Auparavant produits réservés à un investisseur averti, les SCPI sont devenues avec la volatilité des marchés financiers, les différentes crises boursières un produit apprécié de l’investisseur traditionnel. La souscription de SCPI permet à l’investisseur d’avoir accès à un parc immobilier professionnel grâce aux différentes sociétés présentes sur le marché et agréées par l’AMF gérant des SCPI.
Définition de la notion de SCPI
Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d’investissement immobilier. Les SCPI permettent aux épargnants qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales d’avoir accès à l’immobilier professionnel ou résidentiel en optimisant autant que faire se peut le couple rendement/risque afin de pouvoir placer leur capital.
Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui en échange de frais de gestion vous déchargent de tous les soucis inhérents à la gestion d’un patrimoine locatif. Découvrez l’ensemble des frais des SCPI.
Si l’on souhaite simplifier la définition d’une SCPI, on peut dire que les SCPI sont un ensemble de plusieurs biens immobiliers dont la composition est diversifiée aussi bien d’un point de vue sectoriel que géographique et ce afin de mutualiser autant que possible le risque locatif pour l’épargnant. De même les sociétés chargées de la gestion de la SCPI chercheront également à diversifier autant que possible les locataires des biens qui composent la SCPI. On notera que la majorité des SCPI sont majoritairement des SCPI de bureaux.
Les locataires sont souvent des acteurs importants de différents secteurs économiques voire dans certains cas des administrations. Voici quelques types de locataires en termes de secteur d’activité appréciés des gérants des SCPI.
Autant d’acteurs dont le risque locatif est faible et qui s’engagent en général sur des baux de longue voire très longue durée.
Un terme vous échappe ? Consultez le lexique des SCPI
D’un point de vue géographique, les gérants de SCPI privilégient pour leurs actifs les grandes agglomérations françaises à l’économie florissante. Il en va de même pour celles qui investissent à l’étranger. Il n’est pas rare non plus de voir des SCPI investir aussi bien en France qu’à l’étranger dans des proportions variables en fonction de la stratégie édictée par les gérants. Et/ou en fonction des opportunités d’investissements qui leur sont soumises.
De nos jours 38 sociétés gèrent 209 SCPI pour un peu plus de 78 milliards d’euros d’actifs sous encours.
95% des SCPI environ investissent dans des actifs liés à l’immobilier professionnel.
Seul 5% des SCPI investissent dans des actifs liés à l’immobilier résidentiel.
Afin de dissiper toute confusion possible pour les néo épargnants en SCPI il nous semble important de clarifier un point. On entend parfois parler de pierre-papier. L’expression pierre-papier désigne également les SCPI. Cette expression a été inventée par Guy Marty l’un des plus grands experts des SCPI. Il a été le fondateur et le président de l’IEIF l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière de 1986 à 2016.
L’expression pierre-papier peut être parfois en lieu et place de l’expression SCPI. Elle désigne en fait le type de placement dont il s’agit.
Les différents types de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI. En fonction du capital que l’investisseur souhaite investir, de son profil, de son degré d’aversion au risque et de ses objectifs mais également du type d’immeuble dans lequel l’investisseur souhaite voir son capital fructifier. Le choix de l’investisseur se portera vers la SCPI proposant la meilleure stratégie possible pour lui.
Concernant le capital des SCPI, il existe deux types de SCPI :
Les SCPI à capital fixe auxquelles vous pouvez souscrire uniquement lors des augmentations de capital. Concernant ces dernières, il n’est pas rare de voir le prix de la part augmenter lors des augmentations de capital. C’est à ce moment-là que l’investisseur pourra procéder à une souscription sur ce type de SCPI.
Les SCPI à capital variable, concernant les SCPI à capital variable, l’investisseur a la possibilité d’y investir à tout moment.
Pour ce qui est des types des SCPI, on peut les classer en 3 catégories
SCPI de rendement, il s’agit des SCPI les plus répandues, elles ont pour objectif la constitution d’un parc immobilier d’immeubles permettant de distribuer un rendement sous forme de loyers (appelés dividendes dans le monde des SCPI) à l’investisseur.
SCPI de plus-value, elles proposent à l’investisseur de faire fructifier son capital par une logique d’acquisition d’immeubles misant sur la capacité de ces derniers à se valoriser dans le temps.
SCPI Fiscales, elles s’adressent plutôt à un investisseur soucieux d’optimiser sa situation fiscale. Elles vont investir dans des immeubles résidentiels qui permettent d’obtenir un avantage fiscal (Denormandie, Malraux, Monument Historiques, Déficit foncier).
La classification sectorielle
Les SCPI permettent d’acquérir des actifs dans tous les domaines de la vie économique. Les SCPI proposent les classifications suivantes :
- Bureaux
- Commerces
- Diversifiées
- Education
- Hôtels
- Logisique
- Résidentiel
- Santé
Bureaux, commerces, diversifiées, éducation, hôtels, logisique, résidentiel, santé.
La classification géographique
Les SCPI peuvent également être catégorisées en fonction de la répartition géographique de leur patrimoine. On retrouvera des SCPI :
Européennes, Françaises, Parisiennes, Ile-de-France, régionales.
Certaines SCPI peuvent proposer une stratégie géographique diversifiée.
