Classement des SCPI Européennes
Septembre 2007, lancement de première SCPI Européenne Actipierre Europe, mais c’est en 2013 avec Novapierre Allemagne 2 que comment vraiment l’histoire des SCPI Européenne, Classement des SCPI Européennes, comment choisir une SCPI Européenne. Depuis 2013, les sociétés de gestion ont pour la plupart, lancés leur SCPI Européenne. Certaines sociétés de gestion se sont cantonnées à la zone euro, d’autres élargissant leurs champs d’investissement à toute l’Europe, et quelques une s’aventurant même outre-Atlantique comme la SCPI Pierval Santé qui vient de réaliser ses premières acquisitions au Canada. Pourquoi investir en SCPI Européennes ? quel est l’intérêt d’investir dans une SCPI Européenne ? quelle est la fiscalité des SCPI Européennes ? Voici quelques unes des questions concernant les SCPI Européennes auxquelles nous allons tenter de répondre.
Investir avec SCPI SOLUTION c’est profiter de l’offre la plus large du marché. Mais également de la meilleure offre commerciale. Un investissement en SCPI sans aucun frais c’est désormais possible. Devenez Epargnant Partenaire Contactez nos conseillers au 01 88 32 97 48 ou par email.
Pourquoi investir dans une SCPI Européenne ?
Classement des SCPI Européennes- Les raisons d’investir dans les SCPI Européennes
Il y deux points fondamentaux qui nous poussent à conseiller à nos clients d’investir dans les SCPI Européennes.
- Le premier aspect est de l’ordre de l’optimisation du couple rendement/risque, et tout particulièrement de la partie risque de ce dernier. Il s’agit ici de mutualiser encore davantage votre risque locatif en diversifiant votre patrimoine immobilier sur plusieurs pays Européens
- Le second aspect réside dans la fiscalité favorable des SCPI Européennes comparée à celle des SCPI dont le patrimoine se trouve en France. La fiscalité des SCPI Européenne est la principale raison du succès de ces dernières.
Ces deux points devraient vous permettre de mieux appréhender le classement des SCPI Européennes selon vos propres critères.
Classement des SCPI Européennes, tout ce qu’il faut savoir
L’optimisation du couple rendement/risque grâce à la diversification du patrimoine
Espace Schengen, mondialisation, Union Européenne, libre circulation des capitaux, collecte croissante des SCPI. Il était naturel qu’à un moment ou à un autre les SCPI franchissent le pas de commencer à investir en dehors de nos frontières. Et ce pour plusieurs raisons, chercher de nouvelles sources de rendement et valorisation pour les SCPI. Une demande croissante de diversification géographique et d’optimisation fiscale des épargnants. En effet, le patrimoine immobilier des Français se situe essentiellement en France, il subit donc de plein fouet la pression fiscale française.
L’optimisation des revenus des SCPI.
Il ne faut pas se voiler la face. La fiscalité des revenus fonciers en Europe, c’est le principal attrait qui pousse de plus en plus d’investisseurs dans les bras des SCPI Européennes. En effet, il suffit de regarder du coté des conventions fiscales entre les différents états Européens et de la clémence qu’elles induisent de la part de l’administration fiscale française pour comprendre le fort pouvoir d’attraction des SCPI Européennes. Tout particulièrement auprès des contribuables dont la TMI se situe à 30% et plus et pour les épargnants non-résidents et expatriés. Sans oublier le cas particuliers des personnes morales, notamment les SCI à l’IS.
Quelle est la fiscalité des SCPI Européennes ?
Classement des SCPI Européennes – SCPI Européennes, les conventions fiscales
Selon le code général des impôts (CGI) chaque foyer fiscal qui réside en France se doit de déclarer l’ensemble des revenus qu’il touche de par le monde auprès de l’administration fiscale.
Toutefois, il faudra lorsque vous résidez en France et que vous percevez des revenus de l’étranger que vous vous référiez à la convention fiscale entre la France et le pays étranger dont sont issus ces revenus.
Ces différentes conventions vous permettront de déterminer les points suivants :
- Mes revenus étrangers sont-ils imposables en France ou sont-ils exonérés
- Dois-je déclarer ces revenus en France ou pas
- Dans le cas où ces revenus sont imposables en France, quel l’article de ces conventions fiscales et les mécanismes permettant d’éviter une double taxation dès lors que ces revenus sont déjà fiscalisés à l’étranger.
