Les SCPI hors IFI.
La valeur du M2 ne cesse d’augmenter. De plus en contribuables non résidents se retrouvent à l’IFI. Et pour d’autres, nombreux également, ils craignent de s’y retrouver. Un investissement en SCPI devient alors moins tentant. L’épée de Damoclès au dessus de leurs têtes devenant alors trop présente. Pourtant des solutions existent. Et plus particulièrement certaines SCPI vous permettent d’échapper à l’IFI. Les SCPI hors IFI ou continuer à investir en immobilier pour les non résidents sans être pénalisé par l’IFI.
Les SCPI.
Rappel.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds. Ces derniers sont apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales. Contrairement aux actions, ces parts ne sont pas cotées en Bourse. Les SCPI appartiennent à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC). Trimestriellement ou mensuellement les épargnants recevront des loyers. Dans le jargon des SCPI ces derniers se nomment des dividendes.
Le capital social des SCPI est au minimum de 760.000 euros. Leur objet est d’investir dans l’acquisition d’un patrimoine immobilier que l’on destine à la location. Puis, d’en assurer la gestion. Ces sociétés n’ont pas le droit de se livrer à une activité de marchand de biens et la promotion immobilière leur est interdite.
Fonctionnement des SCPI.
Il en existe deux catégories.
Les SCPI à capital fixe. L’épargnant peut acquérir des parts lors de l’émission de capital ou d’une augmentation de capital. Cette dernière ne peut s’effectuer qu’en respectant certaines conditions. La précédente augmentation de capital doit notamment avoir fait l’objet d’un placement dans la pierre à 75 %. De même, les parts anciennes se trouvant sur le marché secondaire ne peuvent se vendre à un prix inférieur à celui des nouvelles.
Les SCPI à capital variable . L’épargnant peut acquérir ou céder ses parts quand il le souhaite. C’est la SCPI qui détermine leur prix en fonction du prix de marché de son patrimoine. Ce mécanisme est avantageux pour l’associé-vendeur qui n’a pas à chercher un repreneur. C’est la SCPI qui s’en charge, moyennant des frais, si la demande existe.
Dans les deux cas les loyers vous percevrez vos loyers trimestriellement la plupart du temps.
Nos SCPI de rendement.
Les SCPI Hors IFI.
L’IFI.
Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé. Un nouvel impôt, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé. De quoi s’agit-il ? Comment cela fonctionne ? Explications.
Qui est concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L’IFI concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros.
Le foyer fiscal pris en compte pour l’IFI se compose.
D’une personne vivant seule.
De personnes vivant en couple.
Les biens des enfants mineurs dont vous ou voter conjoint avez l’administration légale seront également pris en compte pour calculer le montant de votre IFI.
À noter : le foyer fiscal IFI peut être différent du foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu. Les enfants majeurs qui ont un patrimoine supérieur à 1,3 million d’euros, peuvent être rattachés au foyer fiscal de leurs parents Et ce pour la déclaration de revenus. Toutefois, ils devront déclarer leur IFI de manière indépendante.
Les SCPI en nue propriété.
L’assiette de l’IFI.
Quels sont les biens imposables à l’IFI ?
L’IFI se calcule en prenant en compte votre patrimoine net taxable au 1er janvier 2019. Le patrimoine net taxable est la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers. Somme à laquelle on soustrait les dettes déductibles.
Les biens imposables sont notamment.
Maisons, appartements et leurs dépendances.
Les bâtiments classés monuments historiques.
Immeubles en cours de construction au 1er janvier 2019.
Les immeubles non bâtis tels que terrains à bâtir, terrains agricoles, etc.
Les immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via des titres et parts de sociétés.
Biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.
Certains biens sont exonérés, comme les biens professionnels, les bois et forêts, les biens ruraux loués par bail à long terme, etc.
À noter : La valeur de votre habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %. A condition cependant qu’elle ne soit pas détenue par le biais d’une SCI de gestion.