Les avantages des SCPI
Si l’épargnant que l’on appelle un associé dans le langage des SCPI est propriétaire de ses parts. Il faut savoir que de ce fait il se retrouve propriétaire d’un patrimoine immobilier le plus souvent professionnel d’une grande qualité et diversifié tant d’un point de vue sectoriel, que géographique qu’en termes de locataires. Et ce toujours dans l’optique de ce que sont l’essence même de la stratégie d’une SCPI et les raisons pour lesquelles elles connaissent un tel succès à savoir :
La mutualisation du risque
La diversification patrimoniale
L’optimisation du couple rendement risque
L’optimisation de la fiscalité des revenus fonciers avec les SCPI Européennes
L’allègement des charges administratives
La possibilité d’investir en SCPI en ligne.
Investir en SCPI en versements programmés.
Lorsqu’une SCPI accroît la taille de son patrimoine elle sélectionne ses locataires avec la même rigueur que celle qu’elle a appliquée à la sélection de la composition de son patrimoine. Et ce toujours dans la perspective de diminuer au maximum le risque pour l’épargnant.
Nous résumons souvent les SCPI en une seule phrase afin de définir au mieux leurs avantages. Les SCPI ce sont tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients.
Les risques des SCPI
Même si les SCPI représentent aujourd’hui le placement présentant le meilleur couple rendement/risque. Le risque zéro n’existant pas, voici le type de risque auquel vous vous exposez en investissant en SCPI :
La fluctuation à la hausse comme à la baisse de votre capital :
Les SCPI sont adossées au marché immobilier. La valeur des parts des SCPI peut donc baisser en cas de correction importante du marché. Comment se protéger de ce risque ? Comme le dit l’adage “on ne met pas tous ces œufs dans le même panier” Pensez également à l’assurance vie, au Per.
L’érosion des rendements :
Il est possible qu’en cas de baisse des loyers de l’immobilier le rendement des SCPI baisse également.. Comment se protéger de ce risque ? Tous les secteurs de l’immobilier ne baisseront pas en même temps, il suffit de voir la dernière crise. La aussi la diversification sectorielle est le maître mot.
Le risque de trésorerie :
Si vous avez emprunté pour acheter vos SCPI votre effort d’épargne mensuel se constitue de votre mensualité de crédit – les dividendes des SCPI. En cas de baisse des rendements votre effort d’épargne mensuel va augmenter.
Le risque stratégique :
Si la SCPI dans laquelle vous investissez commet des erreurs dans sa stratégie d’acquisition le rendement et/ou la valeur des parts peut en être affectée. Comment se protéger de ce risque ? En diversifiant les SCPI et les gérants
Un portefeuille mono produit en ne misant que sur un seul secteur de l’immobilier par exemple. Comment se protéger de ce risque ? Là aussi il convient de diversifier les SCPI d’un point de vue sectoriel.
Le risque fiscal :
En investissant par exemple dans une SCPI qui n’est pas optimum par rapport à votre fiscalité. Comment se protéger de ce risque ? Si vous êtes dans une TMI égale ou supérieure à 30% et que vous souhaitez des revenus dès à présent pensez aux SCPI Européennes. Vous n’avez pas besoin de revenus dans l’immédiat pensez au démembrement via un achat de SCPI en nue-propriété. Découvrez comment acheter des SCPI.
La fiscalité des SCPI
Conformément à l’article 8 du code général des impôts, les SCPI sont transparentes fiscalement. C’est-à-dire qu’elles ne paient pas d’impôt chaque associé est fiscalisé individuellement sur les revenus qu’il perçoit. Que cet associé soit une personne physique ou une personne morale (SCI, SARL, SAS…).
Deux types de revenus sont générés par les SCPI :
- Les revenus fonciers
- Les revenus financiers
Les SCPI subissent également la fiscalité sur la plus-value lors de la revente. Elles sont également éligibles à l’IFI.
Tout savoir sur la fiscalité des SCPI.
Comment acheter des SCPI ?
Les modes d’acquisition sont multiples. Si vous ignorez comment investir en fonction de votre profil (degré d’aversion au risque, fiscalité), nos conseillers sont à votre disposition pour vous guider.
Vous pouvez acquérir des SCPI que vous soyez résident en France ou à l’étranger. Vous pouvez acquérir des SCPI aussi bien en tant que personne physique que via une SCI à l’IS ou à l’IR. Et ce, que ce soit au comptant, en crédit, ou en démembrement.
Vous pouvez également investir en SCPI en assurance vie ou un PER SCPI une stratégie intéressante pour améliorer la performance de vos contrats.
Au comptant : en pleine propriété l’épargnant devenu associé touchera un revenu complémentaire immédiat.
A crédit : l’associé, via un effort d’épargne mensuel (différence entre sa mensualité de crédit et le montant des dividendes qu’il va percevoir) va se constituer un patrimoine important et une rente à terme non moins importante via l’effet de levier du financement à crédit.
En démembrement : solution que privilégient nombre d’épargnants n’ayant pas besoin de revenus complémentaires sur une période donnée. Par exemple jusqu’à la retraite. L’épargnant va acheter des SCPI en nue-propriété en bénéficiant d’une décote sur le prix d’achat de ses SCPI. Plus la période de démembrement sera longue, plus la décote sera importante.