Quelles sont les 10 meilleures SCPI en nue-propriété sur lesquelles il est judicieux d’investir. Il est possible d’investir en immobilier locatif sans augmenter son IFI ni son IR grâce au démembrement temporaire au travers d’un investissement en nue-propriété en SCPI. Tout au long de la durée du démembrement pour laquelle vous avez opté, vous ne percevrez pas les dividendes de vos SCPI. C’est l’usufruitier en contrepartie de votre investissement en nue-propriété qui recevra les dividendes. La plupart du temps il s’agit de personnes morales souhaitant placer leur trésorerie d’entreprise ou de SCI. Dans la mesure où durant ce laps de temps vous ne percevrez pas les loyers de la SCPI vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat de vos parts de SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI en démembrement ?
Le démembrement d’une SCPI consiste à séparer pleine propriété de la SCPI. D’une part la nue-propriété de la SCPI, d’autre part l’usufruit de la SCPI. L’épargnant qui va faire l’acquisition de la nue-propriété d’une SCPI en nue-propriété ne bénéficiera pas du versement des loyers de cette dernière jusqu’au terme de la durée du démembrement. En contrepartie de cet inconvénient il va bénéficier d’une ristourne sur le prix d’achat de sa SCPI en nue-propriété. Cette ristourne est appelée décote. La répartition entre le prix de la nue-propriété et celui de l’usufruit se fait selon un système que l’on appelle des clés de répartition. D’un côté le prix de la nue-propriété de l’autre celui de l’usufruit. Plus la durée du démembrement sera longue et le terme de la reconstitution de la pleine propriété en faveur de la nue-propriété sera éloignée. Plus la décote sur le prix en pleine propriété sera importante et donc à terme les perspectives de plus-value pour l’épargnant seront importantes. Le démembrement est souvent utilisé pour la nue-propriété par les particuliers et pour l’usufruit par les entreprises pour placer et rémunérer leur trésorerie à des taux intéressants.
Pourquoi investir dans une SCPI en démembrement ?
Les raisons sont nombreuses. Toutefois concernant la nue-propriété on retrouve souvent les mêmes problématiques. Ces dernières sont en général liées à plusieurs facteurs. Inquiétude face à la baisse des revenus au moment du départ à la retraite de l’épargnant, un taux d’imposition important qui dissuade certains épargnants de faire de nouveau investissements immobiliers, mais également l’espoir de faire des plus-values à terme au moment de la reconstitution en pleine propriété des parts des SCPI.
Pour compenser la baisse de ses revenus au moment de la retraite. C’est le cas le plus courant de ce type d’investissement immobilier à moindre risque. En faisant l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété vous allez bénéficier d’une décote. Donc pour le même montant d’investissement vous allez acquérir un plus grand nombre de parts que si vous les aviez achetées en pleine propriété.
Pour ne pas augmenter votre pression fiscale actuelle. L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété ne génère aucuns revenus votre pression fiscale n’augmentera donc pas.
Une acquisition en espérant une plus-value à terme.
Les raisons d’investir dans une SCPI en démembrement sont nombreuses. L’acquisition de parts de SCPI en démembrement génère de nombreux avantages. Quel que soit l’objectif de cet investissement à terme la pleine propriété va se reconstituer en faveur du nue-propriétaire qui va alors bénéficier de tous les avantages de son investissement.
Astuce à connaître
Les décotes de prix d’achat des SCPI correspondent souvent à la perception des dividendes sur la durée du démembrement. Et ce sans fiscalité aucune.
Cette décote varie selon les SCPI et la durée de démembrement que vous choisissez. Bien entendu plus la durée de démembrement est longue et plus la décote est importante.
Les avantages d’investir dans les SCPI en démembrement
Administrativement et Fiscalement
Simplicité administrative : Nous vivons dans un monde de plus en procédurier administrativement. Avec un investissement en nue-propriété il n’y a aucune obligation administrative. Pas de déclaration IR ou IFI.
Pas d’IFI supplémentaire : Le nue-propriétaire ne percevant pas les loyers l’administration fiscale précise que c’est à l’usufruitier de porter l’éventuelle charge fiscale liée à l’IFI puisque c’est lui qui bénéficie des avantages pécuniers de cet investissement.
Pas de pression fiscale IR supplémentaire : Du seul fait que vous ne percevez pas les loyers de vos SCPI mécaniquement votre pression fiscale n’augmentera pas.
Financièrement et exemple d’un investissement en SCPI en nue-propriété
Pour un même montant d’investissement vous pourrez acheter un plus grand nombre de parts qu’en pleine propriété. À terme vos revenus seront donc plus importants.
