Pourquoi des SCPI sans frais ?
Les SCPI sans frais de souscription voient le jour en 2019. Il s’agit de SCPI de rendement ayant les mêmes caractéristiques que les SCPI traditionnelles. Si ces produits peuvent de prime abord paraître particulièrement attractives, il faut prendre en compte la totalité des frais que peuvent comporter ces SCPI. On retrouvera par exemple des frais de gestion plus élevés que pour les autres SCPI. Quelles sont les meilleures SCPI sans frais de souscription ? Quelle est leur politique d’investissement ? SCPI SOLUTION qui propose la meilleure offre du marché, vous présente son analyse du marché et son classement des SCPI sans frais de souscription
Pourquoi choisir une SCPI sans frais ?
Lorsqu’un épargnant se tourne vers les SCPI il essaie d’analyser l’ensemble des caractéristiques de ce type d’investissement. Les frais liés à son achat sont parmi les critères qu’un épargnant va prendre en compte avant d’acheter une SCPI.
Parmi les frais des SCPI, on retrouve tout particulièrement les frais de souscription. Si ces derniers peuvent paraître élevés au premier coup d’œil, ils ne le sont pas plus que ceux d’un placement dans l’immobilier traditionnel. En effet, lorsqu’un épargnant souhaite se tourner vers l’immobilier afin de gagner du temps, il va se tourner vers une agence immobilière.
Un placement en SCPI est en général inférieur à 100 000 €. Sur ce type de montant, les agences prélèvent une commission de commercialisation auprès du vendre de l’ordre de 6%. Si on y ajoute les frais de notaire, les frais d’acquisition de votre investissement en immobilier seront supérieur à celui d’un investissement en SCPI.
Toutefois, certaines sociétés de gestion nouvelles venues sur le marché des SCPI ont souhaité proposer des SCPI sans frais de souscription.
L’investisseur voit donc la valeur de son patrimoine égale au montant de son investissement. Ce qui en cas de cession, à moins d’une baisse du prix des parts, l’assure de retrouver la somme qu’il a placé au départ.
Il faut néanmoins noter que les SCPI dépourvues de frais de souscription sont toutes récentes. Si nous n’hésitons pas à promouvoir des SCPI récentes pour des raisons stratégiques, notamment en termes de revalorisation du prix de la part sur le long terme. Il s’agit de véhicules d’investissements appartenant à des sociétés de gestion reconnues et anciennes.
Les SCPI de rendement sans frais de souscription sont toutes issues de sociétés de gestion récentes. Un peu de prudence s’impose donc. Lors de votre souscription, il conviendra alors, si vous êtes intéressés par ces SCPI sans frais d’entrée, de les « panacher » avec des SCPI de sociétés de gestion plus anciennes.
Les avantages des SCPI sans frais.
Le principal avantage de ces SCPI réside dans la valeur de votre épargne après investissement. En effet, en investissant dans une SCPI traditionnelle, la valeur de votre patrimoine après votre achat sera égale à la somme que vous avez investi moins les frais de souscription.
Si par exemple, vous investissez 100 000 euros dans une SCPI de rendement traditionnelle dont les frais de souscription sont de 10% la valeur de votre patrimoine sera de 90 000 €. Il faudra donc attendre un certain temps que le prix des parts se revalorise avant de retrouver en cas de revente le montant de votre investissement initial.
Lorsque vous allez investir dans une SCPI sans frais, le montant de votre épargne sera égal au montant de votre investissement. Soit dans le cas présent 100 000 €.
Les SCPI sans frais sont également des SCPI récentes, elles sont gérées par des spécialistes de l’investissement immobilier. Il est également intéressant de noter que les 3 SCPI sans frais disponibles sur le marché procurent des rendements supérieurs au rendement moyen annuel des SCPI.
Les SCPI sans frais sont plébiscitées par un grand nombre d’épargnants au regard du principal avantage qu’elles procurent. À savoir le fait qu’en cas de vente, si le prix de la part n’a pas baissé, vous n’aurez aucune moins-value par rapport à la somme que vous avez investi.
Toutefois, il y a des nuances. En effet, il faut bien avoir conscience que s’il n’y pas de frais de souscription, c’est-à-dire à l’entrée, il peut y en avoir à la sortie. C’est à dire au moment de la revente de vos parts. Si vous revendez vos parts à court terme, de 3 à 5 ans selon les SCPI, des frais de sortie s’appliquent à hauteur de 5% en général.
