Faut-il encore investir en SCPI ?
Entre les différents commentaires que l’on entend sur l’évolution du marché immobiliers et les dernières annonces de la BCE (Banque Centrale Européenne), de nombreux observateurs restent sceptiques : faut-il encore investir en SCPI ? Les SCPI connaissent un réel engouement depuis 10 ans. Sa collecte a été multiplié par plus de 3 en moins de 10 ans. La crise immobilière fait craindre à certains une baisse du prix des parts et du rendement. D’autres encore reporte leurs investissement dans le cas d’un investissement à crédit en espérant une baisse des taux ? Est-ce une bonne stratégie ? pas si sûr. Eléments de réponses.
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Le rendement
Faut-il encore investir en SCPI ?
L’ASPIM annonce un rendement moyen des SCPI en 2023 de 4,52% Soit un rendement en ligne en avec les prévisions de l’ASPIM en début d’année. Toutefois les rendements des SCPI sont très différents selon les sociétés de gestion. Si les SCPI les moins performantes procurent un rendement de 4%, d’autres SCPI distribuent un rendement de plus de 6% voire 7% pour les meilleures, et ce, sans compter l’augmentation du prix des parts de certaines d’entre elles.
Les SCPI donnent accès à l’immobilier professionnel et résidentiel aux épargnants dès quelques centaines d’euros d’investissement. Ce nouveau véhicule d’investissement immobilier suscite auprès des épargnant un grand engouement. Cet attrait se justifie notamment au regard du couple rendement-risque que proposent les SCPI.
Faut-il encore investir en SCPI ? Comme on peut le constater sur le graphique ci-dessous la collecte des SCPI a été multiplié par plus de trois en dix ans. De produit de niche il y a quelques années encore la SCPI fait désormais partie de la panoplie patrimoniale que se doivent de détenir les épargnants. On notera par ailleurs que les SCPI ont très résistées aux dernières crises. Qu’il s’agisse de la crise sanitaire ou de la crise géopolitique actuelle. La question est la suivante : comment la collecte va-t-elle pouvoir se maintenir face aux récentes hausses des taux ?
Une partie des épargnants préfèrent attendre avant de se lancer dans un investissement en SCPI à crédit en espérant une baisse des taux de crédit. Une baisse des prix de l’immobilier est également apparue ces derniers mois dans plusieurs régions et en Europe. Certaines SCPI ont vu le prix de leurs baisser en 2023. Cependant on notera que d’autres SCPI ont vu le prix de leurs parts augmenter. Ce marché de plus en plus complexe nécessite de faire appel à des experts pour constituer le meilleur portefeuille de SCPI possible.
Faut-il encore investir en SCPI ? Afin qu’un produit d’investissement attire les épargnants, le rendement escompté se doit d’être supérieur à celui des OAT (obligations assimilables du trésor plus connues sous le nom d’obligation d’état), Les OAT étant assimilées à des produits sans risques. Mais également que ce rendement puisse être supérieur à celui de l’épargne réglementée (Livret A, LLDS) et même fond en € des contrats d’assurance vie.
Les taux de l’épargne réglementée en 2024 sont de 3% soit largement en dessous du rendement des SCPI qui est de 4,52%.
Faut-il encore investir investir en SCPI ? Alors bien entendu il y aura des SCPI dont les performances seront inférieures à ce taux de 4,52%. Alors que d’autres réaliseront des performances bien au-dessus du rendement moyen annuel des SCPI en 2023. Même si le rendement des SCPI que recommande SCPI SOLUTION n’est pas garanti, les SCPI que nous recommandons ont toujours fait mieux que le rendement moyen annuel des SCPI.
La baisse du prix des parts en 2023
Faut-il encore investir en SCPI ?
Si malgré la récente hausse des taux le rendement des SCPI ne devrait pas baisser en 2023. C’est du côté de l’évolution du prix des parts que l’actualité s’est faite. Certaines SCPI ont vu le prix de leurs parts baisser en 2023. Pour la plupart il s’agit de SCPI gérées par des acteurs qui ne sont pas des “pure players” SCPI à quelques rares exception près. D’autre part il s’agit de SCPI qui ont essentiellement sur des surfaces de bureaux importantes en région Parisienne.
Faut-il encore investir en SCPI ? Il faut savoir que c’est l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui fixe les règles du jeu en la matière. Selon les règles de l’AMF le prix doit varier dans une fourchette de 10% à la baisse comme à la hausse de la valeur de la reconstitution du patrimoine de la SCPI avant que la société de gestion ne soit obligée de baisser ou augmenter le prix de la part d’une SCPI.
