Vous avez décidé de sauter le pas pour un investissement SCPI. Avant de vous lancer nous vous recommandons de prendre en compte l’ensemble des éléments ci-dessous qui vont vous permettre de vous familiariser avec le monde des SCPI. Ces éléments vont également vous permettre de répondre à certaines de vos interrogations. Cette analyse du monde des SCPI vous permettant d’appréhender au mieux la réussite de votre investissement SCPI. Votre conseiller SCPI SOLUTION restant à votre disposition en permanence tout au long du parcours de votre investissement SCPI ainsi que pour répondre à questions par la suite.
Comment investir en SCPI
Il est possible d’investir en SCPI de plusieurs manières :
- Au comptant
- A crédit
- En démembrement (nue-propriété et usufruit)
- En Assurance vie
- Sur votre PER
- Par des versements programmés que proposent certaines sociétés de gestion
- Au travers du réinvestissement des dividendes pour certaines SCPI
Si vous ne savez pas encore comment procéder à votre investissement SCPI votre conseiller SCPI SOLUTION est à votre disposition pour vous guider dans les différentes manières d’investir en SCPI. Un investissement SCPI ne se décide pas à la légère il convient donc de faire appel à un spécialiste afin d’appréhender au mieux votre investissement SCPI. Mais également de choisir les SCPI qui seront les meilleures pour vous.
Pourquoi investir en SCPI
Un investissement SCPI va vous permettre de profiter de tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients. Un investissement SCPI fait désormais partie de la panoplie complète des produits que doit détenir un épargnant. Vous allez pouvoir constituer un patrimoine immobilier professionnel généralement difficilement accessibles pour les épargnants personnes physiques. Un investissement SCPI peut répondre à plusieurs logiques :
Création d’un revenu complémentaire immédiat ou à terme.
L’optimisation fiscale de votre patrimoine.
Faire fructifier un capital
Certaines SCPI permettant de cumuler l’ensemble de ces avantages. Un investissement SCPI va également vous permettre d’atténuer votre risque locatif par rapport à un investissement dans de l’immobilier locatif en direct. En effet un investissement SCPI vous permet d’accéder au statut d’associé de la SCPI. En tant que tel vous êtes donc propriétaire d’une partie d’un patrimoine immobilier se constituant de plusieurs dizaines voire plusieurs centaines d’actifs constituant le patrimoine de la SCPI. De fait votre risque locatif est fortement mutualisé entre ces actifs et donc beaucoup moins important que si déteniez un ou deux actifs immobiliers.
La gestion du patrimoine de la SCPI est déléguée à la société de gestion. En échange de frais de gestion prélevé sur le montant des loyers, la société de gestion se charge de tout. La gestion locative, encaissement et redistribution des loyers. La gestion de la fiscalité étrangère pour les SCPI dont le patrimoine se trouve à l’étranger en tout ou partie. Les travaux d’entretien du patrimoine.
Rendement attractif et régulier
Un investissement SCPI va vous permettre d’avoir accès à un rendement performant et résilient tout en faisant fructifier votre épargne. La fructification de cette dernière peut se voir encore améliorer dans le cas où vous choisissez d’opter en plus sur le réinvestissement dividendes qui est disponible sur certaines SCPI. Le rendement moyen des SCPI est de 4,50% soit bien au-dessus du rendement des comptes sur livret ou des rendements des fons en euros des contrats d’assurance vie. Certaines SCPI permettant de bénéficier encore plus performants pouvant dépasser même les 7%.
Un investissement SCPI va également vous permettre de vous protéger contre l’inflation. Dans un premier temps parce que le marché immobilier est particulièrement sensible à l’inflation. D’autre part le rendement des SCPI est dans la plupart des cas supérieur à l’inflation. Un investissement SCPI va donc vous permettre d’optimiser votre patrimoine, de créer des revenus complémentaires tout en vous protégeant de l’inflation.