Quels sont les frais à considérer dans les SCPI ?
Les frais de souscription
La commission de souscription est comprise dans le prix de souscription de la SCPI. Les frais de souscription sont utilisés par les sociétés de gestion pour se rémunérer, mais également pour rémunérer leurs partenaires distributeurs. Sur une SCPI traditionnelle, les frais de souscriptions varient entre 8 et 12%.
L’impact ne se fait ressentir pour l’épargnant qu’au moment où il revend ses parts. Vous revendrez vos parts au prix de la valeur de retraite à ce moment-là. La valeur de retrait correspond au prix de la part – les frais de souscription.
Les frais de gestion
Les frais de gestion des SCPI servent à assurer la gestion du patrimoine immobilier de la SCPI ainsi que son fonctionnement. Dans ces frais de gestion sont inclus :
- La rémunération de la société de gestion pour son travail
- Les frais administratifs (publication des documents annuels et trimestriels)
- Les salaires
- L’organisation des assemblées générales
- Les frais de gestion ne sont d’ailleurs pas spécifiques aux SCPI. Si vous avez déjà investi dans l’immobilier physique, si vous confiez la gestion de votre bien à une agence, vous devez payer des frais de gestion locative. Les frais de gestion d’une SCPI sont d’ailleurs souvent équivalents aux frais de gestion locatives, voire souvent inférieurs.
Il convient également de noter que du côté des frais de gestion, ces derniers sont beaucoup plus élevés dans les SCPI sans frais de souscription que dans les SCPI traditionnelles. Par exemple pour une SCPI comme Remake Live, les frais de gestion sont de 18% sur les loyers encaissés. Un point de détail tant que les rendements restent élevés, mais qui peut devenir pénalisant en cas de baisse des loyers des actifs professionnels.
Les SCPI sans frais incontournables
| Classement | SCPI | Rendement 2023 |
| 1 | Iroko Zen | 7,12% |
| 2 | Novaxia Néo | 6,51% |
| 3 | Remake Live | 7,79% |
IROKO ZEN
Il s’agit certainement de la plus connue de ces SCPI. La SCPI Iroko Zen fait désormais partie des SCPI stars du marché des SCPI. Cette jeune SCPI créée en 2020, procure un rendement nettement supérieur à la moyenne du marché. Ce dernier en 2022 est de 7.04%. Le patrimoine de la SCPI Iroko Zen se répartit à peu près à parts égales entre la France et l’Europe. Iroko Zen compte désormais plus de 60 actifs répartis sur 5 pays pour une surface globale dépassant les 300 000 m2. Sa capitalisation dépasse désormais les 300 millions d’euros. Respectueuse des critères environnementaux, la SCPI a obtenu le label ISR.
NOVAXIA NEO
Le lancement de cette SCPI remonte à 2019. Tout comme pour la SCPI Iroko Zen, la SCPI Novaxia Néo a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier en France et à l’étranger. Il s’agit de la première SCPI sans frais de souscription qui va miser sur la transformation urbaine et de l’immobilier professionnel. Mais également sur les changements d’affection des actifs immobiliers. Comme par exemple transformer des bureaux en locaux d’habitation. Cette SCPI, également respectueuse de l’environnement peut ainsi limiter son impact environnemental et assurer à ses associés de la résilience dans ses performances. De fait, elle est bien entendu labéllisée ISR. Sa capitalisation dépasse les 400 millions d’euros. La SCPI Novaxia Néo sert à ses associés un rendement de 6,33% en 2022.
REMAKE LIVE
Il s’agit de la plus jeune des SCPI de rendement sans frais de souscription. Son lancement remonte à 2022. Cette SCPI dépasse désormais les 200 millions d’euros de capitalisation. Son rendement en 2022 constitue le meilleur rendement des SCPI avec une performance de 7,64%. Donc nettement au-dessus du rendement moyen des SCPI ainsi que de celui de sa catégorie. La SCPI bénéficiant d’un réseau important de recherche de foncier peut ainsi appliquer une stratégie d’investissement sur opportunité. Remake Live est labellisée ISR, les aspects environnementaux et sociétaux sont donc également au cœur de sa stratégie d’investissement. Elle est la plus avancée des SCPI en matière sociétale puisqu’elle entend contribuer à une transition plus juste au sein des territoires en participant au financement de logements sociaux.