Investir en SCPI logistique fait désormais partie des choses à faire lorsque l’on souhaite construire un portefeuille de SCPI équilibrées et performante. La plus connue d’entre toutes est bien entendu la SCPI Activimmo qui en moins de 5 ans d’existence atteint le milliard d’euros de capitalisation. Tout ce que vous devez savoir sur la SCPI logistique avant d’investir.
Qu’est-ce qu’une SCPI logistique ?
Une SCPI logistique est une SCPI de rendement. Toutes ces SCPI sont des SCPI à capital variable. Cette catégorie de SCPI a pour objectif de constituer un patrimoine d’actifs immobiliers liés au secteur de la logistique. Ces actifs peuvent être des :
- Entrepôts
- Plateformes de distribution
- Espaces de stockages
- Locaux d’activités
Le patrimoine de ces SCPI peut se situer aussi bien en France qu’à l’étranger. Comme toutes les SCPI de rendement, les SCPI Logistique ont pour objectif de délivrer un rendement à leurs associés.
Pourquoi investir en SCPI logistique ?
Le fait d’investir dans une SCPI thématique liée à la logistique est une excellente idée pour plusieurs raisons.
1 – Une demande en expansion. Avec la croissance du commerce en ligne la demande pour des actifs logistique tels que les centres de distribution et les entrepôts ne cesse d’augmenter. Cette évolution de l’économie et du marché immobilier offre des perspectives de rendements intéressantes sur le long terme.
2 – Des rendements attrayants. Les SCPI qui investissent dans le domaine de la logistique offrent souvent des rendements plus élevés que les SCPI de bureaux en raison d’une forte demande pour des actifs liés à la logistique
3 – Diversifier votre portefeuille de SCPI. Investir dans une SCPI logistique va vous permettre de diversifier vos investissements en SCPI. Cette diversification sectorielle va vous permettre d’encore davantage mutualiser votre risque locatif.
4 – La Gestion locative. Comme toujours avec les SCPI vous allez vous libérer des contraintes habituelles liées à un investissement immobilier.
5 – Investir dans un patrimoine qualitatif. Les SCPI logistiques grâce à leurs collectes importantes investissent dans des biens de qualités. Ces derniers se situent dans des zones stratégiques permettant un stabilité des loyers de la SCPI
Conclusions. investir dans une SCPI logistique est une stratégie intéressante pour les épargnants souhaitant compléter leurs portefeuilles de SCPI. Mais également pour des néo épargnants en SCPI dans le cadre d’un premier investissement dans plusieurs SCPI.
Investir dans une SCPI logistique va vous permettre de profiter de la croissance de ce secteur, de diversifier vos placement et de profiter d’une gestion simplifiée grâce aux sociétés de gestion.
Les avantages des SCPI logistique
Les actifs liés au secteur de la logistique offrent historiquement des rendements supérieurs à l’immobilier traditionnel et tout particulièrement par rapport aux SCPI de bureaux. Qu’il s’agisse de l’immobilier de bureaux, de commerces de la santé ou d’autres secteurs.
Vous investissez dans un secteur en pleine croissance et en Europe. Investir dans cette thématique vous permet de :
- Diversifier votre allocation sectorielle immobilière
- Diversifier votre allocation géographique immobilière
- Profiter de rendements performants et résilients
- Bénéficier de l’excellente santé de ce secteur de l’immobilier
Comment investir dans une SCPI logistique ?
Avant de choisir la SCPI logistique dans laquelle vous allez investir il y a plusieurs points à prendre en compte. Tout d’abord la diversification de votre portefeuille. Une SCPI logistique est une SCPI thématique. A ce titre, elle ne va investir que sur une seule classe d’actif immobilière.
Il est donc déconseillé de n’investir qu’en SCPI logistique afin de ne pas vous exposer à un seul marché immobilier. En fonction du montant que vous prévoyez d’investir en SCPI vous pourrez investir dans une SCPI diversifiée dont le patrimoine comprend des actifs liés à la logistique ou bien, construire un portefeuille de SCPI de différentes thématiques dont celle de la logistique.