Les SCPI hors IFI.
Comment est ce possible ?
Nous n’avons rien inventé. Certains pensent déjà à la nue propriété. Oui, très bien mais il n’y a pas que çà. Pas de solution miracle. Pas d’exploitations des vides juridiques ou autre mesure à risque non plus. Non rien de tout cela. De la simple logique.
La France est l’un des derniers pays en Europe à avoir une fiscalité sur le capital. Car c’est bien de cela dont il s’agit. Les non résidents craignent déjà souvent l’IFI. Vous êtes nombreux à déjà posséder de l’immobilier en France. Qu’il s’agisse d’immobilier de rapport. D’une résidence secondaire. Ou tout simplement vous avez déjà un portefeuille de SCPI.
Un investissement en SCPI vous tente. Ou bien vous souhaitez enrichir et diversifier votre portefeuille. Mais l’ombre de l’IFI vous inquiète et vous rebute.
Il suffit simplement de faire appel au bon sens. Bien entendu la solution du démembrement est excellente. Elle vous permettra d’investir en SCPI avec une forte décote. Mais également d’être hors du champs de l’IFI durant toute la durée du démembrement. Mais quid de l’IFI au moment de la reconstitution de la pleine propriété. C’est bien là que les problèmes arrive. Et en l’occurrence le fameux IFI.
Prenons un exemple simple. Vous êtes non résident. Vous êtes propriétaire d’un appartement et de parts de SCPI. Le tout pour un montant de 1 500 000 euros. Le seul de déclenchement de l’IFI se situant pour sa part à 1 300 000 euros. Vous avez donc 200 000 de capital éligible à l’IFI. Vous êtes dans la première tranche à 0.50%. Soit une fiscalité IFI de 1 000 euros. Cette fiscalité à celle de l’IR viendra grandement pénaliser votre investissement en SCPI.
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Les SCPI Hors IFI pour les non résidents.
La solution.
Maintenant, prenons un autre exemple. Vous êtes propriétaire d’un patrimoine immobilier et SCPI en France de 1 200 000 euros. L’IFI ne s’applique pas. A coté de cela, vous avez un bien à Amsterdam et un autre à Berlin. Ce qui n’est pas à la portée de toutes les bourses. Les Pays-Bas et l’Allemagne n’ont pas ce type de fiscalité. Vous n’êtes donc pas sous la menace de l’IFI. Vous êtes non résident.
Il vous suffit donc d’investir dans des SCPI ayant leur patrimoine hors de France. Qu’il s’agisse de SCPI totalement étrangères. Ou bien dont seule une partie du patrimoine est situé à l’étranger.
Dans ce cas l’administration fiscale ne prend en compte que la seule partie du patrimoine de la SCPI qui se situe en France.
En pratique.
Annuellement la société de gestion vous envoie un IFU (Imprimé Fiscal Unique). Sur ce dernier figure le montant que vous devez déclarer au titre de vos revenus. Mais également la valeur IFI de vos parts. Ainsi vous pouvez échapper à l’IFI en investissant sur ces SCPI.
De nombreuses SCPI présentent cette particularité. En l’occurrence tout ou partie de leur patrimoine qui se situe hors de France. Qu’il s’agisse de SCPI de bureaux, santé, commerces ou diversifiées. Ces SCPI sont aussi souvent disponibles en démembrement. Et également dans notre contrat d’assurance vie. Et enfin aussi dans notre PERP.
Contactez nous pour découvrir la liste de nos SCPI hors IFI pour les non résidents.
L’offre SCPI SOLUTION.
Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre démarche d’investissement en SCPI. Et ce, en mettant à votre disposition le savoir faire et le professionnalisme de nos experts. C’est en étant à votre écoute en fonction de vos objectifs de durée et patrimoniaux que nous déterminerons pour vous et avec vous votre solution d’investissement. Avec nous vous avez accès à plus de 70 SCPI de rendements. Vous bénéficiez de plus des avantages du club scpi solution.
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