Il faut également savoir que plusieurs sociétés de gestion ont fait le choix pour leurs SCPI d’afficher un prix de la part inférieur à sa valeur de reconstitution. Les épargnants bénéficient ainsi d’une décote du prix d’achat. Mais cela offre également une marge de sécurité aux sociétés de gestion en cas de baisse de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.
Quelles SCPI pourraient encore souffrir ?
Faut-il encore investir en SCPI ?
En toute logique les SCPI dont le patrimoine est le plus ancien et investi dans des grandes surfaces de bureaux pourrait éventuellement souffrir d’une nouvelle baisse du prix des parts. Il faut savoir que l’AMF impose aux sociétés de gestion de procéder à une expertise de leur patrimoine régulièrement.
Les dernières recommandations de l’AMF en la matière date de l’été dernier a un moment où la baisse de l’immobilier n’était pas encore complètement “pricé” par le marché. D’autre part lorsqu’une expertise a lieu par exemple en juin, les experts vont prendre en compte les dernières transactions enregistrées sur le secteur concerné pour des biens équivalents. Or, il s’écoule un laps de temps entre le moment où la transaction est effectuée à un prix donné et son enregistrement. Durant ce laps de temps, le marché peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Nous ne sommes donc pas à l’abri de quelques baisses de prix de parts sur certaines SCPI début 2024.
Faut-il encore investir en SCPI ? Au niveau Européen on constate une forte demande à Varsovie, Dublin ou encore Londres. Selon plusieurs études de grandes banques Européennes le taux des loyer prime s’est envolé ces derniers mois pour l’immobilier de bureaux dans les quartiers les plus prisés. A contrario d’autres immeubles de bureaux dans des quartiers moins attractifs ont vu leurs loyers diminuer.
Du coté des murs de commerces, si le secteur a souffert avec la crise sanitaire on remarque une nette amélioration et des rendements performants. Nous pensons notamment à la SCPI Altixia Commerces avec un rendement de 5,31% en 2023. Là aussi l’objectif de rendement est maintenu par la société de gestion.
Faut-il encore investir en SCPI ? Toutes les études sur l’immobilier commercial concordent en ce sens, on assiste à hausse des loyers dans l’immobilier commercial et une revalorisation importante des meilleurs actifs.
Comme toujours dans l’immobilier c’est l’emplacement et la qualité des locataires qui fait la différence. De nouveaux facteurs entrent également en ligne de compte avec l’ISR avec notamment les aspects liés à l’environnement et la flexibilité des actifs.
Faut-il encore investir en SCPI ? En conclusion les SCPI pourront donc avoir des performances très variables en fonction de leur patrimoine existant et de leurs orientations stratégiques. Les SCPI récentes par exemple vont certainement bénéficier de ce contexte. En effet, elles sont pleine phase de constitution de leurs patrimoines. Quel que soit leur stratégie en termes sectorielles ou géographiques elles vont pouvoir faire l’acquisition d’actifs à bon comptes. C’est tout bénéfice pour les épargnants qui peuvent ainsi entrevoir de réelles perspectives de revalorisation des actifs de ces SCPI, et donc du prix de leurs parts. De plus ces SCPI mise sur la diversification sectorielle et géographique de leurs patrimoines.
Faut-il encore investir en SCPI ? La baisse de l’immobilier ? une opportunité pour les SCPI récentes
Nous pensons notamment aux SCPI suivantes :
ALTIXIA CADENCE XII Une SCPI diversifiée avec un objectif de rendement de 5,60% en 2023.
COMETE la dernier SCPI internationale lancée par Alderan le 18 décembre 2023.
CŒUR D’EUROPE La SCPI Européenne de chez Sogenial, l’avantage des SCPI Européennes
CŒUR DE REGIONS Une SCPI Régionale diversifiée avec un rendement de plus de 6%.
EPARGNE PIERRE EUROPE La version Européenne de la SCPI Epargne Pierre.
EPSILON 360 La SCPI Small Cap du marchés, de nombreuses opportunités d’investissements pour la SCPI.
IROKO ZEN La SCPI Européenne diversifiée à 0% de frais de souscription.
NCAP CONTINENT La dernière née des SCPI Européennes avec plus de 6,5% de rendement en 2023.
SOFIDY EUROPE INVEST Sofidy une gestion de bon père de famille enfin une SCPI Européenne.
Les SCPI ? c’est le moment
Faut-il encore investir en SCPI en 2024 ?
