CROWDFUNDING IMMOBILIER QU’EST-CE QUE C’EST ?
Après l’investissement locatif, après les SCPI, le « crowdfunding immobilier » est l’un des supports d’investissements immobiliers qui se développent de plus en plus, « crowdfunding immobilier » qu’est-ce que c’est ? Même s’il ne s’agit pas d’un investissement direct dans l’immobilier comme avec les SCPI, le sous-jacent de ce produit se constitue de bien immobilier. Il s’agit en fait de financer des opérations d’acquisitions dans l’immobilier par des professionnels de l’immobilier.
Description
Quel est le principe du Crowdfunding ?
Le Crowdfunding immobilier est un mode de financement alternatif. La traduction de ce terme anglais pourrait s’apparenter au financement par les particuliers. Mais on entend plus souvent parler de financement participatif. Au travers de ce mode de financement en place depuis environ 10 ans, les entreprises peuvent accéder à de nouveaux modes de financement. Cela leur permet ainsi de ne pas avoir à puiser dans leurs trésoreries en faisant appel à l’épargne des particuliers afin d’obtenir de la trésorerie. Ce mode de financement participatif est particulièrement apprécié des professionnels de l’immobilier car il leur permet de mobiliser rapidement des fonds pour leurs opérations d’investissements là où les banques ont besoin de plusieurs semaines pour se décider. Laps de temps durant lequel l’opportunité d’investissement sur laquelle se penche le professionnel risque de lui échapper au profit d’un concurrent. Les entreprises utilisant le Crowdfunding sont des opérateurs immobiliers (Promoteurs et marchands de biens). Ces derniers souhaitent financer de nouveaux investissements en évitant de faire appel à leur trésorerie disponible. Ils font donc appel à des plates-formes de Crowdfunding. Ces dernières vont étudier le dossier du professionnel et sélectionner ou refuser les opérations qui lui sont présentées. Lorsque les opérations sont sélectionnées elles sont présentées aux particuliers sur les plates-formes de Crowdfunding. C’est alors que les épargnants peuvent avoir accès à ce type d’investissement et prêter des fonds à ces professionnels de l’immobilier. Les durées de ces opérations sont assez courtes, en général il s’agit de durées comprises entre 6 et 30 mois. En contrepartie de ce prêt les épargnants toucheront des intérêts, ces derniers peuvent être trimestriels, semestriels ou In Fine. Au terme de la durée de l’opération l’épargnant se verra rembourser la somme qu’il a prêté.
Quel est le cadre juridique d’un investissement en Crowdfunding immobilier ?
Comment investir en Crowdfunding immobilier ?
Investir en Crowdfunding immobilier n’est possible qu’au travers d’une plateforme sur internet spécialisée. Cette dernière va mettre en relation les professionnels à la recherche de financement et les épargnants. Ces plateformes sont très encadrées d’un point de vue réglementaire. A ce titre, elles sont sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). De plus, elles doivent relever du statut de CIP (Conseil en Investissement Participatif) ou de PSI (Prestataire en service d’investissement). Les projets proposés par les conseillers en investissement participatif peuvent aller jusqu’à 8 millions d’euros au maximum.
Le Crowdfunding Immobilier en pratique
Montant d’investissement minimum moyen 1 000 euros.
Durée des opérations : 6 à 30 mois.
Rendement des opérations : 8 à 10%
Fiscalité des opérations de Crowdfunding immobilier : PFU
Risque des opérations en Crowdfunding immobilier : l’AMF considère les opérations Crowdfunding immobilier comme ayant un risque supérieur à celui des SCPI
Quelle est la fiscalité des opérations de Crowdfunding ?
