Notre dossier, comment choisir la meilleure SCPI en 2023. Même en optimisant le couple rendement/risque de la meilleure manière qu’il soit, un produit d’investissement peut être ébranlé par des corrections des marchés. Cela vaut aussi pour les marchés financiers que pour l’immobilier. Toutefois pour l’immobilier en général et les SCPI en particulier, tout le monde n’est pas logé à la même enseigne. Tant du coté des sociétés de gestion que des épargnants. Et c’est à ces derniers que cet article s’adresse tout particulièrement, car en dehors des facteurs de performances et de fiscalité qui certes sont importants à prendre en compte. Il existe d’autres ratios et facteurs dont souvent on vous parle bien peu et qui vont vous aider à mieux appréhender le marché des SCPI.
C’est quoi une SCPI ?
Définition d’une SCPI
L’acronyme SCPI désigne une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un organisme de placement collectif qui prend la forme d’une société non cotée en bourse.
La SCPI collecte des fonds via l’appel à l’épargne auprès d’investisseurs qui peuvent être aussi bien des personnes physiques que des personnes morales. Vous pourrez donc aussi bien investir pour vous-même que pour votre SCI à l’IS par exemple. Les entreprises sont également très « friandes » de SCPI dans le cadre de placement de trésorerie par exemple via un investissement en usufruit.
Comment fonctionne une SCPI ?
Après avoir collecté des fonds auprès des épargnants, la SCPI qui est gérée par une société de gestion qui doit être obligatoire agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), va investir ces liquidités sur le marché immobilier.
En termes de stratégie, la SCPI va investir sur le ou les marchés immobiliers précisés dans la stratégie mentionnée au sein de sa note d’information et de ses statuts.
Elle va ensuite redistribuer les loyers collectés sous formes de dividendes auprès des associés de manière trimestrielle ou mensuelle. En échange de son travail la société qui gère votre SCPI, facturera des frais de gestion qui seront directement prélevés sur le montant des loyers encaissés.
Comment choisir une SCPI en 2023 ? faut-il encore investir ?
Les SCPI la sécurité d’un placement dans la pierre
La création de ce produit d’investissement remonte aux années 60. C’est donc désormais un produit qui commence à être bien connu des épargnants. C’est un produit solide qui trouve toute sa place dans la constitution d’un patrimoine durable pouvant se valoriser dans le temps et procurant un rendement intéressant.
Les épargnants savent bien depuis longtemps que la pierre est une valeur refuge, qui procure des performances intéressantes tant pour l’appréciation de leur épargne que pour les revenus qu’ils vont pouvoir en tirer. C’est le cas des SCPI qui en font la preuve depuis plus d’un demi-siècle.
Les SCPI et les différentes crises
2008, la crise des subprimes les marchés s’effondrent de près de 50%, on prévoit également le pire à l’immobilier à ce moment-là. Cette catastrophe annoncée pour les SCPI prend la forme d’un rendement de 5,73% en 2008. Il faut bien reconnaître qu’en matière de pire, c’est un pire bien agréable.
2020 et la crise sanitaire. Tout le monde prévoyait également un effondrement de l’immobilier avec le confinement, le développement du télé travail et celui de la vente en ligne. Mais encore une fois les SCPI répondent présentes. Certes, le rendement baisse mais il est toujours bien présent et permettant aux épargnants de continuer à profiter d’un revenu complémentaire. Le rendement augmentera par la suite en 2021 et 2022.
2022-2023 la guerre en Ukraine, le retour de l’inflation et la crise immobilière. Il convient de rappeler que les SCPI font appel à l’épargne des investisseurs. A cet égard elles utilisent bien peu l’effet de levier, et plus du tout aujourd’hui. Des taux trop élevés viendraient pénaliser le rendement de leurs investissements et donc celui des épargnants.
La collecte récurrente des SCPI est un immense avantage pour les épargnants. L’effet de levier présentant moins d’intérêt que par le passé pour les institutionnels ceux-ci n’investissent plus autant qu’auparavant. L’offre de son côté est toujours présente… les sociétés de gestion de SCPI sont donc en position de force dans les négociations.
Des investissements présentant un rendement de 5% il y a encore un an peuvent désormais offrir des rendements potentiels à 6% et plus tout au bénéfice de l’associé de la SCPI.
Quelles performances pour les SCPI en 2023 ?
2023 hausse du rendement des SCPI
Le rendement des SCPI en 2023 sera en hausse, il est très probable que l’on atteigne les 5% en moyenne voire bien plus pour les SCPI les plus performantes. Avec une inflation qui semble enfin reculer depuis le début du 3ème trimestre en France c’est votre pouvoir d’achat qui va s’améliorer grâce à vos investissements en SCPI.
Nombre de SCPI aujourd’hui investissent en Europe où l’inflation est plus importante qu’en France. On sait par ailleurs, que les loyers des baux professionnels sont indexés annuellement sur l’inflation. En investissant en SCPI Européennes par exemple vous aller profiter d’une inflation étrangère tout en augmentant vos revenus complémentaires en France.