Diversification de votre patrimoine
Tous les épargnants aujourd’hui possèdent des comptes sur livrets. Pour la plupart des contrats d’assurance vie. Pour certains des PER. Plus rares sont ceux qui disposent d’un patrimoine immobilier locatif. La raison principale faisant obstacle à ce dernier point de la panoplie patrimoniale de l’épargnant réside dans le « ticket d’entrée » d’un investissement immobilier. Raison qui n’a plus lieu d’être avec les SCPI puisque pour les plus accessibles d’entre elles vous pouvez devenir associé d’une SCPI à partir de quelques centaines d’euros voire moins. Comme le dit l’adage, « on ne met pas tous ces œufs dans le même panier ». Au même titre qu’un contrat d’assurance vie par exemple aujourd’hui il faut détenir des SCPI.
Les avantages d’investir en SCPI
Les avantages d’un investissement SCPI sont nombreux. La définition d’un investissement SCPI peut se résumer par « un investissement SCPI ce sont tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients ». Au-delà de cette formule déjà bien connue des épargnants en SCPI, il convient d’aller plus avant dans les détails.
Le premier avantage d’un investissement SCPI et qui est l’une des raisons du succès des SCPI c’est l’accessibilité de ce produit d’épargne. En effet les SCPI sont accessibles dès quelques centaines d’euros. Certaines sociétés de gestion souhaitant démocratiser les SCPI pour le plus grand nombre rendent un investissement SCPI possible dès une centaine d’euros.
Autre avantage non négligeable la diversification stratégique. Le monde des SCPI ne se limite pas aux seuls SCPI de rendement. Vous pouvez opter pour un investissement SCPI pour faire fructifier un capital au travers des SCPI de plus-value. Enfin une dernière catégorie de SCPI qui intéressera tout particulièrement les épargnants qui souhaitent optimiser leur situation fiscale, les SCPI fiscales.
L’accès à l’immobilier professionnel. Investir dans l’immobilier professionnel aujourd’hui au regard de la hausse du marché immobilier ces 30 dernières années deviennent quasiment impossibles pour les particuliers. Le prix d’un bien immobilier professionnel de qualité aujourd’hui dans les grandes agglomérations en France et en Europe dépassant largement le million d’euro.
La diversification sectorielle. Un investissement SCPI au travers de la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié vous permet d’avoir accès à tous les types de sous-jacents immobilier.
- Bureaux
- Commerces
- Santé
- Logistique
- Locaux d’activités
- Hôtels
- Résidentiel
- Locaux liés à l’éducation
Certaines SCPI classées dans la catégorie des SCPI diversifiées permettant même au travers de l’achat d’une seule SCPI d’avoir accès à plusieurs segments du marché immobilier professionnel. Nous recommandons toutefois dans ce cas d’acheter au moins deux SCPI diversifiées de deux sociétés de gestion différentes ce qui vous permettra d’optimiser encore d’avantage la mutualisation du risque locatif en atténuant le risque stratégique lié à vos contreparties en diversifiant les sociétés- de gestion.
La diversification géographique. Un investissement SCPI va également vous permettre d’investir dans toutes les Régions Française mais également pour certaines SCPI dans de nombreux pays Européens tant en zone euro qu’en dehors de cette dernière. Toutefois dans le cas où votre choix se porterait sur une ou plusieurs SCPI investissant en dehors de la zone euro. Il vous faut alors être conscient du risque de change qui existe sur ses SCPI internationales dans le cas d’une baisse du cours de la monnaie locale face à l’euro.
L’avantage fiscale des SCPI Européenne auquel seront particulièrement sensibles les épargnants subissant des pressions fiscales sur le revenu de 30% ou plus en ce qui concerne la Tranche Marginale d’Imposition. Les revenus fonciers en Europe subissant une pression fiscale moins importante et prélevée à la source. Les contribuables français bénéficient d’un important avantage fiscal grâce au jeu des conventions fiscales existantes entre les différents état Européens afin d’éviter une double taxation.
Comment réussir vos placements en SCPI
Comment réussir votre investissement SCPI ? En général lorsque les épargnants commencent à s’intéresser aux SCPI c’est principalement pour le revenu complémentaire qu’elles procurent. Que ce dernier soit immédiat dans le cadre d’un investissement au comptant ou à crédit. Ou bien pour créer des revenus à terme dans le cadre d’un investissement en nue-propriété par exemple. En se penchant davantage sur le sujet d’un investissement SCPI, on se rend compte qu’il existe plusieurs autres options d’investissement SCPI comme le cadre de l’assurance vie et/ou celui du PER.
