Faut-il encore investir en SCPI ?
Entre les différents commentaires que l’on entend sur l’évolution du marché immobiliers et les dernières annonces de la BCE (Banque Centrale Européenne), de nombreux observateurs restent sceptiques : faut-il encore investir en SCPI ? Les SCPI connaissent un réel engouement depuis 10 ans. Sa collecte a été multiplié par plus de 3 en moins de 10 ans. La crise immobilière fait craindre à certains une baisse du prix des parts et du rendement. D’autres encore reporte leurs investissement dans le cas d’un investissement à crédit en espérant une baisse des taux ? Est-ce une bonne stratégie ? pas si sûr. Eléments de réponses.
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Le rendement
Faut-il encore investir en SCPI ?
L’ASPIM prévoit un rendement moyen des SCPI en 2023 qui devrait se situer à plus de 4,50% Soit un rendement en ligne en 2022 voire éventuellement un peu plus performant.
Les SCPI donnent accès à l’immobilier professionnel et résidentiel aux épargnants dès quelques centaines d’euros d’investissement. Ce nouveau véhicule d’investissement immobilier suscite auprès des épargnant un grand engouement. Cet attrait se justifie notamment au regard du couple rendement-risque que proposent les SCPI.
Faut-il encore investir en SCPI ? Comme on peut le constater sur le graphique ci-dessous la collecte des SCPI a été multiplié par plus de trois en dix ans. De produit de niche il y a quelques années encore la SCPI fait désormais partie de la panoplie patrimoniale que se doivent de détenir les épargnants. On notera par ailleurs que les SCPI ont très résistées aux dernières crises. Qu’il s’agisse de la crise sanitaire ou de la crise géopolitique actuelle. La question est la suivante : comment la collecte va-t-elle pouvoir se maintenir face aux récentes hausses des taux ?
Une partie des épargnants préfèrent attendre avant de se lancer dans un investissement en SCPI à crédit en espérant une baisse des taux de crédit. Une baisse des prix de l’immobilier est également apparue ces derniers mois dans plusieurs régions.
Faut-il encore investir en SCPI ? Afin qu’un produit d’investissement attire les épargnants, le rendement escompté se doit d’être supérieur à celui des OAT (obligations assimilables du trésor plus connues sous le nom d’obligation d’état), Les OAT étant assimilées à des produits sans risques.
Les taux de la dette souveraine française en 2023 est aux alentours de 2,5% soit largement en dessous du rendement prévu par l’ASPIM des SCPI aux alentours de 4,5%.
Faut-il encore investir investir en SCPI ? Alors bien entendu il y aura des SCPI dont les performances seront inférieures à ce taux de 4,5%. Alors que d’autres réaliseront des performances bien au-dessus du rendement moyen annuel des SCPI en 2023. Même si le taux annuel des SCPI que recommande SCPI SOLUTION n’est pas garanti, les SCPI que nous recommandons ont toujours fait mieux que le rendement moyen annuel des SCPI.
Pas de baisse du prix de la valeur des parts des SCPI
Faut-il encore investir en SCPI ?
Si malgré la récente hausse des taux le rendement des SCPI ne devrait pas baisser en 2023. C’est du côté de l’évolution du prix des parts que se tournent les yeux des observateurs. Certains d’entre eux craignant une baisse du prix des parts SCPI.
Faut-il encore investir en SCPI ? Il faut savoir que c’est l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui fixe les règles du jeu en la matière. Selon les règles de l’AMF le prix doit varier dans une fourchette de 10% à la baisse comme à la hausse de la valeur de la reconstitution du patrimoine de la SCPI avant que la société de gestion ne soit obligée de baisser ou augmenter le prix de la part d’une SCPI.
En 2022 l’ASPIM estime que cette valeur à baissé de 1,5%. Ce qui induit donc que le prix des parts des SCPI n’a pas baissé et ne baissera pas en 2023. Il faut également savoir que les sociétés de gestion ont fait le choix pour leurs SCPI d’afficher un prix de la part inférieur à sa valeur de reconstitution. Les épargnants bénéficient ainsi d’une décote du prix d’achat. Mais cela offre également une marge de sécurité aux sociétés de gestion en cas de baisse de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.
