Les SCPI sans frais de souscription, il est temps de faire un comparatif, SCPI sans frais ou avec frais de souscription ? qu’est ce qui est le plus intéressant pour les épargnants ? par rapport à votre objectif d’investissement. Par rapport à votre lieu de résidence. Par rapport à votre fiscalité.
Nous commençons à avoir un peu de recul par rapport aux SCPI sans frais de souscription. La première d’entre elles a été lancée en 2019.
Pourquoi dans certains cas les SCPI sans frais de souscription sont les plus intéressantes. Pourquoi dans certains ces les SCPI comprenant des frais de souscription sont plus favorables pour l’épargnant.
A qui s’adresse les SCPI sans frais de souscription ?
Tout d’abord, il faut savoir qu’aucune SCPI sans frais de souscription est 100% Européenne. La SCPI sans frais de souscription qui comporte le pourcentage le plus élevé de patrimoine à l’étranger étant la SCPI UPEKA avec 81% de son patrimoine situé à l’étranger.
Cependant Upeka étant une SCPI extrêmement récente et qu’il n’est pas encore possible de financer à crédit nous prendrons à titre d’exemple dans notre simulation la SCPI REMAKE LIFE dont 65% du patrimoine se situe à l’étranger.
Deux stratégies possibles.
Les SCPI sans faire de souscription pour des placements en trésorerie
Si les SCPI sans frais de souscription procurent des rendements élevés, il faut savoir qu’il existe des pénalités de sortie.
En effet, selon les SCPI, ses pénalités sont présentes sur les 5 voire les 6 premières années pour certaines d’entre elles.
Ce sont donc d’excellent outils de placements de trésorerie à moyen terme en complément de votre épargne de précaution. Mais cette fois nous serons sur des horizons de placement à moyen terme soit de 5 à 10 ans.
C’est également une excellente opportunité de placement toujours à moyen terme pour votre trésorerie d’entreprise ou si vous êtes profession libérale.
Les SCPI sans frais de souscription pour les épargnants faiblement imposés
Par faiblement imposés nous entendons les ménages qui ne sont pas imposables ou qui dont la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est de 11% maximum.
En effet les SCPI sans frais de souscription ont une partie de leur patrimoine qui se situe en France. Ce qui veut dire qu’une partie de leurs revenus sont imposables selon la fiscalité française. Les revenus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus du patrimoine. A ce titre, ils seront donc imposés en fonction de votre TMI + prélèvements sociaux… A la différence de la fiscalité sur les SCPI Européennes.
Admettons que votre TMI soit de 30% Cela signifie que les dividendes français de vos SCPI seront fiscalisés à prés de 50%….
A qui s’adresse les SCPI avec des frais de souscription ?
Tous les épargnants dont la TMI est de 30% ou plus mais aussi tous les autres épargnants imposables. Ou bien si vous êtes non-résident Cependant il convient de respecter une règle d’or. Que ces SCPI soient 100% Européenne ou Internationale comme la SCPI Comète par exemple.
Si votre TMI est de 30% ou davantage et que vous êtes non-résident. Et que votre horizon d’investissement est supérieur à 5 ans vous avez tout intérêt à souscrire des SCPI avec frais de souscription 100% internationale. En effet la fiscalité des SCPI Européennes comparée à des SCPI 100% française ou partiellement ou même majoritairement Européenne n’a rien à voir.
Nous vous conseillons de vous tourner alors vers des SCPI comme :
Epargne Pierre Europe (Diversifiée).
Log In (Thématique logistique).
Ces SCPI sont les principales SCPI que nous recommandons à nos clients dont la TMI est de 30% ou plus ainsi qu’à nos clients non-résidents.
Investir en dehors de SCPI 100% Européennes pour cette typologie de clientèle nous paraissant être un mauvais conseils.
Les SCPI sont un placement à long terme 10 ans et plus. Voire dans certains cas des placements viagers. Il n’est pas rare de voire des épargnants garder des SCPI 15 ans et plus.
Il faut donc mesurer le pour et le contre de votre investissement dans une SCPI sans frais ou dans une SCPI avec frais. Le mieux est parfois l’ennemi du bien. L’absence de frais de souscription ne fait pas tout.
Comparatif SCPI avec ou sans frais de souscription, le mot de l’expert
Absence de frais de souscription, performances élevées. Attention ne pas voir que la partie émergée de l’iceberg. Dans certains cas nous vous conseillerons une SCPI sans frais de souscription. Dans d’autres cas nous vous conseillerons des SCPI avec frais de souscription.
Concernant les non-résidents et en fonction de votre pays de résidence vous ne paierez aucun impôts sur les revenus de vos SCPI 100% Européenne…
L’absence de frais et les performances ne doivent as être vos seuls critères de sélection d’une SCPI. Concernant les performances, il est facile en ce moment de faire de la performance sur de nouveaux investissements immobiliers
Nous sommes dans un contexte que nous n’avons pas vu depuis la dernière grande crise immobilière du début des années 1990. Des prix d’acquisitions bas et des loyers en hausse puisque dans l’immobilier professionnels en Europe ces derniers sont indexés sur l’inflation.
Tous les nouveaux investissements des sociétés de gestion dégagent des rendements élevés mais qu’en sera-t-il lorsque les taux baisseront que l’immobilier remontera et que les rendements baisseront mécaniquement ?
C’est là que nous verrons les bons et les moins bons élèves de la classe, même si la dernière baisse du prix des parts au sein de certaines sociétés de gestion nous fournit un premier indice. Mais depuis de nombreuses nouvelles SCPI et sociétés de gestion sont apparues.
Comparatif SCPI avec ou sans frais de souscription notre avis
Si nous conseillons certaines nouvelles SCPI au sein de nouvelles sociétés de gestion nous préférons nous tenir à l’écart d’un certain nombre de véhicules.
C’est en cela que SCPI SOLUTION vous apporte une réelle plus-value, nous connaissons la totalité des dirigeants des sociétés dont nous conseillons les SCPI. Nous connaissons leurs performances sur le marché immobilier SCPI et même en dehors des SCPI. Nous nous entretenons régulièrement avec eux afin de pouvoir mieux vous conseiller en fonction de votre profil.