C’est le bon moment pour investir en SCPI, surtout en se tournant vers des SCPI Récentes et Européennes en fonction de votre fiscalités. Les SCPI récentes présentent un avantage majeur par rapport à des SCPI déjà bien établies.
Des SCPI comme Comète par exemple vont bénéficier de la baisse du prix de l’immobilier pour constituer leurs patrimoines au meilleur moment dans un marché qui a déja baissé. De plus les institutionnels qui font appel à l’effet de levier pour investir dans l’immobilier ne sont pas encore de retour sur le marché à cause des taux de crédit encore élevés. Même si certains spécialistes annoncent des premières baisses de taux au second semestre 2024. Les sociétés de gestion sont donc en position de force lors des négociations avec des concurrents en moins à l’acquisition et des liquidités grâce à la collecte récurrente.
Au niveau des inconvénients des SCPI il convient de noter que ces dernières sont un placement dont le capital n’est pas garanti. Ainsi en cas d’une baisse importante et continue du marché immobilier en Europe pourrait entraîner une nouvelle baisse du prix des parts des SCPI. Cependant la baisse est déjà fortement prise en compte par le marché, et sur le long terme le “trend” est haussier.
Il faut toutefois noter que les SCPI sont des produits d’investissements immobiliers spécifiques au marché français. Les fondamentaux des SCPI restent solides et très différents des autres produits immobiliers que l’on peut trouver en Europe comme les REITS dont les anglo-saxons sont friands.
Faut-il encore investir en SCPI ? Les fondamentaux des SCPI sont plus solides que ceux des REITS, tout d’abord la SCPI est un investissement patrimonial de bon père de famille. Les REITS de leurs cotés étant des produits cotés en bourse donc beaucoup plus spéculatifs. Il faut également noter que les SCPI sont très peu endettées. De plus avec la récente hausse des taux, les SCPI diminuent leur taux d’endettement. Quand les REITS de leur coté font jouer l’effet de levier au maximum pour crée de la performance et avec les taux actuels cela impacte de fait leurs performances.
Enfin les SCPI étant un produit d’investissement à long terme, il y a peu d’épargnants qui revendent leurs SCPI. Tout au plus nous assistons chez SCPI SOLUTION à des reventes de parts en cas de « revers de fortune » ou bien lors de successions lorsque les héritiers désirent récupérer du cash en revendant les parts de SCPI des défunts.
Comment investir en SCPI en 2024 ?
Faut-il encore investir en SCPI ?
Les SCPI bénéficient d’un intérêt majeur si l’on investi avec une stratégie à long terme. Un rendement performant et régulier De réelles perspectives de revalorisation du prix de la part à long terme. Si l’on prend l’exemple d’une SCPI comme Immorente qui bénéficie d’un important track-record en termes de temps. On s’aperçoit que sa performance est meilleure que celle du CAC40 sur les 30 dernières années.
Faut-il encore investir en SCPI ? Les épargnants souhaitant investir en SCPI doivent garder présent à l’esprit plusieurs éléments avant de se lancer. Diversifier les zones géographiques et sectorielles. Mais également les sociétés de gestion. Envisager d’acquérir des SCPI dans une optique d’investissement à long terme. La seule SCPI que l’on peut envisager d’acquérir à court terme est la SCPI IROKO ZEN dont les frais de souscription sont de 0% et le rendement performant. Toutefois il conviendra de la garder au moins trois ans. En effet c’est le laps de temps imposé par la société de gestion pour ne pas prendre de frais de sortie à l’épargnant. Dans le cas contraire ces derniers sont de 5%.
Faut-il encore investir en SCPI ? Il faut également bien garder présent à l’esprit la manière dont vous allez investir. Au comptant ? A crédit ? en démembrement ? en assurance vie ? en tant que personne physique ou via une SCPI à l’IS ? Etes-vous résident en France ou à l’étranger ?
L’aspect fiscal est également primordial.
Enfin pour les nouveaux processus d’investissements en SCPI comme les versements programmés et le réinvestissement des dividendes permet de lisser en permanence votre prix d’entrée sur le marché des SCPI et d’investir progressivement.
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Faut-il encore investir en SCPI le mot de l’expert.
Il est peu probable qu’un contexte aussi favorable se représente à court terme. Une baisse de l’immobilier déjà “pricé” par le marché, et quelques SCPI lancées récemment. De plus même si les taux de crédit sont encore élevés il reste intéressant d’opter pour ce processus d’investissement. Pour un effort d’épargne mensuel d’environ 300 euros par mois sur 15 ans c’est un patrimoine de 100 000 euros de SCPI que vous allez constituer.
