Au départ les SCPI sont un produit exclusivement franco-français mais il y a environ 10 ans est apparue la première SCPI internationale. Cette innovation dans le monde des SCPI a vu le jour en partie à la demande des épargnants pour des raisons fiscales (la fiscalité sur les revenus du patrimoine étant moins importante à l’étranger). Et d’autre part, dans une volonté des sociétés de gestion de proposer de nouveaux produits aux épargnants en mutualisant davantage le risque locatif grâce à plus grande diversification géographique des actifs qui vont constituer le patrimoine de la SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI Internationale
Une SCPI internationale est une SCPI dont le patrimoine va se trouver en partie ou en totalité à l’étranger. Il peut s’agir de SCPI thématiques (bureaux, santé, commerces, logistiques) ou bien de SCPI diversifiées. Afin d’être considérée comme une SCPI Internationale il faut qu’au moins 50% du patrimoine de la SCPI se trouve à l’étranger.
Pourquoi investir dans une SCPI Internationale ?
L’idée est d’avoir accès au marché immobilier Européen en zone euro ou hors zone Euro voire au marché Nord-Américain. Certaines SCPI sont ainsi présentes par exemple au Canada. Vous avez ainsi accès au marché immobilier professionnel à l’étranger via l’achat de parts de SCPI.
Les avantages des SCPI Internationales
Lorsque vous allez investir dans une SCPI internationale vous allez bénéficier de deux avantages majeurs. Le premier concerne la fiscalité. En investissant dans ce type de SCPI votre fiscalité sera beaucoup moins importante qu’en investissant dans une SCPI Française. Cet avantage devient flagrant dès lors que votre Tranche Marginale d’Imposition atteint ou dépasse les 30%.
Le second avantage est d’ordre stratégique, le fait de vous constituer des revenus provenant de différents pays vous permet de lisser les cycles économiques entre les différents pays notamment Européens. Malgré la mondialisation et au regard des sorties de crises économiques de ces dernières années nous voyons que certains pays sortent plus rapidement de telle ou telle crise et que tous les pays ne sont pas impactés au même moment ni avec la même intensité.
Différences entre SCPI nationales et SCPI internationales
Une SCPI nationale ou SCPI Française va investir exclusivement sur le territoire français. Elle pourra investir de manière diversifiée ou bien choisir dans sa stratégie une thématique qu’elle va privilégier comme les SCPI Santé. En général, les SCPI nationales vont faire en sorte de répartir leur patrimoine sur l’ensemble du territoire français. Toutefois certaines SCPI pourront privilégier, la Région Parisienne, d’autres au contraire vont miser sur le dynamisme économique des grandes agglomérations régionales.
Les SCPI Internationales de leurs cotés vont privilégier la localisation de leurs patrimoines à l’étranger, certaines de ces SCPI sont investies à 100% à l’étranger d’autres conserveront une partie de leurs actifs sur le territoire français. Du point de vue des thématiques d’investissements on pourra retrouver des SCPI thématiques comme les SCPI de bureaux, comme des SCPI diversifiées. Enfin certaines SCPI investiront dans plusieurs pays Européens comme d’autres SCPI se spécialiseront sur un seul pays. Ces dernières SCPI sont d’ailleurs en général spécialisées sur une thématique bien précise. Une SCPI internationale peut être une SCPI Européenne ou bien avoir un patrimoine localisé en partie en France ou même en dehors du continent Européen.
La principale différence entre une SCPI internationale et une SCPI française est surtout d’ordre fiscale.
Comment choisir une SCPI internationale
La première chose à prendre en compte avant d’investir dans une SCPI Internationale concerne votre fiscalité. En effet, si vous n’êtes pas imposable et que cet investissement ne génère pas une fiscalité sur les revenus à venir l’investissement dans une SCPI internationale n’est peut-être pas indispensable hormis le fait de vouloir mutualiser son risque locatif en étant présent sur plusieurs zones géographiques.
Il faut également tenir compte de votre processus d’investissement, par exemple si vous souhaitez investir en SCPI à crédit, certaines SCPI internationales ne sont pas financées à crédit par les banques. Vous avez ensuite le choix entre des SCPI de bureaux, de commerces, santé, logistique ou enfin des SCPI diversifiées.
Enfin si vous êtes résident à l’étranger, nous pensons notamment à ceux d’entre vous qui sont résidents au Royaume-Uni, et si vous êtes par exemple UK resident non-domiciled ou pas il faudra bien faire attention à la composition de la SCPI Internationale dans laquelle vous souhaitez investir. SCPI SOLUTION conseille depuis de nombreuses années les non-résidents et tout particulièrement ceux qui sont établis au Royaume-Uni, n’hésitez pas à nous contacter pour en savoir davantage.
Comment investir dans une SCPI internationale
Investir dans une SCPI internationale ne s’improvise pas, il y a de nombreux éléments à prendre en compte, comme votre patrimoine existant notamment en SCPI. Le montant que vous souhaitez investir, votre situation fiscale et géographique. Nous sommes à votre disposition pour vous renseigner.
