SCPI SCI et IS les réponses à vos questions.
Vous êtes de plus en plus nombreux à nous interroger à ce sujet, SCPI SCI et IS comment çà marche ? Est-il intéressant d’investir en SCPI via une SCPI à l’IS ? Comment çà marche ? quelle est la fiscalité des SCPI dans une SCI à l’IS ? quid des intérêts d’emprunts ? Voici quelques éléments de réponses. N’hésitez pas à contacter votre conseiller SCPI SOLUTION pour plus d’informations.
SCPI SCI et IS les réponses à vos questions.
C’est la légende du serpent de mer, la question du recours à l’impôt sur les sociétés (IS) pour acquérir, détenir, et céder de l’immobilier n’a jamais trouvé de réponse claire. De plus, de nouveaux intervenants proposent des “forfaits” tout inclus qui ne sont pas sans danger notamment en termes de requalification fiscale.
Il s’agit d’un point fondamental car le coût fiscal d’un projet de financement immobilier a un impact direct sur la rentabilité de l’opération. Si le recours à l’IS possède de nombreux atouts, il présente aussi des limites.
Impôt sur les sociétés : le charme discret de l’investissement immobilier à crédit.
SCPI SCI et IS les réponses à vos questions.
Les SCPI via une SCI à l’IS à crédit.
Dans le cas d’une détention en direct des SCPI par l’investisseur, les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il faudra également rajouter les prélèvements sociaux. Soit au minimum 31,2% (première tranche à 14% + prélèvements sociaux), jusqu’à 62,2% au maximum (dernière tranche à 45% + prélèvements sociaux)…
Mais qu’en est il fiscalement pour celui qui loge ses SCPI dans une SCI à l’IS ? Rien, c’est la SCI qui est imposée sur ses bénéfices au taux de 15% (pour les bénéfices inférieurs à 38 200 euros, 26,5% au-delà). L’associé ne sera donc imposable à titre personnel que si la SCI lui verse un dividende. Bien évidemment, la SCI ayant recours à l’emprunt, tous les loyers serviront au remboursement de la dette. Aucune distribution ne sera effectuée.
Il est donc indéniable que dans cette première phase, la solution de la SCI soumise à l’IS est beaucoup plus avantageuse fiscalement.
Bon à savoir
En investissant à crédit en SCPI via une SCI à l’IS vous pourrez imputer les intérêts d’emprunt de votre crédit sur les revenus de vos SCPI Européennes. Contraitement à une personne physique qui elle ne pourra pas imputer ces intérêts d’emprunts sur ces revenus de SCPI Européenes.
La fiscalité une fois le crédit terminé
Que se passe-t-il lorsque le crédit est définitivement remboursé ? Une fois le crédit remboursé, l’épargnant aura peut-être envie ou besoin ponctuellement de profiter des loyers générés.
Dans ce cas, l’impôt sur les sociétés conserve encore son avantage par rapport à la détention direct de parts de SCPI.
Par exemple, un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est de 30% s’acquittera d’une fiscalité de 47,2% en cas de détention des parts de SCPI en direct alors qu’elle ne sera au total que de 40,5% en cas de détention de ce patrimoine via une société soumise à l’IS qui distribuerait un dividende après avoir payé l’impôt sur les sociétés.
Bénéfice de la SCPI 100
IS (15%) 15
Bénéfice net distribuable 85
Flat Tax (30%) 25.50
Bénéfice net perçu 59.50
Donc une fisalité de 40,50%, c’est à dire une fiscalité beaucoup moins contraignante pour les épargnants dont la TMI (Tranche Marginale d’imposition) est de 30% au plus car il convient d’y ajouter les prélèvements sociaux.
SCPI SCI et IS Conseil et avertissement
De plus en plus d’intervenants proposent des packages incluant, investissement, financement, création de statuts et comptabilité. Nous déconseillons vivement cette façons de faire. Chacun devant tenir son rôle ou plus simplement à chacun son métier. Nous avons vu trop d’exemples de prospects et clients requalifiés fiscalement pour des statuts non établis et visés par un notaire et/ou une comptabilité non confiée à un expert comptable. Chez SCPI SOLUTION nous avons nos partenaires notaires, comptables et courtiers en crédit qui vous permettront d’accéder à cette solution d’investissement en toute sécurité et en limitant les risques.
Que se passe-t-il à la sortie ?
Qu’en est-il lors de la revente des SCPI ?
Les choses se compliquent au moment de la revente des parts de SCPI.
Alors que l’épargnant pourra bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values hors prélèvements sociaux au bout de 22 ans et totale à la 30ème année, l’heureux porteur de parts de SCPI dans une SCI à l’IS sera moins favorisé s’il souhaite récupérer le montant de son investissement.
ll n’existe aucun abattement pour délai de détention dans la SCI à l’IS. Mais ce n’est pas le pénalisant. En effet, des impôts pourraient être payés même en l’absence de plus-value !
Voici un cas concret, prenons l’exemple d’un épargnant qui aurait souscrit 200.000 euros de parts de SCPI financées intégralement à crédit.
La flat tax se calcule sur le montant de l’investissement totale soit 180.000 euros (200.000 euros – les frais de souscription de la SCPI de 10% soit 20.000 euros). Moins l’apport qui dans ce cas est nul. Ainsi il serait redevable de 180.000 euros * 30% soit 54.000 euros. Nous partons du principe que les parts ne sont pas revalorisées sur la durée de détention.
SCPI SCI et IS un montage avantageux
L’intérêt de ce processus d’investissement serait-il donc caduque ?
Plusieurs solutions patrimoniales permettent d’éviter ce problème. La première et la plus simple consiste à rester dans la SCI en faisant d’autres placements. Comme nous avons pu le voir dans notre exemple, retirer des revenus de la SCI est fiscalement avantageux, autant utiliser cette société pour obtenir des revenus complémentaires qui seront moins imposés.
Concernant la transmission, une solution apparaît permettant de limiter la pression fiscale. Donner la SCI à ses enfants. Cette opération effacera la fiscalité sur les parts de la SCI. Les enfants pourront donc liquider la société sans aucune fiscalité.
En reprenant notre exemple, chaque parent peut donner jusqu’à 100.000 euros à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans payer de droits. Deux parents pourraient donc donner les parts de cette SCI à leurs deux enfants sans payer aucun droit et en n’épuisant pas entièrement leurs réserves de donations exonérées.
Conclusions
La solution de l’investissement de parts de SCPI dans une SCI soumise à l’IS devient une alternative à considérer par l’introduction de la flat tax par la dernière Loi de Finance.
Toutefois, en ce qui concerne le dénouement de ces investissements nécessite de bien définir ses objectifs patrimoniaux pour éviter les mauvaises surprises.
N’oublions pas non plus en tout état de cause que le recours à une société soumise à l’IS induit la tenue d’une comptabilité et le dépôt annuel de déclarations, ce qui nécessite d’avoir du temps libre ou de payer des honoraires à un comptable.
Cette solution conviendra avant tout à des investisseurs ayants une forte imposition supérieur ou égale à 30% et un patrimoine immobilier déjà établi ou avec des perspectives de croissance de ce dernier.
Le mot de l’expert
En investissant en SCPI Européennes (pour les SCPI 100% Européennes) vous ne subirez aucune pression fiscale en France sur votre SCI. Les dividendes que vous toucherez sur le compte de votre SCI à l’IS seront nets d’impôts. De fait, vous pourrez si vous le souhaitez réinvestir la totalité de ces dividendes dans de nouvelles parts grâce au processus du réinvestissement des dividendes disponible par exemple sur la SCPI Comète.
