Baisse du prix des parts des SCPI en 2023
Les journalistes toujours en quête de scoop, de buzz, de sensationnel sont toujours prompts à s’enflammer sur le premier feu de paille, baisse des SCPI en 2023. De quoi parle-t-on au juste ? du rendement ? du prix des parts ? Des deux. Avant d’aller plus loin, un état des lieux s’impose. Nous parlons du marché immobilier professionnel essentiellement, et du cas très particulier des SCPI. Nous voyons et entendons de plus en plus de journalistes généralistes hier experts en stratégie militaire sur le conflit en Ukraine et avant-hier experts en virologie. Certains sont visiblement capable d’acquérir en quelques semaines des connaissances et expertises que nous avons mis des années à acquérir. Et encore nous en apprenons tous les jours. Je pense qu’il est grand temps de remettre les pendules à l’heure et de dire la vérité aux épargnants. Pour résumer dire tout haut ce que nous pensons tous tout bas.
Le contexte économique à l’issue du 1er semestre 2023
Un retour d’optimisme.
Après une année 2022 où on nous annonçait le pire pour 2023, récession, inflation à deux chiffres, le pire est à venir. Mais bon çà fait du buzz et çà fait vendre, comme avec la COVID on va tous mourir…. Et finalement où en sommes-nous ? j’écris, vous lisez, nous ne sommes donc pas tous morts…Un trait d’humour fusse-t-il noir ne nous fera pas de mal dans ce contexte certes difficile mais pas catastrophique non plus.
Les différentes économies Européennes se sont montrées finalement plus résilientes que ce qu’on nous annonçait et les prévisions économiques ont été revues à la hausse.
En France par exemple, certains prévoyaient le pire mais les chiffres montrent que nous aurons quand même une croissance du PIB de l’ordre de 0,6% en 2023 avec de possibles révisions à la hausse. Certes, ce n’est certainement pas le meilleur chiffre que l’on puisse imaginer. Toutefois, il reste en territoire positif et bien au-dessus que ce que les spécialistes de la COVID, de la géopolitique et aujourd’hui de l’économie et des SCPI nous annonçaient hier.
La zone euro de son coté devrait connaître une croissance de 0,5% en moyenne. Malgré un contexte difficile la croissance sera là grâce notamment à un taux de chômage historiquement bas en Europe.
Du coté de l’inflation, après des pics à 6% l’année dernière, le taux global en 2023 devrait se limiter à 4,5%. Bien sûr c’est encore là un chiffre beaucoup trop élevé mais bien inférieur aux chiffres annoncés par nos chers experts de la communication. La désinflation devrait donc se poursuivre au cours de l’année 2023 ainsi qu’en 2024 sauf nouvelle crise majeure.
L’immobilier de bureaux
On nous avait vendu la fin de l’immobilier de bureau avec le développement du télétravail depuis la Covid. Il n’en est rien, certes, si les grandes entreprises peuvent s’appuyer fortement sur le télétravail il en va tout autrement pour les PME. Dans ce type de structure la relation humaine est primordiale et elle ne saurait se contenter de réunions en visioconférence.
Les PME Européennes fonctionnent bien car elles s’appuient sur deux supports. Le savoir faire et l’humain.
Donc les PME qui constituent le premier employeur en Europe auront toujours besoin de locaux, de mieux en mieux équipées, répondant à de nouvelles normes comme par exemple les normes ESG. Nous avons donc un marché immobilier du bureau à deux vitesses, des grandes surfaces destinées à de grosses entreprises qui ont du mal à trouver preneur. Des petites et moyennes surfaces où la demande est croissante.
L’immobilier de commerces
Après un ralentissement à cause de la Covid et du développement de la consommation sur internet, les commerces retrouvent des couleurs. Toutefois, il faut considérer ces données avec plusieurs nuances à cause de différents facteurs.
2022 a été pour les commerces une année record. Sortie de la crise sanitaire, envie de consommer, retrouver de la joie de vivre, se faire du bien, tels ont été les leitmotivs des consommateurs en 2022.
Cependant, l’inflation est venue un peu contrecarrer cette embellie en ce début d’année 2023. On remarquera toutefois, que bon nombre de produits de grandes consommations après avoir fortement augmentés voit leurs prix commencer à décroître.
Quelles répercussions pour l’immobilier de commerces ?
