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SCPI 3 critères indispensables à connaître.

Les SCPI vous attirent. Tout le monde autour de vous ne cesse d’en parler. Vos amis et collègues ont déjà investis en SCPI. Vous hésitez encore à franchir le pas. Nous allons vous aider à y voir plus clair. SCPI 3 critères indispensables à connaître avant de vous lancer. Après cela vous pourrez vous lancer en toute sérénité. Voici les principaux critères à observer avant d’investir.  Investir en SCPI recèlent de nombreux avantages. Tout d’abord ils sont plus stables qu’un investissement en bourse. Ils sont également moins risqué qu’un investissement direct dans la pierre. Le risque locatif est mutualisé. Vous avez plusieurs centaines de locataires au lieu d’un seul. Vous avez enfin accès à l’immobilier professionnel.   Plus de soucis de gestion locative ni fiscaux. La maison de gestion s’occupe de tout cela pour vous.  Vous percevrez vos revenus trimestriellement en toute sérénité.

 

 

SCPI de bureaux ou de commerces ?

SCPI 3 critères indispensables à connaître avant d'investir

Les SCPI de bureaux.

A l’origine les maisons de gestion investissent dans les bureaux ou les murs de commerce. Certaines mixent les deux types d’actifs, et se diversifient en plus (hôtels, entrepôts,…). D’où leurs noms de SCPI diversifiés. Les SCPI investissant en immobilier de bureaux ont deux options. Soient elles vont investir sur de l’immobilier « Prime ». Soit au contraire elles vont privilégier des zones moins chères.

Si la maison de gestion fait le choix de la première option, elle investira dans les quartiers les plus prestigieux des grandes villes. Comme par exemple le Triangle d’Or à Paris. Ou bien encore à La Défense. La SCPI va donc privilégier la stabilité et la sécurité de ses revenus. L’épargnant sera bien protégé. Car même en cas de crise, ces actifs ne seront que peu impactés par la crise d’un point de vue locatif. Revers de la médaille. Du fait d’un prix plus important, le rendement est moins performant.

Certaines maisons de gestion opteront pour une politique d’investissement différentes. Elles vont privilégier des bureaux situés dans les quartiers d’affaires. Ces derniers se situent en première ou seconde couronne des grandes agglomérations. (Paris, Lyon, Toulouse,…). De ce fait, elles présentent un risque locatif un peu plus important. En effet, en cas de crise ces mètres carrés auront plus de mal à se louer. En revanche, du fait d’un prix au M2 moins élevé. Le rendement est plus important. Et donc une meilleure performance pour l’épargnant.

 

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Et les SCPI de Commerces.

SCPI 3 critères indispensables à connaître avant d'investir

Une politique différente.

Il en va tout autrement pour l’immobilier commercial. Là, la stratégie est simple. Comme aime à le préciser la maison de gestion SOFIDY seul l’emplacement compte. L’emplacement, puis l’emplacement et enfin l’emplacement. Bien entendu on va privilégier les pieds d’immeubles des quartiers les plus prestigieux des grandes villes. Mais aussi les artères commerçantes des grandes agglomérations.

Après avoir connu un grand succès dans les années 90. Puis une période de recul dans les années 2000. Les grands centres commerciaux qu’on nomme désormais retails parks reviennent à la mode. Et ce principalement en Allemagne. Ce mouvement amorcé outre-rhin se développe désormais dans l’hexagone. Mais également dans toute l’Europe.

 

Voici pour le premier critère à déterminer. SCPI de bureaux ou de commerces. Tout sera donc fonctions d’éléments au delà de votre degré d’aversion au risque. De votre « affect » par rapport à tel ou tel type de support.

 

SCPI 3 critères indispensables à connaître.

Capital fixe ou Capital variable.

Statutairement les SCPI peuvent être « ouvertes ». On parle alors de SCPI à capital variables. Ou bien « fermées ». On parle alors de SCPI à capital fixe. Cependant les SCPI ont la possibilité de changer de statut en cours de vie. Toutefois cette possibilité ne leur est offerte et accordée qu’après accord d’une majorité des associés lors d’une AGE.

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable vous pourrez investir à tout moment. Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe il vous faudra attendre que la maison de gestion décide de procéder à une augmentation de capital. Toutefois en certaines occasions vous pourrez accéder à ces SCPI via le marché secondaire. Il s’agit d’une marché que la maison de gestion organise en général mensuellement. Les épargnants souhaitant vendre leurs parts en ont la possibilité via ce biais. Les ordres sont alors en confrontation avec eux des clients souhaitant acheter la SCPI. Mais attention les volumes sur ces marchés sont en général assez faibles.

Après il est très difficile de dire quelle forme de capital il faut privilégier. Toutefois pour plus de « confort » nous recommandons la SCPI à capital variable. Cependant si dans la SCPI de commerces seul l’emplacement compte. En termes de SCPI en général. Au delà du critère capital fixe ou variable, nous sommes tentés de dire que seul la qualité du gestionnaire compte. Voici ce qu’il en est du second critère.

 

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SCPI quels sont les critères financiers ?

scpi 3 critères indispensables à connaître avant d'investir

Le taux de rendement interne.

Souvent négligé et néanmoins si important. On le reconnait souvent dans les documents de commercialisation de la SCPI sous le terme de TRI. Sous une appellation scientifique il représente en fait un critère simple. Mais toutefois particulièrement important. Il sert à vous indiquer la performance globale de votre investissement. Il se calcule en prenant en compte d’une part les dividendes que vous toucherez trimestriellement. C’est à dire vos loyers. Et d’autre part la valorisation du prix de la part de votre SCPI. Ce TRI peut être calculé sur différentes périodes. 1 an, 5 ans, 10 ans etc.

 Le report à niveau.

Que l’on retrouvera dans les documents de la maison sous l’acronyme RAN. En comptabilité on pourrait le qualifier de provisions. En fait la maison ne vous versera pas la totalité des loyers qui vous reviennent. Elle va en provisionner une partie afin de faire face certaines années à d’éventuelles baisses du rendement. Il est certain que plus le RAN est élevé. Plus la SCPI est « secure ». Toutefois il est évident que sur certaines SCPI récentes celui ci ne sera pas très important.

La provision pour gros travaux.

Son acronyme ? PGT. A l’image du RAN la maison de gestion va prélever un montant sur vos loyers. Elle va constituer une enveloppe ou poche d’intervention afin de faire face à des besoins éventuels ou futurs de travaux. Mise aux normes, entretiens etc. Là aussi il est évident que les SCPI récentes, bénéficiant d’un patrimoine récent ne sont pas encore très « riches » en la matière.

Le 3ème critère est souvent négligé, Voire même oublié. Il est pourtant l’un des plus importants à retenir. Votre portefeuille de SCPI se construit. Vous hésitez entre plusieurs SCPI. Ce 3ème critère déterminant peut vous aider.

 

SCPI 3 critères indispensables à connaître avant d’investir.

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Conclusion.

Tout d’abord, nous savons qu’il existe de nombreux autres critères avant de vous décidez. Notamment ceux par exemple lié au financement. Mais également à votre situation fiscale. Ou bien encore au fait que vous soyez peut être non résident.

Quoi qu’il en soit, ces 3 critères sont les premiers sur lesquels nous estimons que votre attention doit se porter dans un premier temps.

Vous éviterez ainsi d’éventuelles déceptions. Mais vous aurez surtout la certitude et la satisfaction d’investir dans la ou les SCPI qui vous correspondent vraiment.

 

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