Les SCPI de plus-value également appelées SCPI de valorisation ou de capitalisation sont les moins connues des SCPI. Après les SCPI de rendement et les SCPI fiscales, elles viennent compléter l’offre des SCPI qui permettent à un épargnant de gérer au mieux son patrimoine. Il existe très peu de SCPI de plus-value sur le marché. Elles n’en demeurent pas moins intéressantes pour ceux qui veulent faire fructifier un capital sur le long terme. Leurs performances étant bien supérieures aux comptes sur livret par exemple.
Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?
Comme son nom l’indique une SCPI de plus-value n’a pas pour objectif de procurer un revenu complémentaire à ses associés. Même si ce n’est pas une SCPI fiscale, elle peut toutefois dans certains cas procurer un certain avantage fiscal. Notamment en fonction de la durée de détention des parts par les associés de la SCPI. Une SCPI de plus-value a pour objectif de valoriser un patrimoine et donc le prix de ses parts pour permettre un gain financier à l’épargnant lors de la revente de ses parts.
Le patrimoine des SCPI de plus-value à la différence de la majorité des SCPI de rendement se constitue majoritairement d’actifs résidentiels. Ces actifs peuvent se constituer d’immeubles entiers ou d’une partie de ces derniers. Ou d’appartements situés dans des villes et quartiers particulièrement recherchés.
Le fonctionnement d’une SCPI de plus-value
Sur le principe les SCPI de plus-value fonctionnent sur le même mode opératoire que les SCPI de rendement. Après avoir reçu son agrément de la part de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), la SCPI de plus-value va être en mesure de pouvoir faire appel à l’épargne publique. La SCPI de plus-value va donc commencer à collecter les fonds des épargnants qui vont devenir des associés. Ces fonds seront par la suite investis dans des actifs immobiliers correspondant à la stratégie de la SCPI définie dans son Document d’Informations Clés (DIC) et dans sa note d’information.
La SCPI de plus-value investira donc selon la stratégie patrimoniale et géographique mentionnée dans ces documents. Les SCPI de plus-values investissent exclusivement en France. Tout particulièrement à Paris, en Ile-de-France et sur certains micro marchés en Régions comme dans certaines villes de la côte d’azur.
L’objectif de la SCPI de plus-value est de voir la valeur des actifs qui constitue son patrimoine se valoriser dans le temps. Et donc voir le prix de la part de la SCPI augmenter. Ainsi lorsque l’associé revendra ses parts il encaissera une plus-value.
Les avantages des SCPI de plus-value
Les SCPI de plus-value proposent de nombreux avantages comme leur accessibilité, mais également une valorisation progressive du montant de votre épargne et un certain avantage fiscal au regard de la durée de détention recommandées des parts.
L’accessibilité : Les SCPI de plus-value sont accessibles à partir de quelques centaines d’’euros alors qu’il vous faudra investir plusieurs centaines de milliers d’euros pour un appartement.
Une valorisation progressive de votre épargne : Sur le long terme le marché de l’immobilier s’apprécie régulièrement. Le facteur temps est donc particulièrement important dans ce type d’investissement.
Un avantage fiscal : Les SCPI de plus-value tout comme l’immobilier physique bénéficie d’un avantage fiscal lors de la revente en fonction de la durée de détention des parts.
La mutualisation du risque : En investissant dans une SCPI de plus-value vous investissez dans plusieurs dizaines voire plusieurs centaines d’actifs ce qui va diminuer votre risque stratégique en le mutualisant sur plusieurs actifs au lieu de un ou deux.
Les risques associés
Les risques d’un investissement en SCPI de plus-value sont les mêmes en règle générale que pour les autres SCPI, le risque de la baisse de rendement en moins. Nous pensons notamment :
- Au risque stratégique la société de gestion se trompe dans le choix des actifs sur lesquels investir
- Le risque de contrepartie une éventuelle faillite de la société de gestion. Dans ce cas là, l’AMF transmet la gestion de la SCPI à une autre société de gestion
- Le risque de baisse du marché immobilier, en effet si le marché immobilier vient à baisser dans des proportions importantes le prix de la part des SCPI de plus-values peut également s’en retrouver impacté.
Comment investir dans les SCPI de plus-value ?
Pour investir dans une SCPI de plus-value il faut d’abord que vous déterminiez le montant que vous souhaitez consacrer à cet investissement. Parmi les éléments à prendre en compte il faut bien avoir conscience qu’un investissement en SCPI de plus-value ne peut s’envisager que sur le long voire très long terme. Soit une durée d’au moins 10 ans. Il faut également prendre en compte les frais de souscription de SCPI.
Par la suite il vous suffit de vous mettre en contact avec votre conseiller SCPI SOLUTION pour choisir la SCPI de plus-value qui vous conviendra le mieux. Vous pouvez également investir en SCPI de plus-value en ligne au travers de votre compte SCPI SOLUTION.
La fiscalité
L’associé d’une SCPI de plus-value lors de la revente de ses parts est soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières. La fiscalité lors de la revente des parts va donc dépendre de la durée de détention. Retrouvez dans le tableau ci-dessous le calcul des abattements dont vous allez bénéficier en fonction de la durée de détention de vos parts de SCPI de plus-value. La SCPI de plus-value sur le long terme peut être considérée comme une SCPI fiscale.
Calcul de l’abattement pour durée de détention.
| Durée de détention | Taux Applicable pour l’IR par année de détention | Taux applicable CSG RDS par année de détention |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1.65% |
| 22ème année révolue | 4% | 1.60% |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Les différentes SCPI de plus-value
Même si les SCPI de plus-value sont les moins nombreuses, il en existe tout de même plusieurs. Nous vous présentons un résumé des principales SCPI de plus-value disponibles sur le marché.
Patrimmo Croissance : Patrimmo Croissance est une SCPI de plus-value de chez PRIMONIAL. La stratégie de la SCPI Patrimmo Croissance s’appuie majoritairement sur des investissements au sein d’immeubles d’habitation en nue-propriété.
Novapierre Résidentiel (anciennement Pierre 48) : La SCPI Novapierre Résidentielle est la plus ancienne SCPI de plus-value du marché, elle est gérée par PAREF GESTION. Novapierre Résidentiel mise sur une stratégie à plusieurs moteurs de performances, la nue-propriété, l’achat de biens à rénover et valoriser, la loi 48 et la loi ALUR.
Immorente 2 : Immorente 2 est une SCPI de chez SOFIDY. Immorente 2 fait figure de SCPI à part dans le monde des SCPI de plus-value puisque sa stratégie se tourne majoritairement vers les murs de commerces de centre-ville.