Pourquoi le prix des parts de certaines SCPI baisse en 2023 ?
Nous avons souvent coutume de dire que l’on n’achète pas son pain chez le crémier. Ce qui vaut pour l’alimentaire vaut également pour les placements. Certaines sociétés comme les banques, les compagnies d’assurance ou bien encore certains groupes d’investissement ont noté au début des années 200 un important développement du marché des SCPI. La collecte devenant de plus en plus importante elle a attiré de nouveaux acteurs.
Mais…si il est facile de gagner de l’argent dans un marché orienté à la hausse les choses se compliquent dès lors que ce marché devient plus difficile. Certaines stratégies ne fonctionnent plus pour différentes raisons. Hausse des taux, évolution des habitudes de travail des entreprises. Actifs achetés surcotés en misant sur une hausse incessante du marché, manque d’adaptation de la stratégie de la SCPI.
Au final, les Pure Player SCPI n’ont pas été impactés à une exception près par la correction du marché immobilier, et encore cette dernière n’était pas obligé pour certaines de ces SCPI de baisser le prix des parts.
Certaines sociétés de gestion s’offrant même le luxe leurs SCPI d’augmenter le prix des parts de leurs SCPI.
Quels critères examiner pour choisir la bonne SCPI ?
Les point à retenir
Au-delà des aspects de performances et de fiscalité qui sont particulièrement importants. Vous devrez également vous pencher sur d’autres ratios qui ont leur importance. Investir en SCPI nécessite plus que jamais une expertise approfondie de la SCPI. Cela passe par sa stratégie, mais également par d’autres facteurs tels que la valeur de reconstitution de sa part. Où le nombre de parts en attente de retrait.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution du prix de la part de la SCPI va inclure la valeur de son patrimoine, celle des frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique et celle de ses actifs financiers. C’est l’un des facteurs importants à prendre en considération pour mesurer la qualité d’une SCPI et de sa gestion, si la valeur de reconstitution est supérieure au prix de la part vous êtes déjà sur la bonne voie. Toutefois un prix de la part légèrement inférieur à la valeur de reconstitution n’est pas rédhibitoire non plus.
NB l’AMF impose que la société de gestion modifie le prix de la part d’une SCPI dès lors que ce dernier présente une différence de plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution de la part.
Les parts en attente de retrait
C’est un ratio que les épargnants prennent en considération souvent trop tard lorsqu’ils veulent revendre leurs parts de SCPI. Ce dernier ratio est lié à un problème de liquidités. Il y a en fait plus d’associés vendeurs que d’épargnant souhaitant investir dans la SCPI en question. Si les dividendes continuent d’être perçus, l’associé ne pourra revendre ses parts que lorsqu’un épargnant se portera acquéreur de nouvelles parts.
SCPI dont la valeur de reconstitution est au-dessus du prix de la part
Nous prenons en compte dans ce tableau la liste des SCPI que nous pensons êtes les meilleures et les plus intéressantes. Nous tenons également compte de la qualité de la société qui a procédé aux expertises en termes d’indépendance vis-à-vis des sociétés de gestion et de leurs réputations.
Il faut également ne pas oublier que l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) impose aux sociétés de gestion de modifier le prix de la part des SCPI à la hausse comme à la baisse dès lors que ce dernier se trouve éloigné de plus de 10% de sa valeur de reconstitution.
En d’autres termes, il peut être intéressant de surveiller de plus près ces SCPI afin d’anticiper une éventuelle hausse du prix de la part à moyen terme. Si ce n’est pas le seul indicateur qu’il faut retenir en la matière et qu’il n’est pas certain que l’évolution des valeurs de reconstitution évoluent dans le « bon sens ». Il sera intéressant de noter l’évolution des valeurs de reconstitution de ces SCPI au 31/12023.
| SCPI | Prix de la part | Valeur de reconstitution | Différence | Estimation du rendement 2023 |
| ACTIVIMMO | 610,00 € | 610,45 € | + 0,24% | 5,50 à 6,00% |
| ALTIXIA CADENCE XII | 200,00 € | 208,62 € | + 4,31% | 6,00 à 6,50% |
| ALTIXIA COMMERCES | 203,00 € | 211,62 € | + 4,20% | 5,00 à 5,50% |
| , ATREAM HOTELS | 1 000,00 € | 1 061,97 € | + 6,20% | 5,00 à 5,50% |
| CAP FONCIERES ET TERRITOIRES | 258,00 € | 267,54 € | + 3,70% | 6,00 à 6,50% |
| CŒUR D’EUROPE | 200,00 € | 213,41 € | + 6,71% | 5,50 à 6,00% |
| CŒUR DE REGIONS | 664,00 € | 697,34 € | + 5,02% | 6,10 à 6,20% |
| CRISTAL LIFE | 204,00 € | 218,35 € | + 7,03% | 5,90% à 6,40% |
| CRISTAL RENTE | 250,00 € | 268,34 € | + 7,34% | 5,00 à 5,50% |
| EPARGNE PIERRE | 208,00 € | 224,04 € | + 7,71% | 5,20 à 5,30% |
| EPARGNE PIERRE EUROPE | 200,00 € | 204,09 € | + 2,05% | 6,00 à 6,50% |
| EPSILON 360 | 250,00 € | 272,86 € | + 9,14% | 6,00 à 6,50% |
| IROKO ZEN | 200,00 € | 207,64 € | + 3,82% | 6,50 à 7,00% |
| LOG IN | 250,00 € | 250,62 € | + 0,25% | 5,46 à 5,85% |
| PIERVAL SANTE | 204,00 € | 207,70 € | + 1,81% | 5,00 à 5,50% |
| REMAKE LIVE | 204,00 € | 206,98 € | + 1,46% | 7,25 à 7,75% |
| VENDOME REGIONS | 670 € | 709,40 € | + 5,88% | 5,50 à 6,00% |
Il est à noter que pour l’ensemble de ces SCPI il n’y aucune part en attente de retrait.