Quelles SCPI pourraient souffrir ?
Faut-il encore investir en SCPI ?
En toute logique les SCPI dont le patrimoine est le plus ancien pourrait éventuellement souffrir d’une baisse importante de la valeur de l’immobilier.
Mais là encore il convient d’être prudent. En effet si le prix de l’immobilier a baissé par exemple en moyenne dans les bureaux, il n’en est rien dans certaines régions. Nous pensons notamment au quartier central des affaires (QCA) ou certaines grandes métropoles économiques régionales. Certaines SCPI de bureaux comme Aestiam Placement Pierre parvenant ainsi à procurer un rendement à plus de 5% en 2022 et cet objectif de rendement est maintenu par la société de gestion en 2023.
Faut-il encore investir en SCPI ? Au niveau Européen on constate une forte demande à Varsovie, Dublin ou encore Londres. Selon plusieurs études de grandes banques Européennes le taux des loyer prime s’est envolé ces derniers mois pour l’immobilier de bureaux dans les quartiers les plus prisés. A contrario d’autres immeubles de bureaux dans des quartiers moins attractifs dont les loyers ont baissé.
Du coté des murs de commerces, si le secteur a souffert avec la crise sanitaire on remarque une nette amélioration et des rendements performants. Nous pensons notamment à la SCPI Altixia Commerces avec un rendement de 5,34% en 2022. Là aussi l’objectif de rendement est maintenu par la société de gestion.
Faut-il encore investir en SCPI ? Toutes les études sur l’immobilier commercial concordent en ce sens, on assiste à hausse des loyers dans l’immobilier commercial et une revalorisation importante des meilleurs actifs.
Comme toujours dans l’immobilier c’est l’emplacement et la qualité des locataires qui fait la différence. De nouveaux facteurs entrent également en ligne de compte avec l’ISR avec notamment les aspects liés à l’environnement et la flexibilité des actifs.
Faut-il encore investir en SCPI ? En conclusion les SCPI pourront donc avoir des performances très variables en fonction de leur patrimoine existant et de leurs orientations stratégiques. Les SCPI récentes par exemple vont certainement bénéficier de ce contexte. En effet, elles sont pleine phase de constitution de leurs patrimoines. Quel que soit leur stratégie en termes sectorielles ou géographiques elles vont pouvoir faire l’acquisition d’actifs à bon comptes. C’est tout bénéfice pour les épargnants qui peuvent ainsi entrevoir de réelles perspectives de revalorisation des actifs de ces SCPI, et donc du prix de leurs parts. De plus ces SCPI mise sur la diversification sectorielle et géographique de leurs patrimoines.
Faut-il encore investir en SCPI ? La baisse de l’immobilier ? une opportunité pour les SCPI récentes
Nous pensons notamment aux SCPI suivantes :
ALTIXIA CADENCE XII Une SCPI diversifiée avec un objectif de rendement de 5,60% en 2023.
CŒUR D’EUROPE La SCPI Européenne de chez Sogenial, l’avantage des SCPI Européennes
CŒUR DE REGIONS Une SCPI Régionale diversifiée avec un rendement de plus de 6%.
EPARGNE PIERRE EUROPE La version Européenne de la SCPI Epargne Pierre.
EPSILON 360 La SCPI Small Cap du marchés, de nombreuses opportunités d’investissements pour la SCPI.
IROKO ZEN La SCPI Européenne diversifiée à 0% de frais de souscription.
NCAP CONTINENT La dernière née des SCPI Européennes 5% de remise sur le prix de la parts jusqu’au 10 juillet 2023.
PF HSOPITALITE EUROPE La SCPI Européenne de chez Périal AM une valeur sûre des SCPI.
SOFIDY EUROPE INVEST Sofidy une gestion de bon père de famille enfin une SCPI Européenne.
Les SCPI des fondamentaux solides
Faut-il encore investir en SCPI en 2023 ?
