Les SCPI Européennes ont le vent en poupe, le démembrement est un processus d’investissement qui séduit de plus en plus les épargnants, SCPI Européennes en démembrement, tout ce qu’il faut savoir.
Comment fonctionne le démembrement en SCPI ?
Dans la pratique
Investir en démembrement en SCPI est un processus d’investissement au sein duquel le prix de la part est scindé en deux parties. C’est ce que l’on appelle les clés de répartition du prix des parts. Ces prix sont répartis entre le nu-propriétaire, qui possède la propriété physique des parts sans toutefois bénéficier des revenus (les dividendes) de ces dernières, et l’usufruitier qui de son coté jouit des revenus des parts.
Fiscalement
Dans la mesure où c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus de la SCPI, celu-ci doit également s’acquitter de la fiscalité sur les revenus fonciers. Soit l’IR pour une personne physique ou bien l’IS pour une personne morale. Au sein de l’usufruit il existe en général deux possibilités :
- L’usufruit viager, dans ce cas sa durée dépend de la durée de vie l’usufruitier
- L’usufruit temporaire, ce dernier est déterminé lors de la mise en place du démembrement entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Durant toute la durée du démembrement c’est l’usufruiter qui supportera la charge fiscale des SCPI. Qu’il s’agisse de la fiscalité sur les revenus ou celle liée à l’IFI.
De son coté le nu-propriétaire ne subit aucune augmentation de sa pression fiscale que ce soit sur l’IR, l’IS ou l’IFI, pour ce dernier les SCPI Européennes en démembrement sont une excellente opportunité de pouvoir accroître son patrimoine sans alourdir sa facture fiscale.
A qui s’adresse les SCPI Européennes en démembrement ?
Les nu-propriétaires
En général, l’investisseur en SCPI Européenne en nue-propriété est le plus souvent une personne physique. Ce processus d’investissement est très prisé des épargnants n’ayant pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. De plus ces épargnants ne veulent pas non plus voir grimper le montant figurant sur leurs avis d’imposition.
L’idée étant de faire coïncider la fin du démembrement avec le départ en retraite de l’investisseur afin de combler en partie ou en totalité la baisse des revenus au moment de la cessation de l’activité professionnel.
Enfin, il s’agit de bénéficier également de la fiscalité favorable des SCPI Européennes.
Les usufruitiers
Il existe deux grandes catégories d’usufruitiers. D’une part les personnes physiques d’autre part les personnes morales
L’usufruitier personne physique
Beaucoup d’épargnants en immobiliers font régulièrement appel à l’effet de levier du crédit. Ces derniers génèrent des intérêts d’emprunt qui provoque pour l’épargnant un déficit foncier. Plutôt que de voir ce déficit foncier improductif, l’usufruitier achètera de l’usufruit de SCPI qui vont générer un revenu en plus sans générer de fiscalité supplémentaire.
L’usufruitier personne morale
Il peut s’agir d’une société commerciale qui a de la trésorerie à placer et qui plutôt de la voir dormir sur ses comptes courants ou bien sur des comptes de dépôts mal rémunérés malgré la récente hausse des taux va investir en usufruit de SCPI.
Il peut également s’agir de SCI à l’IS qui dispose de liquidités et qui souhaite placer ces sommes afin qu’elles produisent un intérêt, des revenus qui pourront par exemple être investis dans l’achat de nouvelles parts de SCPI.
L’astuce pour les professions libérales et chefs d’entreprises.
Le win-win des SCPI Européennes en démembrement. Il s’agit de faire d’une opération deux coups. Vous êtes profession libérale ou chef d’entreprise et votre trésorerie est excédentaire, à titre personnel vous disposez de liquidités. Vous pourrez alors investir en usufruit au titre de votre activité professionnelle et en nue-propriété à titre personnel.
Tableau des clés de démembrement des SCPI Européennes préférées de nos clients
| SCPI | 5 ANS | 10 ANS | 15 ANS | 20 ANS |
| Atream Hôtels | 81,50% | 69,00% | 63,00% | 59,00% |
| Cœur d’Europe | 80,00% | 68,00% | 61,50% | 57,50% |
| Corum Origin | 78,00% | 67,00% | 60,00% | 55,00% |
| Corum XL | 78,00% | 68,00% | 61,00% | 56,00% |
| Elialys | 82,00% | 70,00% | 61,00% | – |
| Epargne Pierre Europe | 81,50% | 69,50% | 59,50% | 55,50% |
| Eurovalys | 82,00% | 70,00% | 61,00% | – |
| Interpierre Europe Centrale | 80,00% | 67,00% | 61,00% | 56,00% |
| Iroko Zen | 79,00% | 65,50% | 60,00% | 55,00% |
| Log In | 81,00% | 68,00% | 61,00% | 58,00% |
| Ncap Continent | 81,00% | 69,00% | 61,00% | – |
| Novapierre Allemagne 2 | 83,00% | 72,00% | 66,50% | 62,50% |
| Pierval Santé | 81,00% | 68,00% | 61,00% | 56,50% |
| Sofidy Europe Invest | 82,00% | 70,50% | 62,00% | 57,50% |
| Transition Europe | 80,00% | 67,00% | – | – |
SCPI Européennes en démembrement le pour et le contre
Les avantages
Pour le nu-propriétaire : investir à prix décoté, pas de fiscalité supplémentaire sur les revenus et sur l’IFI.
Pour l’usufruitier : des revenus complémentaires immédiats
Les inconvénients
Pour le nu-propriétaire : vous devrez attendre que la pleine propriété des parts se reconstitue en votre faveur pour pouvoir bénéficier des revenus de vos SCPI
Pour l’usufruitier : fiscalité sur les revenus des SCPI, vous ne pourrez pas bénéficier de l’éventuelle valorisation du prix de la part
Avis
Investir en SCPI Européennes en démembrement nécessite dans un premier temps que vous ayez bien compris le principe de fonctionnement de cette stratégie mais également celui des clés de répartition. Votre conseiller SCPI SOLUTION se tient à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions sur le fonctionnement du démembrement
Investir en nue-propriété permet aux épargnants qui ne souhaitent pas augmenter leur pression fiscale d’accroître leur patrimoine et leurs revenus à terme de façon importante grâce à la décote sur le prix d’achat lors de leur investissement
Investir en usufruit permet aux épargnants mais également aux personnes morales d’optimiser leur situation fiscale mais également la gestion de leur trésorerie.
Nos SCPI préférées en démembrement :
Le mot de l’expert
Investir en SCPI ne s’improvise pas. L’année 2023 a été riche en évènements marquants pour les SCPI. Faire appel à expert des SCPI est plus que jamais indispensable et plus encore lorsqu’il s’agit d’un investissement en démembrement. Votre conseiller SCPI SOLUTION vous aider à mieux appréhender ce processus d’investissement et à choisir les SCPI qui conviendront le mieux à votre profil et à vos objectifs afin de construire votre portefeuille de SCPI.
