Le dossier de la rentrée, quelle SCPI sans frais choisir ? Depuis quelques années le marché des SCPI voit une nouvelle catégorie de SCPI apparaître. Le marché des SCPI sans frais de souscription.
Les deux principaux avantages de ces SCPI sont en général un rendement plus élevé que les SCPI avec des frais de souscription puisque 100% du montant de votre investissement est investi. Une revente après un certain nombre d’année selon les SCPI au prix d’achat (si le prix de la part n’a pas évolué). Vous récupérez donc le montant de votre investissement.
Toutefois un grand nombre de SCPI avec des frais de souscription présentent également des performances tout à fait intéressantes. En fonction de votre profil notamment fiscal ou en fonction de votre lieu de résidence peut être qu’il sera plus intéressante d’opter pour d’autres SCPI. Quelles sont les autres frais des SCPI sans frais de souscription ? faut-il investir dans ces SCPI ou optez pour d’autres SCPI ?
Dans cette article SCPI SOLUTION vous livre son analyse sur le marché des SCPI sans frais de souscription et vous donne son avis. Ainsi, vous pourrez investir avec votre conseiller SCPI SOLUTION dans la SCPI qui répondra le mieux à votre profil d’épargnant et vos objectifs.
Quelle SCPI sans frais choisir ? les principaux frais des SCPI
Lorsque vous allez investir en SCPI vous allez devoir tenir compte des différents frais liés à votre investissement. Les principaux frais étant les frais de souscription et les frais de gestion.
Les frais de souscription
Les frais de souscription des SCPI vont rémunérer à la fois votre courtier en SCPI pour le travail effectué. Ils vont également permettre à la société de gestion de financer la prospection immobilière et l’acquisition du patrimoine de la SCPI. Ces frais de souscription se divisent donc en deux grandes catégories.
La catégorie courtier.
Une partie de ces frais de souscription va donc servir à rémunérer l’intermédiaire qui aura préalablement à votre investissement fait un travail de sélection des produits qui vous conviennent le mieux. Il se sera également occupé du suivi administratif de votre dossier. Il s’assurera du bon suivi de votre investissement et restera à votre disposition pour répondre à vos questions. Selon les sociétés de gestion et les SCPI le courtier sera rémunéré entre 5 et 7% du montant de votre investissement.
La catégorie société de gestion.
Cette partie sert à rémunérer la société de gestion concernant la recherche de nouveaux actifs à intégrer dans le patrimoine de la SCPI mais également à payer les frais d’acquisition de ces investissements. Pour ce travail la société de gestion perçoit le solde des frais de souscription soit environ 4 à 5% du montant de votre investissement. Les frais de souscription des SCPI sont en général de 10 à 12% en moyenne selon les sociétés de gestion et les SCPI.
Les frais de gestion
Ces derniers sont prélevés sur les loyers versés par les locataires de la SCPI. Ainsi les revenus que vous allez percevoir de votre investissement en SCPI sont toujours exprimés nets de frais de gestion. Selon les SCPI si elles sont Européennes ou pas ou en partie les loyers perçus seront nets de fiscalité étrangère. Les frais de gestion servent à financer l’exploitation (gestion locative) du patrimoine de la SCPI ainsi que sa partie administrative. Ces frais de gestion varient en général de 10 à 15%.
SCPI sans frais vraiment ?
Evidemment que non. Si la SCPI sans frais de souscription existe, la SCPI 100% sans frais n’existe pas. Il y a forcément un coût qui concerne la gestion locative du patrimoine de la SCPI, cette dernière inclut notamment la sélection des locataires, le suivi des travaux. Il est donc évident qu’une SCPI sans aucun frais n’existe pas. Il y aura toujours des frais de gestion.
Ces derniers sont extrêmement variables. On notera par exemple qu’en règle générale les frais de gestion des SCPI sans frais de souscription sont beaucoup plus élevés que les frais de gestion des SCPI qui comportent des frais de souscription.
Ces frais de gestion élevés peuvent être compensés par la performance des SCPI sans frais de souscription puisque la totalité de la somme que vous allez placer va se retrouver investie.
Quelles sont les SCPI sans frais de souscription ?
SCPI sans frais Iroko zen
La SCPI Iroko Zen est la première SCPI sans frais de souscription apparue sur le marché en 2020. Depuis son lancement la SCPI Iroko Zen figure parmi les meilleures SCPI en termes de rendement avec un taux de distribution supérieur à 7% en année pleine depuis son lancement. Son rendement en 2023 est de 7.12%. La SCPI Iroko Zen a une approche différenciante quant à son process de sélection des actifs. Il s’agit d’une SCPI diversifiée dont environ 55% du patrimoine se situe à l’étranger.
Les avantages de la SCPI Iroko Zen
- Pas de frais de souscription
- Une SCPI ISR
- Investissement en nue-propriété, versements programmés et réinvestissement des dividendes disponibles
Le principal avantage de la SCPI Iroko Zen réside évidemment dans l’absence de frais de souscription mais également de son rendement performant. Il n’y aura pas de frais de sortie si vous conservez vos parts sinon une comme de 5% HT de frais de sortie sera prélevée.