Malgré le fait que la banque centrale a récemment émis un avis concernant les véhicules d’investissements immobiliers, qui selon elles pourraient avoir à subir une demande de retraits importante. Auquel cas certains fonds immobiliers seraient contraints de vendre rapidement un partie de leurs actifs afin de pouvoir rembourser les épargnants qui souhaiteraient vendre, cela entraînerait une baisse du marché immobilier en Europe.
Au niveau des inconvénients des SCPI il convient de noter que ces dernières sont un placement dont le capital n’est pas garanti. Ainsi en cas d’une baisse importante et continue du marché immobilier en Europe pourrait entraîner une baisse du prix des parts des SCPI.
Il faut toutefois noter que les SCPI sont des produits d’investissements immobiliers spécifiques au marché français. Les fondamentaux des SCPI restent solides et très différents des autres produits immobiliers que l’on peut trouver en Europe comme les REITS dont les anglo-saxons sont friands.
Faut-il encore investir en SCPI ? Les fondamentaux des SCPI sont plus solides que ceux des REITS, tout d’abord la SCPI est un investissement patrimonial de bon père de famille. Les REITS de leurs cotés étant des produits cotés en bourse donc beaucoup plus spéculatifs. Il faut également noter que les SCPI sont très peu endettées. De plus avec la récente hausse des taux, les SCPI diminuent leur taux d’endettement. Quand les REITS de leur coté font jouer l’effet de levier au maximum pour crée de la performance et avec les taux actuels cela devient particulièrement risqués.
Enfin les SCPI étant un produit d’investissement à long terme, il y a peu d’épargnants qui revendent leurs SCPI. Tout au plus nous assistons chez SCPI SOLUTION à des reventes de parts en cas de « revers de fortune » ou bien lors de successions lorsque les héritiers désirent récupérer du cash en revendant les parts de SCPI des défunts.
Comment investir en SCPI en 2023 ?
Faut-il encore investir en SCPI ?
Les SCPI bénéficient d’un intérêt majeur si l’on investi avec une stratégie à long terme. Un rendement performant et régulier De réelles perspectives de revalorisation du prix de la part à long terme. Si l’on prend l’exemple d’une SCPI comme Immorente qui bénéficie d’un important track-record en termes de temps. On s’aperçoit que sa performance est meilleure que celle du CAC40 sur les 30 dernières années.
Faut-il encore investir en SCPI ? Les épargnants souhaitant investir en SCPI doivent garder présent à l’esprit plusieurs éléments avant de se lancer. Diversifier les zones géographiques et sectorielles. Mais également les sociétés de gestion. Envisager d’acquérir des SCPI dans une optique d’investissement à long terme. La seule SCPI que l’on envisager d’acquérir à court terme est la SCPI IROKO ZEN dont les frais de souscription sont de 0% et le rendement performant. Toutefois il conviendra de la garder au moins trois ans. En effet c’est le laps de temps imposé par la société de gestion pour ne pas prendre de frais de sortie à l’épargnant. Dans le cas contraire ces derniers sont de 5%.
Faut-il encore investir en SCPI ? Il faut également bien garder présent à l’esprit la manière dont vous allez investir. Au comptant ? A crédit ? en démembrement ? en assurance vie ? en tant que personne physique ou via une SCPI à l’IS ? Etes-vous résident en France ou à l’étranger ?
L’aspect fiscal est également primordial.
Enfin pour les nouveaux processus d’investissements en SCPI comme les versements programmés et le réinvestissement des dividendes permet de lisser en permanence votre prix d’entrée sur le marché des SCPI et d’investir progressivement.
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Notre histoire, nous sommes désormais dans notre 20ème année d’existence. Durant cette période nous avons accompagnés des centaines d’épargnants dans leurs investissements en SCPI. Que ce soit au comptant ou à crédit. En démembrement. Dans le cadre de contrats d’assurance vie ou de PER.
Mais également du conseil en assurance vie et sur vos PER. Des mandat de conseils en gestion d’actif au performance fee absolu sur vos comptes titres et PEA.
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