Prenons un exemple concret de ce type d’investissement immobilier avec la SCPI Activimmo et Monsieur DUBOIS qui dispose d’un peu de liquidités, dont la pression fiscale est déjà importante et dont le patrimoine foncier est conséquent et ne souhaite pas devenir éligible à l’IFI. Monsieur Dubois connaît déjà sa date de départ à la retraite qui se situe dans 20 ans. Monsieur Dubois afin de compenser la baisse de ses revenus au moment de sa retraite décide d’investir 100 000 euros en nue-propriété sur la SCPI Activimmo pour une durée de 20 ans.
Le prix de la part de la SCPI Activimmo est de 610 € à ce jour. Pour un investissement sur 20 ans en nue-propriété sur 20 ans Monsieur Dubois ne paiera que 54% du prix de la part de la SCPI Activimmo soit 329.40 euros.
Dans la pratique si Monsieur Dubois avait investi 100 000 euros aujourd’hui sur la SCPI Activimmo en pleine propriété quels en seraient les effets ?
Au taux de rendement actuel de la SCPI il bénéficierait d’un complément de revenu annuel brut de fiscalité de 5 500 euros pour un patrimoine SCPI d’environ 100 000 €.
Il augmenterait sa pression fiscale actuelle à l’IR, et il deviendrait éligible à l’IFI.
Enfin il serait propriétaire de 164 parts de la SCPI Activimmo
Nous lui proposons alors l’arbitrage suivant, plutôt que d’acheter ses SCPI Activimmo au comptant nous lui proposons d’en faire l’acquisition en nue-propriété sur une durée de démembrement de 20 ans.
Pour un investissement de 100 000 euros en nue-propriété, Monsieur Dubois ne va pas augmenter sa pression fiscale IR actuelle. Il ne rentrera pas dans la première tranche de l’IFI. Il va encore mieux compenser la baisse de ses revenus au moment de sa retraite. Car :
Le prix de la part de la SCPI Activimmo en nue-propriété pour une durée de 20 ans n’est plus de 610 euros mais de 329.40 euros. Dans la pratique qu’est-ce que cela signifie ?
En investissant 100 000 euros en nue-propriété Monsieur Dubois n’est plus propriétaire de 164 parts mais de 303 parts.
Au Prix actuel de la SCPI son patrimoine n’est plus de 100 000 € mais de 184 830 euros lors de la reconstitution des parts en pleine propriété en sa faveur. Sa rente n’est plus de 5 500 euros par an mais de près de 10 200 euros.
Top10 des SCPI en démembrement dans lesquelles investir
Il n’existe pas vraiment de classement des 10 meilleures SCPI en nue propriété à proprement dit. Car en fonction de votre profil d’investisseur, de vos objectifs, si vous investissez en tant que personne physique ou via une SCI. Ou tout simplement si vous êtes non résident. Le classement des 10 meilleures SCPI en nue propriété sera complètement différent d’un épargnant à l’autre.
On peut toutefois prendre en considération le fait que les meilleures SCPI en nue propriété sont celles qui proposent la décote la plus importante sur le prix des parts. Cette décote variant d’une maison de gestion à une autre. Mais également d’une SCPI à une autre au sein d’une même maison de gestion. Ce calcul se faisant sur les anticipations de rendement des SCPI dans les années à venir par les maisons de gestion.
Il est également judicieux de prendre en compte d’autres facteurs comme la revalorisation du prix des parts. Pour ce faire on peut observer sur certaines SCPI l’évolution du prix des parts sur 10 ans par exemple. Cet aspect pouvant influer sur la finalité de l’opération et de ces résultats selon les objectifs d’investissement au départ. De plus un investissement en SCPI en nue propriété peut être une opportunité de plus pour diversifier votre portefeuille de SCPI.
Voici donc le classement des 10 meilleures SCPI en nue-propriété. On remarquera d’ailleurs que ce dernier est assez proche de notre classement des 10 meilleures SCPI toutes catégories confondues.
| SCPI | 5 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans |
| Activimmo | 78.50% | 65.50% | 59.00% | 54.00% |
| Aestiam Placement Pierre | 82.00% | 69.00% | 61.00% | 58.50% |
| Cœur de Régions | 77.00% | 63.50% | 58.00% | 54.00% |
| Corum Origin | 78.00% | 67.00% | 60.00% | 55.00% |
| Epargne Pierre | 79.00% | 66.00% | 60.00% | 55.00% |
| Immorente | 81.50% | 68.00% | 60.00% | 55.00% |
| Iroko Zen | 79.00% | 65.50% | 60.00% | 55.00% |
| Novapierre Allemagne 2 | 83.00% | 72.00% | 66.50% | 62.50% |
| PF hospitalité Europe | 83.50% | 71.00% | 64.50% | 62.00% |
| Pierval Santé | 81.00% | 68.00% | 61.00% | 56.50% |
Rappel sur les SCPI que nous vous proposons
Activimmo : Activimmo est une SCPI de rendement spécialisée dans la logistique. Activimmo est gérée par la maison de gestion Alderan qui est un acteur reconnu du secteur de la logistique par les experts immobiliers en France. Son taux de distribution en 2022 est de 5.50% et sa capitalisation dépasse les 800 millions d’euros. Cerise sur le gâteau la SCPI Activimmo est accessible sur nos contrats d’assurance vie mais également à crédit.