En termes de processus d’investissement dans une SCPI on peut également mentionner les versements programmés qui en SCPI sont semblables au procédé des versements programmés en assurance vie. Lors de votre investissement SCPI vous allez opter pour des versements programmés en plus. Chaque mois, ou trimestre, ou semestre ou année sera prélevée sur votre compte une somme prédéterminée qui sera investi dans la SCPI que vous avez achetée initialement.
On peut également citer le réinvestissement des dividendes qui peut venir en compléments des versements programmés ou pas. Cette fois-ci les dividendes au lieu de vous êtes versés seront réinvestir en totalité ou en partie selon votre choix en nouvelles parts de SCPI.
Réussir un investissement SCPI est facile à partir du moment où l’on prend en compte l’ensemble des tenants et des aboutissements de votre volonté d’épargne. Au fur et à mesure que votre réflexion va avancer seul de votre côté et/ou avec votre conseiller SCPI SOLUTON le nombre de SCPI correspondant à vos objectifs en termes de rendement et de fiscalité va se restreindre. Il faut également tenir compte pour ceux qui souhaitent investir à crédit que toutes les SCPI ne sont pas finançables à crédit. Il en va de même pour les enveloppes fiscales d’investissements
- Démembrement
- Assurance vie
- PER
Toutes les SCPI ne sont pas éligibles au sein de ces différentes enveloppes fiscales.
Dans un premier temps le plus simple et le plus efficace est de rentrer en contact avec votre conseiller au SCPI SOLUTION au 01 88 32 97 48 ou nous écrivant via notre formulaire de contact.
Choisir les SCPI adaptées à vos objectifs financiers
Le facteur clé d’un investissement SCPI réussi réside dans le choix des SCPI qui conviendront le mieux à vos objectifs. Ainsi et en toute logique si vous souhaitez investir en SCPI pour des raisons de revenus complémentaires que ces derniers soient immédiats ou à terme. Il vous faudra opter pour les SCPI de rendement. Si vous souhaitez faire fructifier un capital les SCPI qui répondront le mieux à vos attentes seront les SCPI de plus-values. Si votre intérêt pour les SCPI réside dans la résolution d’une problématique fiscale liée par exemple à des revenus fonciers existants ou tout simplement sur de fiscalité sur le revenu les meilleures SCPI seront pour vous les SCPI fiscales.
Stratégies d’investissement efficaces en SCPI
Qu’est-ce qu’une stratégie d’investissement SCPI efficace ? Une stratégie d’investissement SCPI efficace est celle qui vous donnera entièrement satisfaction par rapport à vos attentes. Pour ce faire il faut déterminer le rendement que vous attendez de votre investissement en ligne. Vos objectifs patrimoniaux et même successoraux le cas échéant. Mais également avoir une analyse et une vue précise de votre situation fiscale. Ce sont là les premiers points qui vont permettre d’adopter une stratégie d’investissement SCPI efficace qui par la suite vous donnera entièrement satisfaction.
Analyse des risques et conseils de gestion
Un investissement SCPI n’est pas dénué de risques. Comme pour tous les produits d’épargne le risque zéro n’existe pas et les performances passées ne présagent pas des performances futures. Toutefois les SCPI sont aujourd’hui le produit d’épargne offrant le meilleur couple/rendement risque. En ce qui concerne les risques d’un investissement SCPI proprement dit nous pouvons citer.
- Le risque de baisse du marché immobilier en général
- Le risque de baisse du marché immobilier sectoriel sur une classe d’actifs. Les bureaux ou les commerces par exemple
- Le risque géographique : L’économie peut se révéler cyclique tant sectoriellement que géographiquement. Des pays peuvent connaître des baisses de performances financières et immobilières
- Le risque stratégique : Certaines SCPI ou société de gestion peuvent se tromper dans leurs investissements ce qui viendra impacter le rendement de la SCPI en question et également le prix de la part de cette dernière
- Le risque de liquidités. : La liquidité d’un investissement SCPI n’est pas garantie au même titre qu’un investissement immobilier locatif en cas de crise
- L’absence de rendement garanti
- La faillite de la société de gestion. Pour ce dernier point le régulateur (l’AMF) a mis en place une procédure de sécurité permettant de transférer la gestion du patrimoine de la SCPI à une autre société de gestion.