Les revenus des SCPI sont considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. S’agissant de revenus fonciers provenant de l’étranger, un épargnant français doit donc déclarer en principe ces revenus à l’aide du Cerfa 2047. Toutefois s’agissant des SCPI vous pouvez déclarer ces revenus dans les cases dédiées au sein de votre déclaration 2042 habituelle.
Tout ceci semble bien savant mais il n’en est rien, les sociétés de gestion procurant aux associés des SCPI Européennes annuellement un Imprimé Fiscal Unique (IFU) sur lequel est mentionné le montant à déclarer et la case correspondante sur votre déclaration d’impôt.
Les revenus des SCPI Européennes doivent être déclarés pour que puisse s’appliquer les différentes règles de calcul de la fiscalité en fonction du pays d’origine de ces revenus. Taux effectif global ou crédit d’impôt.
Les différents régimes fiscaux applicables aux SCPI Européennes
Classement des SCPI Européennes – Le crédit d’impôt
La méthode dite du crédit d’impôts s’applique aux dividendes des SCPI dont le patrimoine se trouve en tout ou en partie dans les pays suivants :
- Allemagne
- Espagne
- Italie
Les associés dont les SCPI possèdent du patrimoine dans les pays cités ci-dessus vont bénéficier d’une fiscalité réduite, le régime du crédit d’impôt implique que le contribuable français va réduire sa fiscalité grâce à un article se trouvant dans les conventions fiscales signées entre la France et ces trois pays. Prenons par exemple l’article 20 de la convention fiscale signée entre la France et l’Allemagne :
Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent de la République fédérale et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident de France. L’impôt allemand n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France. Mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la base duquel ces revenus sont compris. » « Ce crédit d’impôt est égal à :au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus » et est calculé de la manière suivante : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net
Classement des SCPI Européenne – L’exonération ou taux effectif.
La méthode du taux effectif s’applique quant à elle à la plupart des autres pays Européens.
Nous pourrions par exemple citer les pays suivants :
- Belgique
- Finlande
- Irlande
- Portugal
Cette méthode induit un résultat qui s’obtient en deux temps. On va d’abord calculer votre taux moyen d’imposition si revenus avaient été de source Française. Puis on va appliquer ce taux à la base taxable en France sans toutefois prendre en compte les dividendes des SCPI Européennes.
Ce à quoi nous entendons souvent comme réponse : c’est bien compliqué. Alors en Français dans le texte et afin de vous permettre de visualiser le résultat fiscal de votre investissement en SCPI Européennes. La fiscalité des SCPI Européennes va être égale à votre Tranche Marginale d’Imposition (tranche à laquelle est imposée la partie supérieure de vos revenus) – votre Taux Moyen d’Imposition (Tranche à laquelle sont imposés la totalité de vos revenus).
Les méthodes du crédit d’impôts et de l’exonération d’impôts donnent les mêmes résultats il n’y a donc pas plus d’intérêt à choisir une SCPI Européenne Allemande qu’une SCPI Européenne Belge. D’autre part les prélèvements sociaux sont exonérés et couverts par les conventions fiscales visant à supprimer la double imposition.
Notre classement des SCPI Européennes.
Classement des SCPI Européennes – Quelles SCPI choisir
Ce classement est établi en fonction de différents facteurs comme le pourcentage du patrimoine de la SCPI à l’étranger, Son dividende 2022, ses prévisions de dividende 2023 (lorsque nous les connaissons), sa thématique et les sociétés de gestion. Le classement est par ordre alphabétique et non pas par ordre de préférence. Une SCPI pouvant convenir à un profil d’épargnant particulière et ne pas convenir à un autre type d’épargnant.
Nous ne prenons en compte dans ce classement que les SCPI dont au moins 50% du patrimoine se trouve à l’étranger.