On s’aperçoit par exemple que les loyers primes des murs de commerces Parisiens ne sont pas impactés par une baisse. Dans le même temps la valorisation des murs commerciaux de qualités ne baissent pas que ce soit dans le Grand Paris ou les Grandes Métropoles Régionales et aurait même tendance à augmenter.
L’immobilier de la logistique et des locaux d’activités
Le marché français de la logistique est désormais bien développé. La logistique du dernier kilomètre cœur de cible des investisseurs dans ce domaine car procurant le meilleur rendement et laissant entrevoir les meilleures perspectives de valorisation à terme est désormais bien développé.
C’est l’un des facteurs qui explique la baisse des transactions sur ce marché sur les deux premiers trimestres de l’année 2023. On assiste d’ailleurs à une stabilisation de l’offre disponible au 1er semestre 2023.
Toutefois là aussi ces facteurs restent particulièrement hétérogènes. Si certaines zones sont délaissées en termes de demandes. D’autres subissent toujours une très forte demande en termes de besoins de locaux d’activités et de logistiques comme dans la région Provence Alpes Côte d’Azur par exemple.
Concernant les loyers de ce type de sous-jacent immobiliers, ils sont toujours orientés à la hausse depuis maintenant 3 ans.
Enfin et dernière point concernant la secteur, le monde de la logistique ne se limite pas au seul territoire français…..et nombre de pays ont encore du retard dans ce domaine et il y a un manque criant de locaux, comme en Espagne ou en Italie. On notera comme part hasard que ce sont sur ces zones que les SCPI commencent à investir assez souvent dès lors qu’il s’agit de développer la poche logistique et locaux d’activités de leurs portefeuilles ou quand il s’agit tout simplement d’une SCPI logistique « pure player »
L’immobilier de la santé
Ici l’analyse et plus simple et désespérément logique. Après le « baby-boom » de l’après-guerre les jeunes générations se doivent de faire face à un « papy-boom ».
Il y a donc depuis quelques années et pour encore de nombreuse décennie, une forte demande d’actifs immobiliers liés au secteur de la santé. Que l’on parle de cliniques, résidences séniors (médicalisées ou pas), de laboratoires d’analyses médicales ou tout simplement de cabinets en ville.
Quelques simples données pour justifier d’une demande en pleine essor.
Le nombre de personnes de plus de 85 ans va exploser d’ici 2050. Si aujourd’hui cette frange de la population représente environ 3% de la population française elle devrait atteindre près de 10% de la population en 2050. Les 75-84 ans proportion de la population qui nécessite le plus de prise en charge et de soins devrait pour sa part dépasser les 10%
Conclusions du marché de la santé
Selon les dernières études il y a déjà un manque de plus de 300 000 lits en Europe. Ce chiffre devrait dépasser les 500 000 d’ici 2030 rien que pour les maisons de retraites médicalisées.
Pourquoi le prix des SCPI baisse ?
Je ne vais pas me faire que des amis mais je ne suis pas là pour ça. Je ne poserai à mes clients, prospects et lecteurs qu’une seule question. Iriez-vous acheter votre baguette chez le crémier ? Vous allez dire mais Caldarella a perdu une roue ? Et bien pas tant que çà….c’est malheureusement le mal des commerces avec la grande distribution qui se met même par exemple maintenant à vendre des voyages. Quand on a envie de se faire plaisir on achète sa viande chez le boucher pas au supermarché. Pour les SCPI c’est pareil on s’adresse à une société de gestion de SCPI et à personne d’autre.
Le monde de l’épargne est une chose sérieuse. Il est vaste et complexe. Personne ne sait tout faire quand bien même vous allez vous appuyez sur d’énormes structures ces dernières ne sont pas nécessairement spécialistes dans tel ou tel domaine.
Venons-en au fait. Des journalistes en quête de sensationnel, des concurrents au marché des SCPI qui ont visiblement des problèmes de digestion au regard du succès des SCPI depuis plusieurs années et qui vont sauter sur la moindre mauvaise nouvelle pour profiter d’un effet d’aubaine sur des informations dont il faut analyser la teneur, les origines et les causes.
Retournons donc acheter du pain chez le boulanger. Ça veut dire quoi ? nous avons appris récemment que certaines importantes SCPI baissent le prix de leur part.
1ère remarque ces SCPI proviennent toutes de la même société de gestion. Si d’autres SCPI voient le prix de leurs parts baisser, il sera intéressant d’examiner par qui elles sont gérées.