Les types de SCPI : où investir
Un investissement SCPI réussi dépend de vos objectifs. Rendement. Fiscalité. Valorisation d’un capital. C’est en fonction de ce premier élément que devra se porter votre choix quant à la catégorie de SCPI dans laquelle vous allez investir.
SCPI fiscales
Bénéficiant d’un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), les SCPI fiscales sont un véhicule d’investissement immobilier qui vont investir dans un parc immobilier résidentiel et en assurer la gestion. Les SCPI fiscales ont pour objectif de procure un avantage fiscal à leurs associés. Et ce, au travers des différents dispositifs fiscaux disponibles aujourd’hui en France permettant aux épargnants d’optimiser leur fiscalité. Les avantages dont va bénéficier le contribuable qui investi en SCPI fiscale sont les mêmes que s’il avait investi dans l’un de ces dispositifs en direct. L’avantage de la SCPI fiscale par rapport à un investissement en direct réside dans le plus grand nombre de biens qui constituent le patrimoine de la SCPI. Mais également qu’il pourra investir le montant exact lui permettant d’optimiser sa fiscalité. Il existe des SCPI fiscales :
- Pinel/Denormandie
- Malraux
- Déficit foncier
SCPI de plus-values
Comme toutes les autres SCPI elles bénéficient également d’un agréement AMF. Un investissement SCPI peut également s’envisager dans le but de réaliser une plus-value à terme. Les SCPI de plus-value vont investir dans un patrimoine qu’elles vont acquérir à un prix décoté. Comme dans le cadre de la nue-propriété par exemple. Le patrimoine des SCPI de plus-value va être gérée et entretenu par les sociétés de gestion dans l’optique de voir le prix de la part se valoriser régulièrement dans le temps. Un investissement SCPI dans une SCPI de plus-value doit s’envisager sur le long terme. En effet comme la majorité des SCPI. Les SCPI de plus-value sont accessibles en échange de frais de souscription. Ces derniers sont en général de 10% en moyenne. Il n’existe pas à ce jour de SCPI de plus-value à 0% de frais de souscription.
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement. Il s’agit des plus connues des SCPI et de celles qui attirent le plus les épargnants. Comme toutes les SCPI elles sont agréées par l’AMF. Un investissement SCPI en SCPI de rendement procure de nombreux avantages aux épargnants. La société de gestion en échange de frais de souscription et de gestion va constituer un patrimoine immobilier en fonction de la stratégie précisée dans sa note d’information. Elle va également gérer ce patrimoine, collecter les loyers et les reverser aux associés de la SCPI. Ces sont loyers dans le monde des SCPI de rendement se nomment des dividendes. Les dividendes des SCPI de rendement sont majoritairement versés trimestriellement. Certaines SCPI de rendement versent les dividendes aux associés mensuellement.
Comparatif des meilleures SCPI
Il est difficile de faire un comparatif des meilleures SCPI. Tout dépend de la logique d’investissement dans laquelle vous vous trouvez. Si vous privilégiez la création d’un revenu complémentaire. Un avantage fiscal. La valorisation d’un capital sur le long terme. Une logique successorale au travers de l’assurance vie. Voire même d’épargne retraite au travers du PER. Nous vous proposons d’utiliser notre moteur de recherche de SCPI ou de contacter votre conseiller SCPI SOLUTION. Toutefois voici quelques-unes des meilleurs SCPI du marché par catégorie.
Meilleure SCPI Bureaux. : Astiam Placement Pierre.
Meilleure SCPI Commerces : Cœur de Régions.
Meilleure SCPI Diversifiée : Epargne Pierre.
Meilleure SCPI Santé : Pierval Santé.
Meilleure SCPI Hôtels : Atream Hôtels.
Meilleure SCPI Logistique : Activimmo
Meilleure SCPI Régionale : Vendôme Régions
Meilleure SCPI sur le long terme : Immorente.
Meilleure SCPI 0% : Iroko Zen.
Meilleure SCPI Européenne : Sofidy Europe Invest.