SCPI sans frais Néo
Tout comme Iroko Zen la SCPI Novaxia Néo est l’une des premières SCP sans frais de souscription. La stratégie différenciante de Néo en fait une SCPI intéressante en en misant sur la revalorisation à terme de son patrimoine en revalorisant des quartiers.
Le taux de distribution de la SCPI Néo est de 6.51% en 2023. La SCPI Néo est présente à l’étranger à hauteur de 44% de son patrimoine.
Vous pouvez investir dans la SCPI Néo en démembrement, en versements programmés. La SCPI est également finançable à crédit. L’option réinvestissement des dividendes n’est cependant pas proposé par la société de gestion.
Concernant les frais de revente, aucune commission de sortie ne vous sera facturé si vous conservez vos parts au minimum 5 ans. Dans le cas où vous revendriez vos parts dans un délai de 5 ans suivant votre investissement une commission de sortie de 6% vous sera facturée.
SCPI sans Frais Remake live
C’est l’une des SCPI les plus performantes du marché avec un rendement de 7.79% en 2023. Ce qui en fait également la plus performante des SCPI sans frais de souscription en 2023. Environ 65% du patrimoine de la SCPI Remak Live se situe à l’étranger.
Remake Live est également l’une des SCPI les plus accessibles du marché puisqu’il suffit d’acheter une seule part pour devenir associé de la SCPI. La SCPI est accessible au comptant, à crédit, en assurance vie, en démembrement et via des versements programmés et via le réinvestissement des dividendes.
La SCPI Remake Live est une SCPI diversifiée. Une commission de 5% vous sera facturée si vous revendez vos parts dans les 5 premières années suivant votre investissement.
SCPI sans frais Upeka
Il s’agit de la dernière-née des SCPI sans frais de souscription. 2024 sera sa première année pleine et la Upeka vise un taux de distribution de 7.70% pour l’année 2024.
Il s’agit d’une SCPI diversifiée à vocation Européenne. A l’heure actuelle plus de 80% du patrimoine d’Upeka se situe à l’étranger. La SCPI opte elle aussi pour une stratégie diversifiée avec un patrimoine constitué de bureaux, commerces, locaux d’activités et de logistique.
En cas de revente avant 6 ans vous devrez payer une commission de 6% en année 1, de 5% en année 2, de 4% en année 3 et ainsi de suite. Au-delà de la 6ème il n’y aura plus de commission de revente.
Comparatif des SCPI sans frais de frais de souscription
Quelle SCPI sans frais choisir ?
Pour vous aider dans votre choix nous vous proposons ce tableau reprenant l’ensemble des particularités de chacune de ces SCPI. Toutefois il ne faudra pas oublier de tenir compte de la fiscalité de chacune de ces SCPI. En effet, le pourcentage de patrimoine à l’étranger n’est pas le même en fonction de ces différentes SCPI.
| Iroko Zen | Néo | Remake Live | Upéka | |
| Délais de jouissance | 4 mos | 3 mois | 3 mois | 6 mois |
| Fréquence des dividendes | Mensuelle | Mensuelle | Mensuelle | Trimestrielle |
| Rendement | 7.12% | 6.51% | .79% | 7.70% (objectif) |
| Frais de gestion | 18% | 14.4% | 18% | 16% |
| Frais d’acquisition | 3.6% | 3.6 à 6% | 5% | 5% |
| Frais de cession | 3.6% | 5% si plus-value > 5% | 5% | 5% si plus-value < 5% |
| Frais de suivi de travaux | 6% | 6% | 5% | 5% |
| Commission de retrait | 6% si détention < à 5 ans | 6% si détention < à 5 ans | 5% si détention < inférieur à 5 ans | 6% -1% par année de détention |
| Commission de cession | 180 € | 240 € | 180 € | 200 € |
La fiscalité Européenne le point à ne pas négliger
Plus la par du patrimoine de la SCPI se situant à l’étranger sera importante moins la pression fiscale se fera pesante sur votre investissement. Nous avons donc cru utile de vous présenter ce tableau reprenant le pourcente du patrimoine de chacune de ces SCPI à l’étranger.
| Iroko Zen | Néo | Remake Live | Upeka | |
| % du patrimoine de la SCPI se situant à l’étranger | 55% | 44% | 73% | 81% |
Quelle SCPI sans frais choisir ? le mot de l’expert
Les SCPI sans frais sont de plus en plus nombreuses et il est important de savoir quelle SCPI sans frais choisir. Le processus d’investissement est également important. Votre fiscalité. Si vous résident en France ou à l’étranger.
Autant de facteurs importants qu’il convient de prendre en compte. Votre conseiller SCPI SOLUTION est à votre disposition pour vous aider à investir en SCPI sans frais de souscription de la manière la plus performante.