Aestiam Placement Pierre est une SCPI de rendement qui investit dans des actifs de bureaux en France et en Europe. La SCPI est gérée par la maison de gestion Aestiam. Aestiam est le nouveau nom de Foncia Pierre Gestion suite à son rachat par Blackfin Capital Partners. Le taux de distribution de la SCPI en 2022 est de 5.01% ce qui est au non seulement au-dessus du rendement moyen des SCPI mais également très supérieur à celui de sa catégorie. La Capitalisation de la SCPI est de 377 millions d’euros.
Cœur de Régions est une SCPI de rendement qui mise à la fois sur le dynamisme économique des grandes métropoles françaises mais également sur la diversification de son patrimoine. Le taux de distribution de la SCPI en 2022 est de 6.40%, une performance qui place la SCPI dans le TOP10 des meilleurs rendements des SCPI en 2022. Sogenial la maison de gestion de la SCPI est un acteur reconnu dans le monde des SCPI en France. La capitalisation de la SCPI Cœur de Régions approche les 200 millions d’euros. Cœur de Régions est également éligible sur le contrat d’assurance vie que nous vous proposons.
Corum Origin SCPI de rendement diversifié qui investit en Europe. Corum est une maison de gestion lancée en 2012. La SCPI Corum Origin figure régulièrement dans le classement des meilleures SCPI année après année depuis son lancement. La capitalisation de la SCPI Corum Origin est de 2,5 milliards d’euros.
Epargne Pierre est une des success stories du monde des SCPI de ces 10 dernières années. Épargne Pierre est une SCPI de rendement diversifiée qui investit majoritairement dans les Régions en France. Son taux de distribution en 2022 est de 5,8% La capitalisation de la SCPI Epargne Pierre approche les 2,3 milliards d’euros. Epargne Pierre est l’une de nos SCPI préférées en raison de sa faculté à distribuer un rendement supérieur à la moyenne du marché année après années.
Immorente est une SCPI rendement de rendement diversifiée investissant en France et en Europe. C’est un peu la Rolls-Royce des SCPI. Si l’on compare la SCPI Immorente avec le CAC40 dividendes réinvestis sur 30 ans on se rend compte que la SCPI fait mieux en termes de performances que la Bourse de Paris. Le placement SCPI de bon père de famille par excellence. Son taux de distribution en 2022 est de 4.82%. La capitalisation de la SCPI Immorente dépasse les 4 milliards d’euros ce qui en fait l’une des SCPI les plus importantes en termes de taille du marché. Immorente est disponible sur nos contrats d’assurance vie.
Iroko Zen, est une SCPI de rendement diversifiée investissant en France et en Europe. La SCPI Iroko Zen fait beaucoup parler d’elle avec ses frais d’entrée à 0% mais également avec ses performances. En 2022 le taux de distribution de la SCPI est de 7.04%. Lancée en 2020 la SCPI dépasse déjà les 200 millions d’euros de capitalisation. La SCPI Iroko Zen est certainement l’une des SCPI stars de demain.
Novapierre Allemagne 2 SCPI de rendement Commerces de proximité investissant en Allemagne et depuis aux Pays-Bas. Un démarrage difficile lors de son lancement au moment de la crise de la Covid avec de nombreuses liquidités ne pouvant être investies. Un rendement qui repart à la hausse fin 2021 et début 2022 avec 4.50% de taux de distribution. La capitalisation de la SCPI Novapierre Allemagne est de plus de 300 millions d’euros.
PF Hospitalité Europe SCPI de rendement spécialisé dans tous les domaines de l’hospitalité en Europe (Hôtels, établissements de santé, éducation et autres). 4% de taux de distribution en 2022, des performances qui devraient repartir à la hausse en 2023. La capitalisation de la SCPI PF Hospitalité Europe est de plus de 310 millions d’euros. Son taux d’occupation financier (TOF) est de 100%.
Pierval Santé l’une des SCPI stars depuis son lancement il y a 10 ans, un rendement toujours supérieur au rendement moyen des SCPI ainsi qu’à celui de sa catégorie. Un taux de Distribution de 5.35% en 2022. Une capitalisation de plus de 2,5 milliards d’euros. L’un des moteurs de performances de la SCPI Pierval Santé, la résilience du secteur de la santé et le besoin grandissant d’infrastructures.