Il faudra également prendre en compte l’aspect fiscal avant d’investir dans votre SCPI logistique on trouve des SCPI logistique 100% françaises et des SCPI avec une proportion plus ou moins grandes de leur patrimoine exposé au domaine de la logistique.
SCPI E-Commerces
La SCPI E-Commerces, c’est l’autre nom de la SCPI logistique. En effet, les locaux d’activités liés au secteur de la logistique connaissent un succès grandissant qui va de pair avec celui de l’E-Commerces.
Le E-commerce connaît un succès foudroyant depuis quelques années. Déjà bien présent dans la politique d’achat des ménages avant la crise sanitaire, celui-ci l’est encore davantage depuis cette dernière. Nous en voulons pour preuve le développement spectaculaire du roi de la vente en ligne que l’on ne présente plus le site Amazon.
Le E-commerce ou commerce en ligne a besoin cependant de locaux pour pouvoir se développer. Même si vous achetez vos biens en ligne, il faut tout de même des endroits pour les stocker et d’autres pour vous les expédier. Et ce, jusqu’à des actifs au plus proche de chez vous permettant la distribution jusque dans votre boîte aux lettres. C’est la désormais bien connue logistique du dernier kilomètre.
Les sociétés de gestion mais également les épargnants ont bien compris l’attrait de cette nouvelle classe d’actifs immobiliers. Véritable marché de niche, l’immobilier lié est à la logistique est une classe très spécifique d’investissements immobiliers. Si de nombreuses sociétés de gestion intègrent le E-commerce dans le patrimoine de leurs SCPI, d’autres ont fait le choix de bâtir leur SCPI logistique spécialisée.
Les meilleures SCPI logistique
Il y a aujourd’hui plusieurs SCPI logistique disponibles sur le marché. Sans compter les SCPI qui intègrent au sein de leur patrimoine des actifs liés au secteur de la logistique et du E-commerce.
Certaines SCPI n’auront dans leur patrimoine que des locaux de logistique pure.
- Entrepôts
- Plateformes de distribution
- Locaux d’activités
D’autres vont intégrer au sein de leur patrimoine par exemple des actifs de bureaux en liens avec le domaine de la logistique.
Nous allons vous présenter les principales SCPI en lien avec le domaine de la logistique.
Le tableau récapitulatif des SCPI Logistique
| SCPI | Année de création | Rendement TD/TDVM | % logistique | Européenne |
| Activimmo | 2019 | 5.52%/5.30% | 100.00% | 12% |
| Interpierre France | 1991 | 5.51%/5.51% | 29.30% | 0% |
| LF opportunité Immo | 2012 | 5.46%/5.39% | 90.00% | 11% |
| Log In | 2022 | 6.21%/5.32% | 100.00% | 100% |
Activimmo
A tout seigneur tout honneur, la SCPI Activimmo. On ne présente plus cette SCPI de chez Alderan créée en 2019. La société de gestion Alderan a été fondée par deux spécialistes de l’investissement en immobilier dans le domaine de la logistique. En à peine quelques années la SCPI dépasse le milliard d’euros de capitalisation. Son rendement est régulièrement au-dessus du rendement moyen des SCPI ainsi que de celui de sa catégorie. Le rendement de la SCPI Activimmo est de 5,50% en 2023.
Devant un tel succès et à la demande de nombre d’épargnant, le patrimoine de la SCPI s’ouvre au marché Européen. La SCPI Activimmo dispose désormais d’actifs en Espagne et en Italie. L’objectif de la société de gestion étant d’atteindre à terme une exposition de 30% au marché Européen au sein de la SCPI.
Interpierre France
La SCPI Interpierre France fait un peu figure de franc-tireur parmi les SCPI de rendement en général et dans la classe SCPI logistique en particulier. En effet cette SCPI de chez Paref Gestion est classée dans la catégorie logistique bien qu’elle se compose majoritairement de bureaux. Toutefois on notera que la partie bureau de la SCPI Interpierre France est directement liée au secteur de la logistique. En effet il s’agit des sièges sociaux ou directions commerciales et comptables d’entreprises dont le cœur de métier est la logistique.
Le rendement de la SCPI Interpierre France en 2022 est de 5,51% en 2023. Sa capitalisation est supérieure à 200 millions d’euros. Le patrimoine de la SCPI se trouve exclusivement en France. Lancée en 1991 le prix de la part de la SCPI Interpierre France s’est apprécié de plus de 50% ces 20 dernières années.