Le Crowdfunding s’apparente à un investissement obligataire. C’est donc sur la fiscalité des revenus mobiliers que seront fiscalisés les épargnants qui vont investir en Crowdfunding immobilier. Les intérêts de votre prêt en langage obligataires sont appelés des coupons. Ces derniers seront fiscalisés par défaut au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), qui se monte à 30%. Le PFU comprend le taux d’imposition sur le revenu aux taux de 12,8%, et les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Toutefois en fonction de votre Tranche Marginale d’Imposition s’il est plus avantageux pour vous de réintégrer le montant des coupons que vous allez toucher dans votre déclaration de revenus, vous pouvez demander une dispense de PFU lors de votre investissement. Ces plateformes sont également soumises au contrôle de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).
Avis sur les opérations de Crowdfunding
Les avantages du Crowdfunding
- Des opérations d’investissements à court terme
- Un rendement performant
- De réels investissements qui financent l’économie
- Un ticket d’entrée peu élevé, en général à partir de 1 000 euros
- Produit de diversification de votre épargne
- Produit performant en complément d’un investissement en SCPI à crédit afin de réduire votre effort d’épargne mensuel
Les inconvénients du Crowdfunding
- Un risque de perte en capital important (partiel ou total)
- Le risque de défaut de l’émetteur
- Pas de liquidité sur ce produit, les fonds sont bloqués durant toute la durée de l’opération
- Le risque de contrepartie : la solvabilité de l’entreprise
- Le risque de retard de remboursement (retard dans les travaux et/ou la revente des biens)
Crowdfunding immobilier qu’est ce que c’est ?
Notre avis
Le Crowdfunding ou financement participatif est un outil de diversification de votre patrimoine. Toutefois son risque est plus important que celui d’un investissement en SCPI. En échange de ce risque plus important, la rémunération du produit est également plus importante. Les rendements de ce type d’investissement actuellement se situent entre 8 et 10%. Au regard de ce risque nous vous recommandons de rester prudent sur ce type de produit en termes de montant d’investissement. En général nous considérons qu’il est déraisonnable de dépasser les 10% de votre patrimoine sur ce type d’investissement.
Comment optimiser son effort d’épargne mensuel en SCPI à crédit grâce au Crowdfunding ?
Il est particulièrement intéressant au regard du rendement des opérations de Crowdfunding, de bénéficier du rendement de ces dernières pour faire baisser votre effort d’épargne mensuel quand il s’agit d’investir en SCPI à crédit.
Exemple Concret :
Monsieur Martin emprunte 100 000 € à crédit pour investir dans la SCPI SOFIDY EUROPE INVEST. Sur une durée de 15 ans son effort d’épargne mensuel aux taux actuels de crédit et de la rentabilité de la SCPI représente un montant de 300 euros par mois. Monsieur Martin dispose également de liquidités importantes sur des différents comptes sur livret et contrats d’assurance-vie. Il décide donc d’investir 12 000 € en Crowdfunding sur différentes opérations avec un rendement de 10% chacune. Les coupons générés par cette opération lui permettent de toucher un revenu complémentaire de 1 200 euros par an.
Effort d’épargne mensuel liés au crédit = Mensualité du crédit 700 € – Revenu mensualisé de la SCPI 400 € = 300 €
Revenus mensualisés générés par l’opération de Crowdfunding de = 12 000 € X 10% / 12 mois = 100 €
Nouvel effort d’épargne mensuel de Monsieur Martin = 300 € – 100 € = 200 €
FAQ Crowdfunding Immobilier qu’est-ce que c’est ?
Quel est le rendement d’un investissement en Crowdfunding immobilier ?
Le rendement moyen d’un investissement en Crowdfunding immobilier est en général compris entre 8 et 10%.
Quelle est la fiscalité d’un investissement en Crowdfunding immobilier ?
La fiscalité des opérations de Crowdfunding immobilier relève du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique).
Pourquoi investir en Crowdfunding Immobilier ?
Investissez-en Crowdfunding Immobilier pour diversifier votre épargne et réduire le cas échéant votre effort d’épargne mensuel de crédit SCPI.
Comment investir en Crowdfunding Immobilier ?
Vous pouvez investir en Crowdfunding immobilier en cliquant ici.