2ème remarque ces SCPI sont gérées par une filiale immobilière d’une grande banque…Ah ben tiens revoilà le boulanger qui repointe le bout de son nez
3ème remarque des SCPI essentiellement de grandes surfaces de bureaux, rappelez-vous du paragraphe plus haut sur l’immobilier de bureaux
4ème remarque les associés de la SCPI sont dans la majorité des cas des clients de la banque, ah…les réunions du lundi matin dans les agences bancaires…un grand moment…allez les gars, cette semaine on vend du LDD, et la semaine suivante des SCPI « maisons ». L’épargnant connaissant mal les SCPI et faisant confiance à son banquier traditionnel plonge…. Bon courage pour la remontée, mais on peut vous aider
Je pourrai continuer à énoncer un grand nombre de remarques Cette crise immobilière est salutaire même si malheureusement elle va coûter cher à un grand nombre d’épargnants. A ces derniers je dis, mieux vaut se couper un doigt que tout le bras. Venez nous voir, arbitrons et repartons sur des bases saines et solides
Cette crise immobilière et pseudo crise des SCPI va permettre aux épargnants de distinguer les sociétés de gestion dans lesquelles ils peuvent investir sans crainte et en toutes confiance de celles dont il vaut mieux se ternir à l’écart.
Prix des parts des SCPI en baisse, ah bon ? toutes ?
Des SCPI en hausse.
Le prix des parts
On nous annonce la fin des SCPI avec des prix de parts de certaines SCPI en hausse, d’autres SCPI si elles n’augmentent pas encore le prix de leurs parts voient leur valeur de reconstitution nettement supérieures au prix de leur part. alors Messieurs les buzzeurs et concurrents des SCPI qui ont des problèmes de transit elle est où votre crise ?
Des SCPI comme Aestiam Cap Hébergimmo, Cœur de Régions, Kyanoes Pierre ont déjà augmenté le prix de leurs parts en 2023 et l’année n’est pas terminée.
Les épargnants étant prudents de nature et c’est bien normal, surtout dans le contexte actuel ont plus tendance à prêter l’oreille aux spécialistes de l’alarme qu’aux analystes qui les informe dont je prétends faire partie.
Face aux surfeurs du buzz des placements et aux constipés de l’épargne, je recommande aux épargnants de lire les derniers communiqués de presse de la majorité des sociétés de gestion qui les informe qu’aucune baisse du prix des parts des SCPI n’est envisagée chez eux.
Sinon…vous pouvez toujours me passer un coup de fil, je surfe très mal et j’ai une alimentation en termes d’épargne diversifiée et équilibrée ce qui évite tout problème de transit car j’ai aussi de très bons boulangers. En termes plus élégants je m’efforce d’optimiser le Saint Graal de l’épargnant le fameux couple rendement/risque.
Les rendements
Si l’inflation n’est pas agréable quand il s’agit de passer au supermarché elle est tout particulièrement appréciable pour les SCPI. Il n’y a pas que la baguette chez notre ami boulanger qui augmente, mais également le montant des loyers que vous allez encaisser via les dividendes de vos SCPI.
Se constituer un revenu complémentaire via les SCPI de rendement ce n’est plus simplement anticiper la baisse des revenus à la retraite. C’est également faire face à la baisse de votre pouvoir d’achat face à l’inflation.
Par ailleurs certaines sociétés de gestion ont déjà communiqué sur le fait que le rendement de leurs SCPI serait en hausse en 2023.
Conclusions
A l’adresse de mes confrères et sociétés de gestion
Communiquons autant que possible sur les perspectives de croissance réelles des SCPI que ce soit en termes de rendement comme de valorisation des parts à long terme. Les spécialistes du virus, de géostratégie et aujourd’hui d’immobilier…à nous de les réveiller en les contactant et en leur faisant comprendre qu’ils font fausse route.
A l’adresse de mes clients et prospects
Je suis ravi de ces effets d’annonces qui attirent sur les SCPI votre inquiétude légitime que je me charge de dissiper en vous expliquant pourquoi au contraire c’est le bon moment de rentrer sur le marché immobilier professionnel en France et en Europe. Mais je me suis déjà bien étalé, et l’analyse des raisons pour lesquelles le market timing pour rentrer sur le marché des SCPI ou augmenter sa position est parfait fera l’objet d’un autre article prochainement.