Concernant le processus en lui-même il y a plusieurs façons d’investir en SCPI Internationale au sein de différentes enveloppes fiscales. Vous pouvez investir en SCPI internationales de différentes manières
- Au comptant
- A crédit
- En assurance vie
- Sur le PERin
- En démembrement viager
- En démembrement temporaire
- Vous pouvez choisir d’investir en nue-propriété
- En privilégiant l’usufruit
- En tant que personne physique
- Vous pouvez investir via une SCI à l’IS
- Pour placer la trésorerie ou augmenter les actifs de votre entreprise
Concernant un investissement à crédit tous les épargnants peuvent accéder à un crédit pour financer des SCPI même si vous êtes locataire.
Quelle est la fiscalité des SCPI internationales
La fiscalité des SCPI internationales diffère selon les pays où se trouve le patrimoine de la SCPI que vous allez choisir mais également de votre lieu de résidence et si vous allez investir en tant que personne morale ou physique.
Si vous investissez en tant que personne physique et que vous êtes résident en France, le régime fiscal variera entre la méthode du crédit d’impôt et celle du taux effectif selon les pays où se trouve le patrimoine de votre SCPI internationale.
Si vous investissez en tant que personne morale comme par exemple dans le cadre d’une SCI à l’IS, les différentes conventions fiscales internationales concernant les personnes morales stipulent que les personnes morales ne peuvent pas être fiscalisés dans deux états différents. Les revenus des SCPI internationales étant fiscalisés à la source, le revenu que vous percevez sur votre SCI à l’IS ne sera pas taxable en France.
Il existe de nombreuses options fiscales concernant les SCPI Internationales, notamment pour les donations pour vos enfants ou petits-enfants. Les droits de succession peuvent être très différents en fonction de la manière dont vous allez investir. Par exemple en assurance vie après votre décès les héritiers vont bénéficier d’un fort avantage fiscal. Avec un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire. La transmission est également un point fiscal important à prendre en compte au moment de votre investissement.
Quelles sont les meilleures SCPI Internationales
Pierval santé
La SCPI Pierval santé est une SCPI internationale thématique comme son nom l’indique Pierval Santé privilégie le domaine de la santé. Le patrimoine de la SCPI se réparti entre plusieurs pays Européens, Allemagne, Espagne, Irlande, Italie, Pays-Bas, Portugal, Royaume-Uni. Il est à noter que la SCPI Pierval Santé vient de réaliser son premier investissement au Canada. Un peu plus de 25% du patrimoine de la SCPI se trouve également en France. Ce n’est donc pas une SCPI Internationale à 100%
Sofidy Europe Invest
Sofidy Europe Invest est une SCPI Européenne qui mise sur la diversification de ses actifs. On y retrouve des bureaux, des commerces, des murs d’hôtels et actifs liés à la logistique. La SCPI Sofidy Europe Invest est 100% investie à l’étranger, notamment en Allemagne, Belgique, Espagne, Irlande, Pays-Bas et au Royaume-Uni
Corum Origin
Il s’agit de la première née des SCPI Internationales. Corum Origin a été lancé il y a maintenant plus de 10 ans. Elle est présente dans plus de 10 pays Européens dont la Finlande. La SCPI Corum Origin mise sur la diversification de son patrimoine. Sa stratégie privilégie également en plus du rendement une valorisation à long terme du prix de la part
Epargne Pierre Europe
C’est la dernière SCPI de chez Atland Voisin, il s’agit de la version Européenne d’une SCPI bien connue des épargnants la SCPI Epargne Pierre. Comme son ainée, Epargne Pierre Europe va privilégier la diversification des actifs qui composent le patrimoine de la SCPI.
Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen présente un avantage majeur aux yeux des épargnants. Il s’agit de l’une des rares SCPI à 0% de frais de souscription. Il s’agit d’une SCPI diversifiée dont 23% du patrimoine se trouve en France. Ces actifs se répartissent entre 5 pays Européens en plus de la France. Iroko Zen est l’une des SCPI préférée des épargnants.
Cœur d’Europe
SCPI de chez Sogenial Immobilier, la SCPI Cœur d’Europe est une SCPI récente. Les SCPI Sogénial présentent la particularité de délivrer un rendement résilient très au-dessus du rendement moyen des SCPI et avec un prix de part qui s’apprécie très régulièrement. Coeur d’Europe figure parmi dans le TOP10 de nos meilleures SCPI.
SCPI Ncap Continent
Norma capital est la société de gestion qui préside aux destinées de cette SCPI lancée fin 2022. Le patrimoine diversifié de la SCPI se répartie entre l’Espagne et la Belgique, il s’agit donc d’une SCPI 100% Européenne. Ncap Continent vise un rendement annuel supérieur à 5%.
SCPI LOG IN
La SCPI Log In est également une SCPI récente. Il s’agit d’une SCPI thématique 100% Européenne. La SCPI mise sur la réindustrialisation du continent Européen ainsi que sur le domaine de la logistique. SCPI 100% Européenne, l’Espagne représente la partie la plus importante du patrimoine de la SCPI LOG IN en termes de taille.
SCPI COMETE
Il s’agit de la plus récente des SCPI Internationales puisqu’elle a été lancée le 18 decembre 2023. COMETE a pour objectif la constitution d’un patrimoine diversifié en France et à l’étranger permettant de délivrer un rendement potentiel de 6%. Dans un premier temps Européenne la SCPI COMETE pourra investir au Canada, mais également en Australie et en Nouvelle-Zélande.