On notera également que ce rendement est orienté à la hausse depuis la crise sanitaire et qu’il se montre particulièrement performant par rapport au rendement moyen des SCPI et à celui de sa catégorie.
LF Opportunité Immo
La SCPI logistique LF Opportuni Immo est une SCPI de rendement qui va investir dans le domaine de la logistique en France et en Europe. La SCPI est gérée par La Française AM qui est l’un des principaux groupes d’épargne en Europe.
Le rendement de la SCPI LF Opportunité Immo est de 5,46% en 20223, là aussi un rendement bien supérieur au rendement moyen des SCPI. La capitalisation de la SCPI est supérieure à 300 millions d’euros.
La SCPI est encore assez peu présente en Europe avec environ 12% de son patrimoine qui se réparti entre l’Allemagne et l’Espagne
Log In
La SCPI Log In est la dernière-née des SCPI logistique. Son lancement remonte à fin 2022. La SCPI logistique Log In a reçu son agréement de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 13 septembre 2022. L’année 2023 est donc sa première année pleine d’exploitation et d’encaissement des loyers. Ce premier exercice est un succès avec un rendement de 6,21% pour l’année 2023.
Il est intéressant de noter que cette SCPI est investie à ce jour exclusivement hors de France. Le patrimoine de la SCPI se réparti actuellement entre les pays suivants :
- Allemagne
- Espagne
- Italie
- Royaume Uni
Lors de son lancement la société de gestion annonçait un objectif de rendement annuel de 5%. L’inflation pesant également sur les loyers et le secteur de la logistique délivrant historiquement un rendent supérieur par rapport aux autres sous-jacents immobiliers, il est possible que les bonnes performances de la SCPI en 2023 soient encore meilleures en 2024..
Quelle SCPI Logistique dois-je choisir en fonction de mon profil ?
Vous êtes imposable ou/et non-résident.
Dans ce cas, il est préférable pour vous de privilégier une SCPI 100% Européenne comme la SCPI Log In. Si vous êtes résident en France et que votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) atteint ou dépasse les 30% il sera nettement plus avantageux pour vous d’investir dans la SCPI Log In, voire dans la SCPI Activimmo dont le pourcentage du patrimoine à l’étranger devrait atteindre les 30% à moyen terme selon nos derniers entretiens avec la société de gestion.
Si vous êtes non-résident la SCPI Log In sort grande favorite de ce comparatif. Car selon votre pays de résidence, vous n’aurez aucune fiscalité à régler ni en France ni dans votre pays de résidence. Toutefois par soucis de diversification il peut être intéressant d’ajouter la SCPI Activimmo dans la partie logistique de votre portefeuille de SCPI
Vous êtes non imposable et résident en France
Le choix du roi, toutefois il convient de prendre en considération les revenus de vos SCPI à venir et de vérifier si ces derniers vous rendront éligibles à l’impôts sur le revenu ou pas. Si nous prenons en considération que ces revenus complémentaires vous maintiennent dans le statut non-imposable. C’est le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) qui pour vous est l’un des facteurs les plus importants à prendre en compte.
Dans ce cas il peut être intéressant pour vous de vous tourner vers la SCPI Interpierre France et d’y ajouter les SCPI Log In et Activimmo qui viendront diversifier la poche logistique de votre portefeuille tout en bénéficiant d’un rendement performant.
Le mot de l’expert
Investir en SCPI logistique est une excellente opportunité de miser sur un secteur en plein développement en France et en Europe avec la croissance du commerce en ligne. Toutefois, il convient de diversifier ses investissements en SCPI tant du point de vue des sociétés de gestion que de celui des thématiques. Votre conseiller SCPI SOLUTION est là pour vous aider à construire le meilleure portefeuille de SCPI possible.
Il existe de nombreuses manières d’investir en SCPI logistique en fonction de votre profil et de vos objectifs. Même en étant résident en France vous pouvez investir en SCPI sans augmenter votre pression fiscale actuelle. En investissant par exemple en SCPI en assurance vie ou en nue-propriété.