Les meilleures SCPI pour investir en 2024
Voici quelques des SCPI que nous recommandons pour 2024 en raison de leurs stratégie, performances, liquidité et valeur de reconstitution. Nous ne tenons pas compte dans ces recommandations de la fiscalité des SCPI, tant le profil de chaque investisseur notamment fiscal est différent en fonction de sa TMI, résidence fiscale ou processus d’investissement
Pour en savoir plus et choisir la SCPI qui vous conviendra le mieux en fonction de votre profil et de vos objectifs contactez SCPI SOLUTION. Votre expert dédié se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous orientez vers les meilleures SCPI
Activimmo
Activimmo est une SCPI gérée par Alderan. La SCPI Activimo investi dans la logistique et les locaux d’activités, secteur résilient si il en est grâce au développement toujours plus important du commerce électronique. La société de gestion est le numéro 1 en France dans l’investissement dans la logistique. Activimmo est désormais investi à 12% en Europe. La société de gestion vise un objectif de 30% de son patrimoine à moyen terme en Europe.
Altixia cadence XII
Ou la sagesse de la libellule qui l’emblème de la société de gestion Altixia REIM. Altixia Cadence XII fait partie de ces SCPI récentes qui vont bénéficier d’un contexte favorable quant à la constitution de leur patrimoine. Grâce à sa collecte récurrente la SCPI est en position de force pour négocier auprès des vendeurs. Altixia Cadence XII est une SCPI diversifiée qui investi sur le territoire français. Son rendement en 2023 devrait dépasser les 6%.
Cœur d’Europe
Il s’agit comme son nom l’indique de la SCPI Européenne de chez Sogenial. Lancée en 2022 elle va également bénéficier à plein de sa collecte pour constituer son patrimoine au meilleur prix. La SCPI est déjà présente en Espagne et en Belgique et commence à regarder du coté du marché Allemand où la baisse du marché immobilier est déjà « pricé ». Cœur d’Europe devrait procurer à ses associés en 2023 un rendement d’environ 6%.
Comment choisir une SCPI en 2023 ? tout ce qu’il faut retenir
Cristal Rente
Attention on n’est pas à l’abri à moyen terme d’une bonne surprise avec une valeur de reconstitution supérieure de plus de 7% au prix de la part. SCPI de commerces de chez Inter Gestion Reim, cette dernière a déjà annoncé un rendement 2023 supérieur à celui de l’année 2022. SCPI française Cristal Rente voit cependant plus de 12% de son patrimoine se situer à l’étranger.
Iroko Zen
C’est désormais l’une des SCPI préférée des épargnants. L’attrait des frais de souscription à 0% n’y est bien entendu pas étranger. Mais cela ne constitue pas son seul avantage. Bien que la SCPI soit récente il est déjà possible de la financer à crédit. Sa capitalisation dépasse désormais les 300 millions d’euros et ses perspectives de rendement en 2023 sont toujours supérieures à 6%. Iroko Zen mise tant sur la diversification sectorielle que géographique de son patrimoine avec plus de 60% de ce dernier qui se trouve à l’étranger.
Ncap Continent
La SCPI Ncap Continent est une SCPI diversifiée Européenne de chez Norma Capital. Il s’agit de la version Européenne de la SCPI Vendôme Régions déjà bien connue des épargnants. Lancée en janvier 2023 la SCPI vise un objectif de rendement de 5,50% par an. Ncap Continent va également bénéficier d’un avantage en termes de timing quant à la constitution de son patrimoine dans un monde immobilier qui déjà « pricé » en grande partie la baisse du marché. Le prix de la part est de 210 euros et il faut acheter 10 parts pour devenir associé de la SCPI Ncap Continent.
Le mot de l’expert
chaque cas, chaque client de par son profil et ses objectifs est différent. Cet article reflète un contexte général à l’instant T et ne constitue en aucun cas un conseil d’investissement. Afin de définir la SCPI qui vous conviendra le mieux contactez votre conseiller SCPI SOLUTION au 01 88 32 97 49 afin de constituer le portefeuille de SCPI qui répondra le mieux à vos attentes.