Meilleure SCPI Commerces Allemagne : Novapierrre Allemagne 2
Ces avis ne constituent pas un conseil d’investissement. Les SCPI choisies sont sélectionnées sur la base d’un panel représentant l’épargnant moyen majoritaire en SCPI. Les SCPI que nous vous proposeront pourront être d’autres SCPI en fonction de vos objectifs, degré d’aversion au risque et de votre sensibilité d’investisseur en prenant en compte par exemple des critères ISR.
Fiscalité des SCPI : ce qu’il faut savoir
Les SCPI sont dites fiscalement transparentes. C’est-à-dire qu’elles ne sont pas assujetties directement à l’impôt. C’est l’associé qui règle la fiscalité de la SCPI au prorata du nombre de parts qu’il détient lors de sa déclaration fiscale. Pour aider l’associé de la SCPI en ce sens les sociétés de gestion transmettent aux associés de leurs différentes SCPI annuellement un Imprimé Fiscal Unique (IFU) pour les aider en ce sens. Ce dernier mentionne la nomenclature des cases dans lequel l’épargnant doit déclarer ses gains ainsi que leurs montants. La fiscalité des SCPI.
Les revenus fonciers
Les SCPI de rendement vont versés des dividendes à leurs associés. Concernant les personnes physiques ces revenus rentrent dans la catégorie des revenus du patrimoine et tout particulièrement dans celle des revenus fonciers. Les revenus fonciers de votre investissement SCPI seront donc imposés dans la tranche supérieure de votre TMI. Fiscalité à laquelle va s’ajouter celles des prélèvements sociaux au taux de 17,20% depuis 2018. Concernant les personnes morales comme les SCI à l’IS c’est l’impôt sur les sociétés (IS) qui va s’appliquer. Les personnes physiques ont le choix entre deux régimes fiscaux.
Le régime microfoncier : il concerne les épargnants dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros pour des biens détenus en direct. Vous allez alors bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus bruts. Les épargnants en SCPI sont exclus de ce régime si ils ne bénéficient pas de revenus fonciers au travers de biens qu’ils détiennent en direct.
Le régime réel : De fait le régime réel est celui qui s’applique la majorité du temps aux épargnants personnes physiques qui ont procédé à un investissement SCPI. Même si vous êtes éligible au régime du microfoncier vous pouvez optez pour le régime réel si par exemple vous avez financé votre investissement SCPI à crédit et que l’abattement des intérêts d’emprunt sur vos revenus de SCPI s’avèrent procure un avantage plus important que les 30% d’abattement du régime microfoncier.
Les revenus financiers
Ils arrivent que les SCPI placent leurs trésoreries dans des produits de placements financiers comme des comptes rémunérés ou des comptes à termes. Ces derniers vont procurer à l’épargnant indirectement des revenus financiers. Ces derniers ont être fiscalisés au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30%. Si toutefois il s’avère que votre TMI est inférieur à 30% vous pouvez opter pour une dispense du PFU, ces revenus financiers seront alors réintégrés dans votre assiette de calcul global de l’IR (Impôt sur le Revenu).
Les plus values
Lors de la revente de vos SCPI ou si la société de gestion cède des actifs de la SCPI. La fiscalité qui en résulte est la fiscalité sur les plus-values immobilières. Selon la durée de détention de vos part et/ou de l’actif cédé de la SCPI vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement sur cet impôt. Au bout de 30 ans de détention par exemple vous bénéficierez d’un abattement de 100% de l’impôt sur la plus-value.
Le déficit foncier
Un investissement SCPI peut aussi avoir pour but de générée du déficit foncier. Dans le cadre par exemple d’un investissement en SCPI Fiscales. Il s’agit là en général de générer un déficit foncier pour couvrir d’autres revenus fonciers et optimiser votre fiscalité. Plus encore si l’investissement en SCPI fiscale se fait au travers d’un financement à crédit.
L’IFI
Le patrimoine des SCPI se constituant d’actifs immobiliers, les SCPI rentrent donc dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Pour plus de facilité lors de votre souscription ou en cours de vie de détention de vos parts vous pouvez demander à la société de gestion de vous procurer la valorisation de votre épargne au regard de l’IFI. Cette information vous est donnée chaque année au travers de l’IFU (Imprimé Fiscal Unique).