valeur de retrait des SCPI
Les étapes clés pour transmettre une SCPI
Vous avez le choix entre plusieurs options.
Si vos SCPI figurent dans votre contrat d’assurance vie, vous allez bénéficier de la fiscalité avantageuse liée à l’assurance vie. Celle-ci permet de transmettre 152 500 € hors tout droit de succession par bénéficiaire.
Vous pouvez également procéder à des donations avec ou sans réserve d’usufruit. Au regard de la législation actuelle vous pouvez transmettre à chacun de vos enfants 100 000 euros tous les 15 ans et 30 000 euros à vos petits-enfants.
Quels frais sont associés à la transmission de SCPI ?
La fiscalité successorale
La fiscalité successorale selon votre rang dans la succession (époux/épouse, enfant, petit-enfant) est un véritable serpent de mer.
Transmission SCPI, de nombreux éléments sont pris en considération comme votre lien de parenté, votre âge, si des donations ont été faites ou pas. La complexité de la fiscalité successorale en France est l’une des raisons pour lesquelles il convient d’optimiser sa transmission de son vivant.
Les frais de notaires
Lors d’un décès nous recommandons de faire appel à un notaire. Si cela n’est pas obligatoire, cela demeure fortement conseillé pour éviter tout litige par la suite.
Transmission SCPI. Voici les honoraires facturés les notaires lors d’une succession :
- L’acte de notoriété
- L’inventaire
- Le certificat de copropriété
- Attestation de propriété
- Déclaration de succession
- Partage de la succession
- Délivrance de leg avec décharge, quittance ou acceptation
- Délivrance de leg sans décharge, quittance ou acceptation
Les honoraires des notaires dans le cadre d’une succession sont réglementés. Il convient toutefois de se renseigner régulièrement puisqu’ils peuvent évoluer.
Distribution des biens en héritage
Si aucun testament n’a été effectué et au-delà des donations anticipées et des contrats d’assurance vie, il existe une procédure. Cette dernière consiste à attribuer à chacun des héritiers des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision. Les héritiers composent des lots correspondants aux droits de chacun. Ils répartissent les lots entre eux d’un commun accord ou par tirage au sort.
Les coûts facturés par la société de gestion
Lors d’une succession les sociétés de gestion peuvent facturer des frais afin de répartir les parts de SCPI entre les différents héritiers ou procéder à leurs ventes. Ces coûts sont variables d’une société de gestion à une autre.
Conseils pour une transmission de SCPI réussie
Selon les montants que vous détenez en SCPI ou que vous envisagez d’acquérir, la première chose à faire est de réfléchir quant au processus d’investissement que vous allez choisir. : au comptant, à crédit, en démembrement, en assurance vie, sur le PER, en tant que personne physique ou via une SCI à l’IS.
Il existe une multitude de procédés pour réussir votre transmission de SCPI, investir en SCPI ne s’invente pas, contactez votre conseiller SCPI SOLUTION pour choisir la meilleure option d’investissement en fonction de votre profil et de vos objectifs.
Il est possible de transmettre des montants très importants en SCPI via l’assurance vie par exemple, mais également dans le cadre de donation.
Lorsque vous investissez en SCPI en nue-propriété il peut être également intéressant là aussi de penser à la donation.
Le PER est également un moyen intéressant de transmettre des parts de SCPI. Le droit fiscal mentionne que le conjoint survivant et les enfants bénéficient d’un abattement fiscal de 100 000 € sur la succession du PER bancaire et de 152 500 € par bénéficiaire pour un PER assurance.
Les erreurs à éviter lors de la transmission de parts de SCPI
Les pièges sont nombreux, le plus courant concerne l’assurance vie, certains épargnants se décidant à ouvrir ou à « compléter sur le tard » leurs contrats d’assurance vie en investissant en SCPI. Si vous souhaitez optimiser au mieux l’avantage fiscal de l’assurance vie, les sommes que vous souhaitez transmettre doivent être versées avant votre 70ème anniversaire.
Il convient également de ne pas négliger les possibilités qu’offrent le code général des impôts sur les donations. Tout particulièrement les donations avec réserve d’usufruit. Dans ce cas vous transmettez la nue-propriété des SCPI et vous conservez l’usufruit à savoir les dividendes. Au jour de votre décès la peine propriété des SCPI se reconstitue en faveur des vos enfants et/ou de vos petits-enfants qui commencent alors à toucher les dividendes..