Enfin comme pout tout investissement, il est recommandé de miser sur la diversification, notamment des sociétés de gestion.
| SCPI | Thématique | Société de Gestion | % à l’étranger | Rendement 2022 | Prévision 2023 |
| AEW diversification Allemagne | Bureaux | AEW Patrimoine | 100% | 3,17% | 4,00% |
| Atream Hôtels | Hôtellerie | Atream | 100% | 5,05% | 5,00% |
| Cœur d’Europe | Diversifiée | Sogénial | 100% | 6,10% | 6,40% |
| Corum Origin | Diversifiée | Corum | 96% | 6,88% | 6,00% |
| Corum XL | Diversifiée | Corum | 100% | 5,97% | 5,50% |
| Epargne Pierre Europe | Diversifiée | Atland Voisin | 100% | NA | 6,00% |
| Eurion | Diversifiée | Corum | 100% | 6,47% | 4,50% |
| Eurovalys | Bureaux | Adevenis | 100% | 4,57% | 4,50% |
| Interpierre Europe Centrale | Bureaux | Paref Gestion | 100% | 5,37% | 5,50% |
| Iroko ZEN | Diversifée | Iroko | 50% | 7,04% | 6,50% |
| NCAP Continent | Diversifiée | Norma Capital | 100% | NA | 6,00% |
| Novapierre Allemagne 2 | Commerces | Paref Gestion | 100% | 4,50% | 4,50% |
| PF Hospitalité Europe | Santé et Education | Périal AM | 100% | 4,00% | 4,50% |
| Pierval Santé | Santé | Euryale AM | 70% | 5,35% | 5,00% |
| Sofidy Europe Invest | Diversifiée | Sofidy | 100% | 4,65% | 4,80% |
NB : les rendements sont exprimés en Taux de Distribution (TD) conformément aux normes ASPIM. Pour en savoir plus sur les indicateurs des SCPI consultez notre lexique des SCPI.
Les supers pouvoirs de la SCI à l’IS pour les SCPI Européennes
Classement des SCPI Européennes l’astuce SCPI solution
Une SCI à l’IS est une personne morale. Ses contraintes et obligations sont donc différentes de celles d’une personne physique.
- Obligation de tenir une comptabilité
- Rédaction des statuts de la SCI
Dans un cas comme dans l’autre nous vous conseillons d’éviter de jouer les apprentis sorciers ou de céder aux sirènes de ceux qui disent savoir tout faire.
On ne s’improvise pas expert-comptable pas plus que Notaire. Si vous souhaitez créer une SCI pour investir en SCPI Européennes, nous vous recommandons vivement d’aller voir un notaire pour la création de vos statuts. En effet en cas de contrôle fiscal, la première chose que va chercher l’inspecteur des impôts c’est le tampon du notaire sur les statuts de la SCI.
Enfin il est également vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour les bilans annuels de la SCI à l’IS.
Si vous n’avez ni notaire ni expert-comptable ou seulement l’un ou l’autres, SCPI SOLUTION met à votre disposition nos partenaires experts-comptables et notaires.
Des avantages d’investir en SCPI Européenne via une SCI à l’IS.
Ils sont nombreux et principalement fiscaux.
- Imputation des intérêts d’emprunts sur les revenus de la SCPI Européenne en cas de financement à crédit
- Les revenus de la SCPI Européenne ne seront pas imposables à l’IS, ces derniers étant déjà fiscalisés à la source dans le pays où se trouve le patrimoine de la SCPI.
Le financement des SCPI Européennes à crédit dans une SCI à l’IS.
Il est tout à fait possible d’investir en SCPI à crédit via une SCI à l’IS. Cela vaut également pour les SCPI Européennes. Si les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus d’une SCPI Européenne pour un particulier. Ces mêmes intérêts d’emprunt sont déductibles dans le cadre d’un investissement à crédit dans des SCPI Européennes pour une personne morale.
La fiscalité des SCPI Européennes dans une SCI à l’IS.
La législation fiscale sur les sociétés en Europe est particulièrement claire sur ce point. Une personne morale est imposée uniquement dans le pays où elle perçoit des revenus et non dans son pays d’origine sauf si elle perçoit des revenus dans son pays d’origine.
En d’autres termes, dans la mesure où les revenus fonciers sont prélevés à la source dans les pays Européens, les revenus issus de vos SCPI Européennes ne seront pas taxables en France dans le cadre d’un investissement via une SCI à l’IS.
Pourquoi investir en SCPI avec SCPI SOLUTION ?
Histoire
Notre histoire, nous sommes désormais dans notre 20ème année d’existence. Durant cette période nous avons accompagnés des centaines d’épargnants dans leurs investissements en SCPI. Que ce soit au comptant ou à crédit. En démembrement. Dans le cadre de contrats d’assurance vie ou de PER.
Mais également du conseil en assurance vie et sur vos PER. Des mandat de conseils en gestion d’actif au performance fee absolu sur vos comptes titres et PEA.
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Membre fondateur de l’ANACOFI CIF
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