Comment investir dans les SCPI en démembrement ?
Le démembrement viager
Dans le cadre du démembrement viager l’épargnant va faire l’acquisition de parts de SCPI en pleine propriété. Il va conserver l’usufruit de ses parts en transmettant la nue-propriété de ces dernières à ses héritiers au travers d’une donation il va ainsi optimiser sa transmission en évitant de voir cette part de son héritage se faire fiscaliser. Lorsqu’arrivera le décès de l’épargnant, la pleine propriété des parts va se reconstituer en faveur du nu-propriétaire qui commencera alors à percevoir les dividendes des SCPI. Une donation de nue-propriété se fait dans le même cadre fiscal qu’une donation normale de tout autre bien ou liquidités. Pour rappel les parents ont la possibilité de transmettre à leurs enfants 100 000 € tous les 15 ans et 31 865 € pour leurs petits-enfants. Analyse complète de la procédure de donation et fiscalité.
La stratégie d’un démembrement viager étant d’anticiper la transmission. Il existe un barème permettant de définir le prix de la nue-propriété et de l’usufruit permettant de déterminer précisément le montant des donations.il s’établit comme suit.
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’Usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 20 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| 91 ans et plus | 10% | 90% |
Cas concret
Un homme seul après le décès de son épouse de 75 ans a un enfant. Son patrimoine en SCPI est de 140 000 €. Il va alors effectuer une donation de la nue-propriété de ses parts de SCPI à sa fille. En prenant en considération son âge et les valeurs mentionnées au barème ci-dessus les valeurs sont les suivantes :
La valeur de la nue-propriété est de 140 000 € X 70% = 98 000 €.
La valeur de l’usufruit est de 140 000 € X 30% = 42 000 €.
Si aucune donation n’a été faite dans les 15 années précédentes cet acte le montant de la donation étant de 98 000 € il n’y aura aucune fiscalité à régler.
Au décès de l’épargnant donateur la pleine propriété des parts va se reconstituer en faveur de sa fille qui commence alors à percevoir les dividendes des SCPI.
Le démembrement temporaire
Cette fois-ci la stratégie est toute autre
Comme son nom l’indique il a une durée déterminée, celle-ci est définie contractuellement à l’avance sur des périodes pouvant aller jusqu’à 20 ans. A l’issue de cette période de démembrement la pleine propriété des parts des SCPI va se reconstituer en faveur du nu-propriétaire il commencera alors à toucher les dividendes de ses SCPI. Durant toute la durée du démembrement temporaire le nu-propriétaire ne touche rien, c’est l’usufruitier qui va percevoir les dividendes des SCPI. Le nu-propriétaire ne sera soumis à aucune fiscalité ni sur l’IR ni au titre de l’IFI.
Le démembrement temporaire est particulièrement adapté aux contribuables subissant les plus fortes pressions fiscales (à partir de 30% de TMI). En effet les revenus des SCPI sont soumis au barème de l’IR (impôt sur le revenu) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Le prix de la décote s’aligne en fonction de la durée sur les revenus qu’aurait touchés le nu-propriétaire s’il avait acheté ses parts en pleine propriété. En d’autres termes acheter ses parts de SCPI en démembrement en nue-propriété revient à toucher l’ensemble de ses loyers à l’avance. Si ce n’est que cet avantage n’est pas fiscalisé.
C’est la raison pour laquelle de nombreux épargnants optent pour ce type de stratégie.
Le processus d’investissement
Cas concret
Après avoir sélectionné directement sur notre site ou avec votre conseiller SCPI SOLUTION les SCPI qui vous correspondent le mieux. Vous devrez avoir pris connaissance de l’ensemble des documents légaux des SCPI sélectionnées (DIC, Note d’Information, Statuts, dernier rapport annuel, dernier bulletin trimestriel) ces documents sont disponibles sur chacune des pages des SCPI de notre site. Vous pouvez ensuite investir avec l’un de nos conseillers en respectant la législation PRIIP’s sur la protection des épargnants induisant un certain nombre de documents à remplir et à signer. Ou bien vous connectez à votre compte client ou créer un compte client afin de poursuivre la procédure d’investissement en ligne. Que vous optiez pour une souscription avec l’un de nos conseillers ou directement en ligne vous avez le choix entre une signature manuelle ou électronique via DocuSign. Il vous suffit ensuite de procéder au règlement de votre souscription par virement directement sur le RIB de la SCPI disponible dans les documents de souscription ou bien d’adresse à chèque à la maison de gestion à l’ordre de la SCPI. L’intégralité des documents de souscriptions sera transférée par nos soins de manière électronique à la maison de gestion.