Parlons un peu de la baisse du prix des parts de certaines SCPI, en 2022 on assiste à une année record concernant la collecte. En 2023, effondrement de la collecte, et nous voyons qu’une vingtaine de SCPI baissent le prix de leurs parts sur environ 200 SCPI. Si certaines SCPI ont vu le prix de leurs baisser, d’autres non, quelques-unes enfin ont même vu le prix de leurs parts augmenter. On peut même s’attendre encore à quelques baisses début 2024 après les expertises de fin d’année que les sociétés de gestion devront faire faire par des cabinets indépendants. Pourquoi la situation a évolué négativement de manière si rapide ?
Les raisons pour lesquelles le prix des parts n’ont pas baissé en 2022
Lorsque qu’un cabinet d’expertise procède à une évaluation du patrimoine des SCPI il va prendre en compte plusieurs facteurs. Le premier de ces facteurs consiste dans l’étude du prix des transactions des derniers mois sur des biens similaires dans le même secteur. Mais il faut savoir qu’entre le moment où la transaction est initiée et le moment où elle est terminée il peut se passer plusieurs mois. Donc au moment où il procède à son évaluation cette dernière prend en compte la valorisation des prix de vente tels qu’ils étaient plusieurs mois auparavant. C’est le premier point
Concernant le marché immobilier des actifs professionnels il est surtout animé par les investisseurs institutionnels qui font le plus souvent appel à l’effet de levier. Même si en 2022 on avait assisté à une première hausse des taux, les contrats de prêt avaient été signé à des taux encore « acceptables ». C’est un autre point important quant au fait que le prix des parts des SCPI n’ait pas baissé en 2022.
Appréhender les prix du marché immobilier
Dans un contexte économique normal, c’est-à-dire en dehors de période de crise, économique, immobilière, sur les taux à cause de l’inflation, il assez facile de fixer un prix du marché immobilier. Au regard de la situation particulière que nous vivons il en va tout autrement. Acheter au plus bas et vendre au plus haut est un doux rêve, le market timing que ce soit à la bourse, en immobilier ou quelque marché d’investissement que ce soit n’existe pas.
Une fois que le marché a baissé ou corrigé il ne faut surtout pas vendre. Les acteurs qui vont vendre le font car ils n’ont pas d’autres choix. Cela est souvent lié à des questions de crédit. Les institutionnels par exemple utilisent souvent des taux variables ou des conditions de crédits liés à des taux renouvelables qui suivent la courbe du marché des taux. Lors du renouvellement des conditions de crédit ces acteurs « ne peuvent plus suivre », ils revendent donc aussi rapidement que possible leurs positions. Dans de telles conditions d’autres évidemment sont à l’affût et en position de force pour négocier à la baisse le prix de vente. Nous sommes dans des conditions de valorisation du marché immobilier qui ne sont pas normales mais qui toutefois peuvent profiter à certains.
Comment comprendre la baisse du prix des parts des SCPI.
Vous l’aurez compris la conclusion est simple, nous sommes dans un marché qui certes a baissé pour l’immobilier et donc certaines SCPI, mais il est clair que comme de nombreux marchés de l’investissement l’immobilier est un marché cyclique de valorisation et de rendement. Sur des périodes de long terme (15 à 20 ans) quelque soit la période que l’on observe, il s’agit d’un marché qui prend de la valeur. Ce qui veut dire que la baisse d’aujourd’hui se traduira par une hausse dans le futur.
Si je peux comprendre que ce marché peut paraître peu attirant pour certains épargnants, c’est exactement l’erreur à ne pas commettre bien au contraire. Certaines sociétés de gestion l’ont bien compris en lançant récemment des SCPI Européennes par exemple. Pourquoi tout particulièrement en Europe ? pas seulement pour l’attrait fiscal de ces SCPI.
Analyse de la baisse des SCPI : Les marchés immobiliers Européen des SCPI
C’est également lié au fait que certains marchés immobiliers Européens comme la Belgique, les Pays-Bas ou l’Allemagne ont subi des corrections beaucoup plus importantes qu’en France et que cette baisse est déjà « pricé » dans la valeur des actifs immobiliers.
Cela veut dire que ces SCPI vont pouvoir constituer un patrimoine immobilier au creux de la vague de la valeur des actifs immobiliers et bénéficient donc de réelles perspectives de valorisation du prix de leurs parts à terme.
Quid des épargnants qui ont subi une baisse de la valeur de leurs parts. Ce n’est pas une perte sèche, mais une moins-value latente. Cette moins-value ne sera réalisée que si l’épargnant revend ses parts. De plus l’inflation est bénéfique pour les dividendes des SCPI. Les baux des actifs professionnels étant indexés sur l’inflation. Ainsi de nombreuses sociétés de gestion ont déjà annoncé des rendements en hausse en 2023 par rapport à 2022.
A terme la valeur de l’immobilier va remonter et la valeur des parts des SCPI également. Les crises immobilières sont en générales plus longues que les crises boursières. En général la période de baisse des marchés boursiers est sur un à deux ans. Avec l’immobilier c’est plus long notamment en raison des raisons que j’évoque plus haut concernant les expertises et les taux.
Faut-il encore investir en SCPI en 2024 ?
Les SCPI sont un produit immobilier. L’immobilier sur le long terme a toujours prix de la valeur. Si il est difficile de savoir quand rentrer sur un marché et de faire du market timing cette fois-ci cela s’avère moins compliqué. Le gros de la crise est passée. Que ce soit du point de vue de l’immobilier ou du marché du crédit.
Si en termes de timing cela me semble être le bon moment. Il faut encore savoir comment construire son portefeuille de SCPI. Si les SCPI qui ont baissé verront le prix de leurs parts remonter à terme. D’autres SCPI sont en position de force pour voir cette valeur s’apprécier encore davantage.
La collecte est un point important dans cette valorisation à terme. Plus les sociétés de gestion disposeront de liquidités pour investir, plus elles seront en position de force dans les négociations sur les prix d’acquisitions. Dans ce cas c’est l’une des grandes forces des sociétés de gestion de SCPI par rapport aux institutionnels qui ont besoin de l’effet de levier pour investir. Et dans les conditions actuelles avec une offre supérieure à la demande.
Analyse de la baisse des SCPI le mot de l’expert.
Certes le marché a baissé mais la perte n’est pas réalisée tant que vous n’avez pas revendu vos parts…Et les dividendes, donc les revenus complémentaires qui sont la raison pour laquelle vous avez investi seront en hausse en 2023. Nous tablons sur une hausse du rendement moyen des SCPI en 2023 mais également en 2024. Nous ignorons encore dans quelles proportions mais cette hausse sera bien présente. Les jeunes SCPI de rendement Européennes de leurs cotés vont pleinement bénéficier de cet effet d’aubaine.
Comment choisir les meilleures SCPI en 2024 ?
Investir en SCPI ne s’improvise pas, surtout devant une offre de plus en plus large, et la multitude des processus d’investissements disponibles. Votre conseiller SCPI SOLUTION se tient à votre disposition pour construire un portefeuille de SCPI sur mesure qui répondra à vos objectifs.
